인천지방법원 2025타경510183. 인천 남동구 구월동 중앙헤리티지 11층 1107호, 전용 14.32㎡의 도시형생활주택 원룸형 아파트입니다. 감정가 65,000,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저매각가가 10,925,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 16.81%라는 숫자만 보면 파격적인 가격처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다.
임차인 함상준은 2017년 11월 17일부터 점유를 시작하고, 2017년 12월 1일 주민등록을 마쳤으며, 2017년 11월 6일 확정일자를 받았습니다. 이후 2023년 11월 21일에는 보증금 61,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 임차권은 현 경매의 말소기준권리인 2025년 6월 24일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차보증금 인수형 경매이며, 낙찰가만으로 투자 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1132-11 주상복합빌딩중앙헤리티지 11층 1107호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 예술로204번길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택 원룸형) · 전용 14.32㎡ · 지하 2층 / 지상 15층 중 11층 |
| 건물 / 사용승인 | 중앙헤리티지 · 143세대 · 2012.07.04 |
| 소유자 | 조석현 (2021.05.27 소유권이전) |
| 감정가 | 65,000,000원 |
| 최저매각가 | 10,925,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 함상준 / 61,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 함상준 / 61,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 50,671,650원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 임차보증금
이 사건의 현 경매 말소기준권리는 2025.06.24 강제경매개시결정입니다. 2012년 설정된 신한은행 근저당권 (채권최고액 72,000,000원)은 2015년 이미 말소되었고, 2021년에 시작된 별도의 강제경매개시결정도 2024년에 말소되었습니다.
문제는 그 사이에 설정된 2023.11.21 을구 3번 주택임차권등기입니다. 이 권리는 현 경매개시결정보다 앞서고, 임차인의 전입 및 확정일자도 그보다 빠릅니다. 제공된 권리관계에서는 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분류됩니다.
현 경매개시결정과 이후 남해군 압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 남습니다. 말소되는 등기와 매수인이 부담할 채무를 구분해야 합니다.
선순위 임차인 분석
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 함상준 | 11층 1107호 14.32㎡ 전부 | 61,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 보증기관 승계 아님 |
| 실제 임차인 | 1명 · 함상준 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2017.11.06 / 2021.11.04 |
| 점유개시일 | 2017.11.17 |
| 주민등록일 | 2017.12.01 |
| 확정일자 | 2017.11.06 / 2021.11.09 |
| 임차권등기 | 2023.11.21 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 (2023.11.21) |
| 임차보증금 | 61,000,000원 |
| 현재 예상배당 | 10,328,350원 |
| 예상 미배당 인수 | 50,671,650원 |
② 시세 비교 — 표면 22.7%, 실질 128.0%
중앙헤리티지의 전용 13.23~14.32㎡ 동일·유사 면적 실거래를 비교했습니다. 전체 12건 평균은 51,500,000원이지만, 과거 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 4건 평균 48,125,000원과 2026년 8월 최신 거래 48,000,000원을 우선 적용하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 13.48㎡ | 15 | 48,000,000원 |
| 2026.07 | 14.12㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2026.05 | 13.23㎡ | 10 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 13.23㎡ | 9 | 48,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 48,125,000원 |
| 2025.01 | 14.12㎡ | 12 | 47,000,000원 |
| 2024.04 | 13.23㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.10 | 13.48㎡ | 12 | 52,000,000원 |
| 2023.09 | 13.23㎡ | 15 | 55,000,000원 |
| 2023.09 | 13.23㎡ | 13 | 61,000,000원 |
| 2023.07 | 14.12㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2023.02 | 14.32㎡ | 15 | 51,000,000원 |
| 2022.11 | 13.48㎡ | 7 | 59,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 51,500,000원 |
표면적인 최저매각가 10,925,000원은 최근 12개월 시세의 22.7%입니다. 하지만 이 사건에서는 그 가격으로 취득할 수 없습니다. 실제 매수인 인수액을 더하면 61,596,650원으로 올라갑니다. 최근 실거래 평균보다 13,471,650원 높고, 2026년 8월 최신 거래 48,000,000원보다도 13,596,650원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 596,650원 |
| 1. 선순위 임차인 · 함상준 | 61,000,000원 | 10,328,350원 |
| 2. 경매신청채권자 · 함상준 | 61,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 보증금 부족분 | — | 50,671,650원 |
신청채권자 함상준과 임차권자 함상준은 동일인입니다. 위 신청채권자 행은 배당 산정상의 별도 표시이며, 동일한 61,000,000원을 이중 채무로 계산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에서 집행비용 추정액 596,650원을 제외한 10,328,350원이 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 61,000,000원 중 나머지 50,671,650원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
유찰 시나리오 — 더 내려가도 총액은 거의 같다
선순위 보증금 61,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 매각가격이 낮아질수록 배당액은 감소하고, 그에 따라 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가가 하락해도 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 10,925,000원 | 10,328,350원 | 50,671,650원 | 61,596,650원 |
| 6회 유찰 시 | 7,647,499원 | 7,109,844원 | 53,890,156원 | 61,537,655원 |
| 7회 유찰 시 | 5,353,249원 | 4,856,891원 | 56,143,109원 | 61,496,358원 |
실질취득 = 매각가격 + 예상 인수 보증금. 시나리오별 집행비용 추정 차이로 합계는 조금씩 달라집니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 제외한 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 관공서, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입과 주차가 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 인천 도시철도 1호선 예술회관역이 위치합니다. 대중교통 접근성은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2012.07.04 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 2층·지상 15층 규모이며 도시가스, 개별난방, 승강기, 옥내소화전 및 주차타워 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 아파트 (도시형생활주택 원룸형)입니다. 전용면적은 14.32㎡로, 일반적인 가족형 아파트와 다른 초소형 주거상품의 특성을 고려해야 합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 해당하고, 과밀억제권역 및 교육환경 보호구역 관련 지정이 있습니다. 토지 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다.
- 공부 관계. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부도 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 중앙헤리티지는 143세대 규모이며 동일·유사 면적 거래 이력이 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 과거보다 9.5% 낮은 흐름으로, 향후 매도 시 가격과 거래 소요기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 최저매각가 10,925,000원만 보고 응찰하지 마세요. 예상 인수액을 포함한 실질취득 61,596,650원을 시세와 비교해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 을구 3번 주택임차권등기, 전입일·확정일자·점유개시일, 보증금 61,000,000원 및 배당요구 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구. 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액이 매수인에게 승계된다는 내용을 반드시 확인하세요.
- 동일인 청구관계 검증. 임차인과 경매신청채권자 모두 함상준입니다. 임대차계약서, 신청채권 원인, 집행권원과 배당관계를 대조하고 동일 채권의 중복 계산 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득 재계산. 6회·7회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 61,500,000원 수준입니다. 추가 유찰로 가격이 충분히 낮아진다고 가정해서는 안 됩니다.
- 임차인 명도 및 보증금 반환. 실제 점유 상황과 임차권등기 말소, 보증금 반환 및 주택 인도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 단수·관리비 현장 점검. 단수예정 안내문과 관리비청구서가 확인된 만큼 관리비 체납 내역, 공용부분 부담, 설비 상태를 점검하세요.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 48,125,000원, 최신 거래 48,000,000원, 가격 추세 -9.5%를 기준으로 실제 취득비용과 매도가격을 비교해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계, 임대차 및 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가 65,000,000원에서 최저가 10,925,000원으로 내려온 큰 할인율이 아닙니다. 그 뒤에 남아 있는 61,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 매수인이 인수해야 할 미배당 보증금을 합산하면 실질취득액은 61,596,650원으로, 최근 시세 48,125,000원을 명확히 웃돕니다.
더구나 최근 실거래는 -9.5%의 하락 추세입니다. 6회 또는 7회까지 추가로 유찰되어도 낙찰가 하락분의 대부분이 인수 보증금 증가로 이어져, 실질취득액은 약 61,500,000원 수준에 머뭅니다. 이는 단순히 낙찰가를 낮추는 것으로는 투자 매력도가 개선되기 어렵다는 뜻입니다.
등기부상 오래된 근저당권 등이 정리된 점은 긍정적이지만, 명시적으로 인수되는 선순위 임차보증금 위험이 훨씬 중요합니다. 임차인과 경매신청채권자가 동일인이라는 점, 단수예정 안내문 및 관리비 문제도 확인 대상입니다.
결론은 현재 조건에서 입찰 신중, 가격 메리트 부족입니다. 본건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 선순위 보증금의 실제 인수 범위와 임차권 처리 가능성이 법적 서류로 명확해지는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 표면가격은 낮지만, 실질취득비용은 시세보다 높습니다.
