대구지방법원 2025타경9350. 경상북도 영천시 금호읍 교대리 456-9 초롱빌라 1층101호 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 26,600,000원으로 감정가 38,000,000원의 70%, 1회 유찰 상태입니다. 등기상 핵심은 2015.12.23. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 40,250,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤이어 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준보다 앞서 존재했던 주식회사한국주택은행 근저당권과 그 승계 내역은 2013.09.06. 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 등기에서 매수인에게 남는 선순위 담보권으로 볼 사정은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9350 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 교대리 456-9 초롱빌라 1층101호 · 도로명 경상북도 영천시 금호읍 앵기길 64-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조철호 · 2015.12.23. 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 26,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 28,599,897원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 중 제1층 제101호 |
| 준공 / 세대 | 1997.10.22. · 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 소유자 조철호는 2015.12.23. 소유권을 이전받았고 같은 날 주식회사대구은행이 채권최고액 40,250,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.10.18. 신용보증기금 가압류 11,597,792원, 2025.08.22. 영천시 압류, 2025.09.22. 주식회사아이엠뱅크의 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차의 최저매각가는 26,600,000원으로 감정가 38,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 18,620,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 13,034,000원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 초롱2동(가동)은 8세대 규모이고, 제공된 경매 통계에서도 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 현재 가격의 적정성은 인근 다세대 실거래와 실제 내부상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 878,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 40,250,000원 | 25,721,200원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 11,597,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 26,600,000원 가정 시 채권 총액 51,847,792원 가운데 25,721,200원이 배당되고 미배당은 26,126,592원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 금호읍 교대리 소재 금호우방타운 서측 인근에 위치합니다. 주변은 동유형 다세대주택, 단독주택, 농경지 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 단지 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택으로, 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 바닥은 장판지 및 타일 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스보일러에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 272.0㎡, 평지·사다리형이며 다세대주택부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 257,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 초롱2동(가동)은 8세대, 준공일은 1997.10.22.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황상 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 확인하세요.
- 등기 원본 재확인. 2015.12.23. 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준인지 최신 등기부로 다시 대조하세요.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 금호읍 다세대주택의 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부현황을 직접 확인하지 못한 채 표준적인 이용상황을 상정해 평가했습니다.
- 환금성 확인. 8세대 규모 다세대주택인 만큼 실제 거래 빈도와 매수층을 별도로 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표를 확정치로 보지 마세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2015.12.23. 대구은행 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%인 26,600,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 금액이 없어 이것만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다.
권리 쪽은 합격에 가깝지만, 가격은 현장 검증이 필요합니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부도 직접 확인되지 않았던 만큼 실제 점유관계·내부상태·인근 시세를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
