대구지방법원 2025타경9421. 수성구 황금동 태왕아너스 101동 4층 407호, 전유면적 148.2876㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 서민지 지분 3분의 2, 손우권 지분 3분의 1이고, 2020년 10월 23일 매매를 원인으로 거래가액 1,650,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2021년 5월 17일 설정된 주식회사대구은행의 근저당권으로, 채권최고액은 4,800,000,000원입니다. 이후 2025년 9월 30일 주식회사아이엠뱅크가 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 보증기관 대위·승계 중복신고 문제도 없고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 권리 난도보다 신건 가격이 최근 실거래 대비 어느 수준인지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9421 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 황금동 99-1 태왕아너스 101동 4층 407호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 148.2876㎡ · 철근콘크리트구조 20층건 중 4층 |
| 소유자 | 서민지 3분의 2 · 손우권 3분의 1 (2020.10.23 매매, 거래가액 1,650,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,633,000,000원 / 1,633,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
임차인 없음. 등기상 현재 남아 있는 담보권 가운데 말소기준은 2021년 5월 17일 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채무자는 주식회사대명피앤디, 채권최고액은 4,800,000,000원이며 공동담보가 설정된 기록도 있습니다. 이 근저당권은 본 경매의 말소기준권리로 매각에 따라 소멸하고, 그 이후의 임의경매개시결정 역시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 17.8억, 신건 최저 16.33억
태왕아너스 전용 148.29㎡ 동일면적 실거래는 총 7건이 제시돼 있습니다. 전체 평균은 1,780,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1,780,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 19층 1,820,000,000원입니다. 최근과 과거 거래의 추세 차이는 0.0%로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 148.29㎡ | 19 | 1,820,000,000원 |
| 2026.02 | 148.29㎡ | 19 | 1,760,000,000원 |
| 2026.02 | 148.29㎡ | 19 | 1,760,000,000원 |
| 2025.07 | 148.29㎡ | 6 | 1,660,000,000원 |
| 2025.07 | 148.29㎡ | 8 | 1,870,000,000원 |
| 2025.04 | 148.29㎡ | 5 | 1,650,000,000원 |
| 2023.06 | 148.29㎡ | 20 | 1,940,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 1,780,000,000원 |
현재 최저매각가 1,633,000,000원은 최근 12개월 평균 1,780,000,000원의 91.7%입니다. 최근 평균보다 147,000,000원 낮고, 최신 거래 1,820,000,000원보다도 187,000,000원 낮습니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 신건임에도 최근 동일면적 거래 수준 아래에서 출발합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,633,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,730,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 4,800,000,000원 | 1,614,270,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 4,800,000,000원 중 1,614,270,000원이 배당되고 3,185,730,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 황금동, 동도중학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설과 경동초등학교, 동도중학교, 정화중·여자고등학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층 건물의 4층 407호이며, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 7차선, 북측 왕복 2차선, 남·서측 폭 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 아파트지구, 상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 태왕아너스는 480세대, 사용승인일은 2004.07.30이며 동일면적 실거래 자료가 확인됩니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,633,000,000원 | 1,614,270,000원 | 3,185,730,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,306,400,000원 | 1,290,936,000원 | 3,509,064,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,045,120,000원 | 1,032,268,800원 | 3,767,731,200원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다. 따라서 유찰 자체가 새로운 인수부담을 만드는 구조는 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검토. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 91.7%인 점은 긍정적이지만, 대상은 4층이고 최근 거래는 19층이므로 층 차이를 반드시 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2021.05.17 주식회사대구은행 근저당권입니다. 공동담보 및 변경·일부소멸 부기사항까지 원본 등기에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 관리비·점유. 관리비 체납 여부와 현 점유자 인도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래
이 사건은 임차인 없이 말소기준 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원인 권리구조가 단순한 아파트입니다. 가격도 신건 최저가 1,633,000,000원이 최근 12개월 평균 1,780,000,000원의 91.7%로, 제공된 실거래 숫자만 놓고 보면 최근 시세 아래입니다.
다만 최근 거래가 주로 19층인 데 비해 대상은 4층이고, 말소기준 근저당 채권최고액 4,800,000,000원이 매각가를 크게 웃돌아 배당 부족액도 큽니다. 결론은 권리는 합격, 가격도 검토할 만하지만 층·점유·원본서류 확인이 필수입니다.
