대구지방법원 2025타경9409. 경상북도 영천시 청통면 원촌리 489-4 소재 물건으로, 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 692㎡, 일반목구조 스페니쉬기와지붕 2층 건물이며 소유자는 서민석입니다. 말소기준권리는 2017.06.28 설정된 하양새마을금고 근저당권 200,000,000원이고, 같은 날 추가 근저당 260,000,000원이 설정돼 있습니다. 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
현재 최저매각가는 250,701,000원으로 감정가 358,144,300원의 70%입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다. 특히 농촌 지대의 단독주택과 692㎡ 토지가 결합된 물건은 개별성이 커, 응찰 판단의 중심을 권리분석뿐 아니라 현장 상태·토지 활용성·실제 거래 가능 가격에 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9409 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 청통면 원촌리 489-4 · 경상북도 영천시 청통면 오천길 36-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 692㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 스페니쉬기와지붕 2층 · 유류보일러 개별난방 |
| 소유자 | 서민석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 358,144,300원 / 250,701,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 352,920,988원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 조경수·조경석 포함 가격 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.06.28 하양새마을금고 근저당권 200,000,000원입니다. 같은 날 설정된 하양새마을금고의 260,000,000원 근저당도 매각으로 소멸하며, 2020.12.23 국의 압류와 2025.09.26 하양새마을금고의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2018.08.30 경상북도영천시 압류는 2019.10.24 말소됐습니다.
② 임차인 — 손혜숙 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 손혜숙 | 2018.04.23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 손혜숙 1명입니다. 전입일 2018.04.23은 말소기준권리인 2017.06.28 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계와 점유·명도 상태는 매각물건명세서와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 우위는 확인되지 않았다
감정가는 358,144,300원, 현재 최저매각가는 250,701,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 175,490,700원, 3회 유찰 시 122,843,489원으로 제시돼 있습니다.
그러나 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 250,701,000원이 실제 시장가보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰이라 싸다”, “감정가 70%라 가격 메리트가 있다”는 결론은 금지하고, 현지 단독주택·토지 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,701,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,309,814원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하양새마을금고 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하양새마을금고 | 260,000,000원 | 46,391,186원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 460,000,000원 중 예상 배당은 246,391,186원, 미배당은 213,608,814원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세 압류와 임차인 관련 실제 배당에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 골프존 카운티 청통 동측 인근의 농촌 지대로, 농가주택·전원주택·농경지·골프장·주변임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며 관내 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 692㎡의 대지로 평지·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 168,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고, 일부 관련 구역과 접합니다.
- 물건 범위. 일괄매각이며 제시외 건물, 조경수, 조경석이 매각가격에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농촌 지대의 단독주택·토지 복합 물건이고 비교 실거래 자료가 없어, 응찰 전 현지 거래 가능 가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최저가 250,701,000원이 시장가보다 낮다는 근거는 현재 없습니다. 인근 단독주택·토지 실거래를 별도로 비교하세요.
- 임차인 확인. 손혜숙의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 조경수·조경석이 포함되므로 현장에서 물건의 수량·상태와 경계를 대조하세요.
- 토지 이용. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 함께 검토하세요.
- 국세 압류. 2020.12.23 국의 압류가 존재하므로 실제 배당관계와 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.06.28 하양새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 손혜숙도 2018.04.23 전입해 대항력이 없으므로 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%인 것은 사실이지만, 비교 실거래 자료가 없어 실질취득가 250,701,000원이 시세보다 낮다고 말할 근거가 없습니다. 여기에 농촌 지대 단독주택·토지라는 개별성, 보증금 등이 확인되지 않은 점유자, 일괄매각되는 제시외 건물·조경수·조경석까지 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 현장 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
