의정부지방법원 2024타경87637. 파주시 야당동 운정클라우드케이 비동 비07호 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 손정금이고, 2021.04.03. 매매를 원인으로 2021.06.18. 소유권이 이전됐으며 등기 거래가액은 280,000,000원입니다. 이후 정진영의 주택임차권이 2023.07.24. 등기됐는데, 임대차계약일은 2021.04.03., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.06.18.입니다.
이 사건에서 핵심은 임차권 자체보다 확약의 효력입니다. 경매개시결정은 2024.12.19.이고 정진영의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 현재 최저매각가 156,800,000원에서 배당 후 남는 보증금 126,195,200원이 매수인에게 인수될 구조입니다. 그러나 2026.06.02. 제출된 확약은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 내용입니다. 따라서 정진영 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 정진영 관련 권리에만 적용되며, 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87637 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 번뛰기길 15-1, 1,2,3,4층비07호 (야당동,운정클라우드케이 비동) |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2013.06.03. |
| 소유자 | 손정금 · 2021.04.03. 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 156,800,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,172,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형에서 확약형으로 바뀌었다
등기부의 과거 신한은행 근저당 3건은 2013.11.05. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.12.19. 강제경매개시결정입니다. 정진영의 임차권은 그보다 앞선 전입·점유·확정일자를 갖고 있어 원칙상 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.02. 인수조건변경확약서를 제출하면서 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진영 | 전유부분 전부 | 2021.06.18. / 2021.06.18. | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 49.2%를 그대로 할인율로 보면 안 된다
제시된 운정클라우드K(A,B동) 거래는 4건이고 평균은 319,000,000원, 최신 거래는 2022.07. 303,000,000원입니다. 수치만 비교하면 최저가 156,800,000원은 평균의 49.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 84.96㎡ | 2 | 303,000,000원 |
| 2022.04 | 84.96㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2021.12 | 84.96㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2021.11 | 84.96㎡ | 1 | 328,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 4건 | 319,000,000원 |
단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 3.9회인데, 이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 가격이 크게 내려온 사실 자체는 명확하지만, 거래면적이 맞지 않는 비교자료만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 정진영 보증금 | 280,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,172,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산에서는 임차인 보증금 중 126,195,200원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 정진영 관련 권리는 2026.06.02. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약정돼 있어 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 49% | 156,800,000원 | 126,195,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 39% | 125,440,000원 | 157,116,160원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 31% | 100,352,000원 | 181,852,928원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남동측 인근이며, 부근은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입·접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 로폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 857,200원/㎡, 토지면적은 1,443.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역이 포함됩니다.
- 건물. 2013.06.03. 사용승인된 4층 건물이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 거래표본. 운정클라우드K(A,B동)은 14세대로 제시돼 있고, 거래자료 4건은 모두 84.96㎡로 대상 면적 16.14㎡와 일치하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.06.02. 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 정진영 보증금 280,000,000원 중 룰상 미배당액이 발생하므로 확약의 적용 대상과 말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 오판 금지. 최저가가 제시된 거래 평균의 49.2%이지만 비교거래 면적이 84.96㎡로 대상 면적 16.14㎡와 다릅니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 3.9회보다 많이 유찰된 상태이므로 권리 외 물건상태·수요·가격 요소를 별도로 점검해야 합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점을 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차권이 있어도, 확약을 보면 결론이 달라진다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매수인이 큰 금액을 인수하는 구조입니다. 실제 배당계산도 현재 최저가에서 126,195,200원의 부족분을 보여줍니다. 하지만 2026.06.02. 확약으로 정진영 관련 대항력 포기와 임차권등기 말소가 확인돼, 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 320,000,000원에서 156,800,000원까지 내려와 비율상 49.2%지만, 제시된 실거래는 모두 84.96㎡이고 대상 면적 16.14㎡와 일치하지 않습니다. 이미 6회 유찰된 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 권리상 인수액보다 확약의 원본 확인과 실제 비교 가능한 시세를 별도로 검증하는 것입니다.
