인천지방법원 2025타경510168. 인천 서구 심곡동 남우맨션 1동 4층 402호, 전용 44.26㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 김지연은 2021년 7월 20일 매매를 원인으로 2021년 8월 6일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 93,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
임차인 전찬호의 계약일·확정일자는 2022년 6월 15일, 전입·점유개시는 2022년 7월 15일입니다. 반면 말소기준은 2023년 3월 2일 인천광역시 압류입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024년 9월 3일로 말소기준 이후지만, 그 이전에 이미 취득한 대항력까지 없어지는 것은 아니라는 점이 가격 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 290-4 남우맨션 1동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 44.26㎡ · 5층 건물 중 4층 402호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 사용승인 | 2001.06.22 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.20 매매 · 2021.08.06 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 36,358,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.03.02 인천광역시 압류입니다. 이후의 국세 압류, 서울특별시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 전찬호는 2022.07.15 전입·점유로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖추고, 2022.06.15 확정일자와 배당요구를 갖춘 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 계약·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전찬호 제4층 제402호 44.26㎡ 전부 | 계약·확정 2022.06.15 전입·점유 2022.07.15 배당요구 2024.09.03 | 106,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라, 제공된 임차인 정보상 실제 임차인은 전찬호 1명입니다. 따라서 보증금을 별도 임차인과 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격의 함정 — 유찰될수록 인수액이 커진다
표면 최저가는 감정가 106,000,000원의 34.3%인 36,358,000원입니다. 제공된 실거래 평균 99,500,000원에 대한 최저가 비율도 36.5%라 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 낙찰가+미배당 임차보증금을 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 36,358,000원 | 70,696,444원 | 107,054,444원 |
| 4회 유찰 시 | 25,450,600원 | 81,407,511원 | 106,858,111원 |
| 5회 유찰 시 | 17,815,420원 | 88,905,258원 | 106,720,678원 |
낙찰가가 36,358,000원에서 25,450,600원, 17,815,420원으로 내려갈수록 예상 인수액은 70,696,444원에서 81,407,511원, 88,905,258원으로 반대로 늘어납니다. 즉 추가 유찰이 가격 메리트를 크게 만들어주지 않는 대항력 인수형입니다. 실질취득액은 임차보증금 106,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조입니다.
④ 실거래 비교 — 실질취득이 최근 표본보다 높다
남우맨션 전용 44.26㎡ 제공 실거래는 6건입니다. 가장 최근 거래는 2022.06 · 105,000,000원이며, 6건 평균은 99,500,000원, 최저 90,000,000원, 최고 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 44.26㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 44.26㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2022.02 | 44.26㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.02 | 44.26㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2021.07 | 44.26㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2021.07 | 44.26㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 평균 | 44.26㎡ | 6건 | 99,500,000원 |
현재 회차의 실질취득 107,054,444원은 실거래 평균 99,500,000원보다 7,554,444원 높고, 가장 최근 거래 105,000,000원보다도 2,054,444원 높습니다. 따라서 최저가가 실거래 평균의 36.5%라는 수치는 이 사건의 가격 메리트를 설명하는 지표로 사용할 수 없습니다. 인수까지 합친 실질취득 기준으로는 제공된 평균·최신 거래보다 비쌉니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 36,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,054,444원 |
| 1. 임차인 전찬호 보증금 | 106,000,000원 | 35,303,556원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 전찬호 보증금은 35,303,556원만 배당되고 부족분 70,696,444원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 임차인 배당액과 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 전용 44.26㎡ 물건입니다. 남우맨션은 18세대이며 사용승인일은 2001.06.22입니다.
- 주위환경. 인천광역시 서구 심곡로132번길에 위치하며 주변에 각급학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 402호이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)이며 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 상한 설정. 현재 회차는 36,358,000원에 낙찰받더라도 예상 인수 70,696,444원을 합치면 107,054,444원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수 81,407,511원, 5회 유찰 시 88,905,258원으로 늘어 낙찰가 하락 효과를 대부분 상쇄합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 제공 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 범위를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 인수 부담이 늘 수 있습니다.
- 임차인 명도 조건 확인. 전찬호는 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있으므로 보증금 반환·배당과 인도 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 점검. 제공된 가장 최근 거래는 2022.06이므로 입찰 전 2026년 기준 최신 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,635만원짜리 집”이 아니다
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 36,358,000원이라는 최저가입니다. 그 숫자만 보면 감정가 106,000,000원의 34.3%까지 할인된 다세대로 보이지만, 대항력 있는 임차인 보증금 106,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 예상배당대로라면 매수인은 70,696,444원을 인수할 가능성이 있고, 실질취득은 107,054,444원입니다.
이는 제공된 44.26㎡ 실거래 평균 99,500,000원보다 높고, 가장 최근 거래 105,000,000원도 웃돕니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 커져 총 부담은 106,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 세금 우선배당 변수까지 있습니다. 표면가격은 파격적이지만 실질가격은 그렇지 않은 전형적인 대항력 인수형입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 요소지만, 제공된 문구에는 대항력 포기까지 명시돼 있지 않습니다. 따라서 확약서 원문을 확인하기 전에는 인수를 0원으로 보고 접근해서는 안 됩니다. 권리 확인 전 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
