73,745,000원
인천지방법원 2025타경510108. 인천 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 C동 12층 1212호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사제이에스엠앤씨이며, 2022.05.20 설정된 중소기업은행 근저당권 158,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국·부평구·국민건강보험공단의 압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 215,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가 73,745,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 그러나 감정가 대비 큰 낙폭은 곧바로 시세 대비 저가를 뜻하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단에서는 유찰률보다 실제 이용상태·임대현황·동일 유형 거래조건의 현장 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510108 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 12층 C동 1212호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 23층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사제이에스엠앤씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 73,745,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 138,127,710원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유권은 주식회사제이에스엠앤씨에 있습니다. 말소기준은 2022.05.20 중소기업은행 근저당권 158,400,000원입니다. 이후 등록된 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 유찰·가격 구조 — 감정가 34.3%까지 하락
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 73,745,000원입니다. 다음 시나리오상 4회 유찰 시 51,621,500원, 5회 유찰 시 36,135,050원으로 낮아집니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 86,382,410원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 51,621,500원 | 50,292,313원 | 108,107,687원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 36,135,050원 | 35,084,619원 | 123,315,381원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 낮아지지만 중소기업은행 근저당권의 미배당액은 86,382,410원 → 108,107,687원 → 123,315,381원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 배당받지 못하는 채권자의 영역이고, 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,727,410원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 158,400,000원 | 72,017,590원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 73,745,000원 가정 시 집행비용 1,727,410원을 제외한 72,017,590원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 86,382,410원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세에 해당하는 조세가 있으면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천전력공사 인천지역본부 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트단지 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 갈산역이 있어 감정평가상 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 23층 건물 중 12층 C동 1212호이며 기본 위생·급배수·승강기·냉난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 약 20M, 남서측으로 약 8M 포장도로와 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 준공업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 대조. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 압류 3건 중 조세채권의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 임대차 관계를 확인하세요.
- 근저당 미배당 이해. 현재 회차에서는 중소기업은행 근저당권 158,400,000원 중 72,017,590원만 배당되는 시뮬레이션입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 지식산업센터의 실제 거래조건과 이용현황을 대조하세요.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 사용계획과 건물 관리·입주 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙폭은 크지만, 확인사항도 분명하다”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2022.05.20 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 감정가 215,000,000원에서 3회 유찰된 73,745,000원까지 내려왔지만, 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가라고 확정할 수는 없습니다. 압류 3건의 당해세 여부와 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 남아 있기 때문입니다. 권리 구조는 단순한 편, 가격 판단과 현장 확인은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 그 두 가지를 분리해 보는 데 있습니다.
