대구지방법원 2025타경9350. 경상북도 영천시 금호읍 교대리 초롱빌라 1층 101호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택의 한 세대로, 최저매각가는 18,620,000원까지 내려왔습니다. 소유자 조철호는 2015년 12월 매매를 통해 거래가액 65,000,000원에 취득했고, 같은 달 대구은행 명의의 채권최고액 40,250,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이후 신용보증기금 가압류와 영천시 압류가 붙었고, 2025년 9월 아이엠뱅크의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기상 주요 담보권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 교대리 456-9 초롱빌라 1층 101호 도로명주소: 경상북도 영천시 금호읍 앵기길 64-6 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호 |
| 단지 참고정보 | 초롱2동(가동) · 8세대 · 1997.10.22 준공 |
| 면적 참고 | 단지 조회 기준 54.27㎡ (해당 호실과 면적 일치 미확인) |
| 소유자 | 조철호 · 2015.12.23 소유권이전 · 등기상 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 | 38,000,000원 |
| 최저매각가 | 18,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 경매 신청채권자 | 주식회사아이엠뱅크 · 청구액 28,599,897원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.23 을구 3번 · 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 40,250,000원 |
| 점유·임대관계 | 미상 · 현장 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
핵심은 2015.12.23 설정된 대구은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 설정된 신용보증기금 가압류와 영천시 압류, 아이엠뱅크의 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다.
② 점유·임차 분석 — 권리보다 먼저 확인해야 할 부분
신고된 임차인은 없습니다. 그러나 이것만으로 실제 거주자나 임대차관계가 없다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했고, 이해관계인이 부재하여 내부 현황도 직접 확인하지 못했습니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고된 임차인 없음 | 실제 임차인 존재 여부 확인 |
| 현재 점유자 | 미상 | 현황조사·현장 방문 및 점유자 확인 |
| 대항력 | 가능·미상 | 전입일, 실제 점유, 임대차 개시 확인 |
| 우선변제권 | 미상 | 보증금·확정일자·배당요구 확인 |
| 매수인 임차보증금 인수 | 계산상 0원 · 실제 미확정 | 선순위 대항력 임차인 존재 여부 확인 |
따라서 최저가 18,620,000원을 실제 취득원가의 확정값으로 봐서는 안 됩니다. 선순위 대항력 임차인이 확인되면 낙찰가에 인수보증금을 더해 실질취득액을 다시 산정해야 하며, 그 금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 38,000,000원이고 현재 최저매각가는 18,620,000원입니다. 최초 감정가에서 51% 내려온 상태지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 최근 실거래가격 대비 할인율은 별개의 문제입니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 38,000,000원 | 100% | 평가 기준가격 |
| 현재 회차 (2회 유찰) | 18,620,000원 | 49% | 현재 최저매각가 |
| 3회 유찰 시 | 13,034,000원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 9,123,800원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 다음 매각가격이나 매각 여부를 확정하는 수치가 아닙니다.
2013년 매매 거래가액은 34,000,000원, 2015년 소유자 조철호의 취득 거래가액은 65,000,000원으로 등기돼 있습니다. 그러나 이 금액들은 과거 소유권이전 거래금액일 뿐, 현재 시세를 대신하지는 못합니다. 오래된 소규모 다세대주택에서는 내부 상태, 개별 면적, 실제 거래 가능성, 매수 수요 등을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 735,160원 |
| 1. 근저당 · 대구은행 | 40,250,000원 | 17,884,840원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 11,597,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 51,847,792원 | 17,884,840원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 33,962,952원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 735,160원을 차감한 17,884,840원이 대구은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 신용보증기금 가압류에는 배당할 재원이 없고 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 채권배당 | 미배당액 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰(현재) | 18,620,000원 | 17,884,840원 | 33,962,952원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 13,034,000원 | 12,399,388원 | 39,448,404원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 9,123,800원 | 8,559,572원 | 43,288,220원 | 0원 |
각 회차에서 계산상 인수액이 0원인 이유는 등기상 소멸하는 권리와 확인된 배당관계만 반영했기 때문입니다. 미확인 임차인이 있는 경우에는 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
특히 신청채권자 아이엠뱅크의 청구액은 28,599,897원인데, 회차별 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있습니다. 등기상 대구은행과 아이엠뱅크는 동일 법인등록번호가 기재돼 있어 명칭 관계 및 신청채권자의 실제 배당귀속을 확인할 필요가 있습니다. 이 0원 표시만으로 신청채권자가 전혀 배당받지 못한다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 금호읍 교대리 소재 금호우방타운 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통사정은 보통입니다. 단지 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택의 1층 세대입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감됐고 위생·급배수설비 및 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 대지는 사다리형에 대체로 평탄한 형상입니다. 조회된 토지면적은 272.0㎡, 공시지가는 257,200원/㎡이고 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 직접 조사가 이루어지지 않아 실제 하자·누수·수선 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 초롱2동(가동)은 1997년 준공된 8세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 최근 낙찰 실적과 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격과 소요기간은 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·임차인 확인. 실제 거주자와 점유 원인을 확인하고, 전입세대·임대차계약·확정일자·배당요구·매각물건명세서 내용을 대조하세요. 말소기준일보다 앞선 임차인이 있는지가 중요합니다.
- 실질취득액 재산정. 현재 인수 0원은 등기 및 계산상 수치입니다. 선순위 대항력 임차인이 확인되면 미배당 보증금을 낙찰가에 가산해 실질취득액을 계산하세요.
- 최근 실거래 확인. 초롱빌라 해당 동·해당 면적과 인근 유사 다세대주택의 최근 거래 및 실제 매물 호가를 비교하세요. 오래된 등기상 거래가액을 현재 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 면적·대지권 확인. 참고 면적 54.27㎡는 해당 호실과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 집합건축물대장, 전유부분 면적, 대지권 및 등기표시를 반드시 일치시켜 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부가 직접 확인되지 않았습니다. 누수, 결로, 설비 노후, 수선비 등을 고려해야 합니다.
- 영천시 압류·당해세 검토. 영천시 압류의 세액 및 법정기일에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 세금 우선순위와 매각조건을 확인하세요.
- 은행 명칭·배당관계 확인. 대구은행 근저당과 아이엠뱅크 경매 신청의 관계, 실제 채권잔액, 배당귀속 및 신청채권자 배당내역을 검증하세요.
- 명도·관리비 검토. 실제 점유자 확인 후 명도 절차와 비용을 예상하고, 관리비 체납 및 승계될 수 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 유찰 후 전략. 3회 유찰 가정 최저가 13,034,000원, 4회 유찰 가정 9,123,800원도 시세 검증 없이 저렴하다고 판단하지 마세요. 추가 유찰 여부와 실제 매각조건을 재확인해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서를 입찰 직전 다시 확인하고 매각기일 변경 여부도 점검하세요.
맺으며 — “49% 낙찰 기회”보다 중요한 것은 실제 취득원가
영천 초롱빌라 101호는 감정가 38,000,000원에서 최저가 18,620,000원까지 하락한 2회 유찰 다세대주택입니다. 말소기준인 대구은행 근저당과 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 등기상 인수액은 0원입니다.
하지만 임대관계 미상·점유 미확인·내부 조사 한계가 있고, 최근 실거래 시세도 확보되지 않았습니다. 소규모 노후 다세대주택의 환금성을 고려하면 최저가가 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 높은 평가를 내리기는 어렵습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 실제 점유와 가격 검증이 선행돼야 하는 조건부 검토 물건입니다. 먼저 선순위 대항력 임차인 존재 여부와 실질취득액을 확인하고, 해당 호실의 면적·내부 상태 및 최근 거래 가능 가격을 대조해야 합니다. 이 확인 없이 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하는 전략은 권하기 어렵습니다.
