인천지방법원 2025타경510053. 청라동양엔파트 401(상가동)동 1층 108호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 등기부는 집합건물이며 감정평가상 공부 용도는 학원, 현재 이용은 24시무인카페입니다. 감정가 276,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 94,668,000원입니다. 말소기준은 2021.07.15. 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 204,000,000원입니다. 그 뒤 등기된 인천신용보증재단·중소기업은행·주식회사케이뱅크의 가압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 단순한 편이지만, 이 물건은 가격 판단을 감정가 할인율만으로 해서는 안 됩니다. 단지 실거래 자료가 존재하더라도 등록된 12건의 면적은 118.36㎡~118.84㎡이고, 대상 비교 면적은 25.55㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 게다가 본건은 상가동 1층으로 공부상 학원·현황 카페이므로, 단지 주택 거래가를 본건의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510053 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 102-3 청라동양엔파트 401(상가동)동 1층 108호 |
| 등기 형태 | 집합건물 · 제401(상가동)동 · 1층 108호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 학원 · 현황 24시무인카페 |
| 소유자 | 김보현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 94,668,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 174,730,767원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.15. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자 김보현은 2021.07.15. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년에 붙은 인천신용보증재단 가압류, 중소기업은행 가압류 2건, 주식회사케이뱅크 가압류 및 이번 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
과거의 한국씨티은행 근저당과 남인천농업협동조합 근저당, 종전 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 배당 시나리오에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 사실, ‘상가 시세 대비 저렴’은 미확인
현재 최저매각가는 94,668,000원으로 감정가 276,000,000원 대비 현재 회차 표기상 34% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 동일 용도·동일 면적 상가 실거래 자료는 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 118.84㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 118.36㎡ | 13 | 617,000,000원 |
| 2026.02 | 118.84㎡ | 15 | 608,000,000원 |
| 2026.02 | 118.84㎡ | 17 | 640,000,000원 |
| 2026.01 | 118.84㎡ | 15 | 637,000,000원 |
| 2026.01 | 118.84㎡ | 12 | 565,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 606,416,666원 |
위 거래는 청라동양엔파트 단지의 주택 실거래로, 최근 12개월 평균은 606,416,666원, 최신 거래는 2026.04. 600,000,000원입니다. 그러나 면적 매칭 결과가 불일치이고 거래 면적도 본건 비교 대상과 크게 다르므로, 이 숫자를 근거로 본건 최저가가 시세의 15.6%라며 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 본건은 상가동 1층의 학원·카페 이용 물건이므로 별도의 상가 임대료·수익률·상가 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,104,024원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 204,000,000원 | 92,563,976원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 인천신용보증재단 | 70,990,295원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 20,184,766원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 10,125,047원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 37,920,599원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 94,668,000원 가정 시 채권자 총 채권액 343,220,707원 중 92,563,976원이 배당되고, 미배당액은 250,656,731원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천해원초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통여건은 보통입니다.
- 현황 이용. 공부상 학원이나 현재는 24시무인카페로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 단층 건물 내 1층 108호이며 급배수·위생설비·소화전설비가 되어 있습니다.
- 전면 데크. 전면에 약 7.0㎡ 데크가 있고 거래관행 및 경제적가치를 고려해 본건에 포함하여 평가됐습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가는 2,646,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용해 각 동 및 외곽 공도와 연계됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 청라동양엔파트는 564세대, 2012.07.31. 준공 단지이나 본건은 주택이 아닌 상가동 물건이므로 주택 거래량을 그대로 환금성 지표로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 회차별 배당·채권 회수
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 94,668,000원 | 92,563,976원 | 250,656,731원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 66,267,599원 | 64,674,782원 | 278,545,925원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 46,387,319원 | 45,152,347원 | 298,068,360원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 낮아지는 만큼 중소기업은행을 포함한 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 추가 유찰이 곧 권리부담 증가를 의미하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상이고 현황은 24시무인카페입니다. 실제 운영자·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 확인. 등록된 단지 실거래는 본건과 면적·용도가 맞지 않습니다. 주변 1층 근린생활시설의 매매가·임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 데크 범위 확인. 전면 약 7.0㎡ 데크가 감정평가에 포함돼 있으므로 실제 사용범위와 관리관계를 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 현황 카페 이용이므로 실제 임대료·관리비·공실 가능성이 적정 입찰가 판단의 핵심입니다.
- 말소기준 확인. 2021.07.15. 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율은 크지만, 시세 검증이 먼저”
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 최저가는 94,668,000원까지 내려왔고, 말소기준 이후 권리는 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만 보고 바로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 제공된 단지 실거래는 본건과 면적·용도가 일치하지 않고, 현황은 24시무인카페이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 상가 시세 검증이 필수입니다. 본건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 점유·임대수익과 동일 상권 1층 상가의 적정가치를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
