인천지방법원 2025타경510109. 인천 서구 당하동 리치타운 105동 5층 502호로, 전용 73.22㎡의 다세대주택입니다. 건축물대장도면과 외부 목측상 복층구조의 다락이 있는 것으로 파악돼 다락층까지 평가 대상에 포함됐습니다. 2011.01.03 설정된 중소기업은행 근저당 144,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 설정된 나애란 근저당 132,000,000원과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
조사된 점유자는 이부형 1명입니다. 전입신고일이 2011.01.24로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당 참여 관계는 원문 서류를 통해 보완 확인해야 합니다. 이는 배당관계의 확인사항이며, 현재 분석상 매수인의 인수금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510109 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1083-10 리치타운 제105동 제5층 제502호 도로명: 인천광역시 서구 청마로93번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 73.22㎡ · 다락층 포함 · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 김선창 (2011.01.03 소유권이전 · 2010.10.10 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 156,310,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 100,005,425원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 규모 / 사용승인 | 리치타운 5·6동 16세대 · 2010.12.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 보증금은 비승계
말소기준은 2011.01.03 중소기업은행 근저당권입니다. 나애란의 근저당권은 2022.08.31 설정돼 후순위이며, 현재 경매개시결정과 2025.06.30 국민건강보험공단 압류도 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2012년·2013년·2016년 압류는 각각 2014년과 2019년에 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이부형 | 2011.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리 설정일 2011.01.03보다 늦습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금이 승계되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 표본이 얇다
리치타운 전용 73.22㎡·73.25㎡의 확인된 실거래는 7건입니다. 가격 판단은 과거 거래 전체의 평균보다 최근 12개월 거래 2건과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 240,000,000원, 최신 거래는 2025.02의 320,000,000원이며, 현재 최저가 156,310,000원은 최근 12개월 평균의 65.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 73.22㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2024.06 | 73.25㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2023.02 | 73.25㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2022.09 | 73.25㎡ | 3 | 203,000,000원 |
| 2022.08 | 73.22㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 73.22㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2021.07 | 73.25㎡ | 4 | 207,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 240,000,000원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 11.8% 높은 것으로 집계됐습니다. 다만 최근 표본이 2건뿐이고 두 가격이 160,000,000원과 320,000,000원으로 크게 갈립니다. 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, 최근 저가 거래 160,000,000원과는 가까운 가격대입니다. 따라서 65.1%라는 평균 대비 수치만으로 큰 시세차익을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,988,340원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 근저당 · 나애란 | 132,000,000원 | 9,321,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 276,000,000원 | 122,678,340원 |
집행비용을 차감한 뒤 중소기업은행 근저당은 채권최고액 기준으로 배당되고, 나애란 근저당에는 9,321,660원이 배당되는 추정입니다. 후순위 미배당금은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물대장도면과 외부 목측상 복층구조의 다락이 있는 것으로 파악돼 대상 물건에 포함해 평가됐습니다.
- 입지. 인천백석초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 인천2호선 완정역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 사다리형 토지의 다세대주택 부지이며 남서측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·철도보호지구·상대보호구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,338,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대로 확인된 실거래가 7건이며, 최근 거래가격의 편차가 커 재매각 시 가격 검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 이부형의 전입일은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원문 명세서와 주민등록 자료에서 확인하세요.
- 다락 포함 범위. 복층구조 다락이 평가에 포함됐으므로 현황과 건축물대장도면, 실제 사용 범위를 대조하세요.
- 최근 저가 거래 비교. 평균 240,000,000원만 보지 말고 2024.06 거래 160,000,000원과 현재 최저가 156,310,000원을 함께 비교하세요.
- 소규모 단지 환금성. 16세대이고 동일 단지 경매 평균 유찰이 2.0회이므로, 낙찰 후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 세금 교부청구. 당해세 해당 시 예상배당이 달라질 수 있으므로 세무서·지방자치단체·국민건강보험공단의 교부청구 내역을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 환금성 검증이 조건
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당과 압류는 소멸하고, 조사된 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 156,310,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 240,000,000원의 65.1%로 낮아 보입니다. 다만 최근 2건이 160,000,000원과 320,000,000원으로 크게 갈리고, 총 16세대의 소규모 다세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 최근 평균 대비 할인은 분명하지만, 160,000,000원의 저가 거래와 환금성까지 확인해야 실제 메리트가 완성됩니다. 결론은 권리 안전성은 양호, 가격 매력은 조건부입니다.
