인천지방법원 2025타경510183. 중앙헤리티지 11층 1107호, 전용 14.32㎡의 아파트(도시형생활주택원룸형)입니다. 감정가 65,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가는 15,607,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금이 실제 가격을 결정하는 대항력 인수형입니다. 임차권자 함상준은 2017.12.01. 주민등록, 2017.11.06. 확정일자를 갖추고 있으며 2023.11.21. 주택임차권을 등기했습니다. 등기된 보증금은 61,000,000원입니다.
현재 최저가 15,607,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 680,926원을 제외한 14,926,074원이 임차인 보증금에 배당되고, 남는 46,073,926원은 매수인이 인수합니다. 즉 현재 회차의 매각대금과 인수액을 합하면 61,680,926원입니다. 집행비용 때문에 총 현금부담은 보증금보다 조금 커지지만, 핵심 구조는 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 늘어 총액이 약 61,000,000원 수준에서 움직인다는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510183 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1132-11 주상복합빌딩중앙헤리티지 11층 1107호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 예술로204번길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택원룸형) · 전용 14.32㎡ · 지하2층/지상15층 내 11층 |
| 소유자 | 조석현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 15,607,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 함상준 / 61,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2012.07.04 |
| 단지규모 | 143세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
이 사건의 말소기준권리는 2025.06.24. 강제경매개시결정입니다. 2012년에 설정됐던 신한은행 근저당권은 2015.11.12. 이미 말소됐고, 2021년 강제경매개시결정도 2024.01.02. 말소됐습니다. 반면 함상준의 임대차는 주민등록 2017.12.01., 확정일자 2017.11.06.으로 현재 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 함상준 | 11층 1107호 14.32㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 61,000,000원 | 전입 2017.12.01 확정 2017.11.06 배당요구 2023.11.21 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 중복 보증금은 없습니다. 다만 임차권자 함상준은 이 사건의 신청채권자와 동일인이고, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 주의가 표시돼 있습니다. 따라서 임대차 관계와 청구원인은 원본 서류로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 32.4%가 아니라 실질취득 약 61,000,000원을 봐야 한다
중앙헤리티지 전용 13.23~14.32㎡ 거래 중 최근 12개월 거래는 4건이고 평균은 48,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 48,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -9.5% 낮습니다. 따라서 하락 추세까지 감안하면 가격 판단의 기준은 전체 평균 51,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가에 두는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 13.48㎡ | 15 | 48,000,000원 |
| 2026.07 | 14.12㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2026.05 | 13.23㎡ | 10 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 13.23㎡ | 9 | 48,000,000원 |
| 2025.01 | 14.12㎡ | 12 | 47,000,000원 |
| 2024.04 | 13.23㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.10 | 13.48㎡ | 12 | 52,000,000원 |
| 2023.09 | 13.23㎡ | 15 | 55,000,000원 |
| 2023.09 | 13.23㎡ | 13 | 61,000,000원 |
| 2023.07 | 14.12㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2023.02 | 14.32㎡ | 15 | 51,000,000원 |
| 2022.11 | 13.48㎡ | 7 | 59,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 48,125,000원 |
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 32.4%이지만 이것은 경제적 취득가가 아닙니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득 기준은 약 61,000,000원으로 봐야 합니다. 보증금 기준으로도 최근 12개월 평균 48,125,000원과 최신 거래 48,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 이 사건을 “시세의 32%에 사는 물건”이라고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 680,926원 |
| 1. 임차인 함상준 보증금 | 61,000,000원 | 14,926,074원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 함상준 | 61,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 14,926,074원이 배당되고 부족분 46,073,926원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 15,607,000원 | 46,073,926원 |
| 5회 유찰 시 | 10,924,900원 | 50,671,748원 |
| 6회 유찰 시 | 7,647,429원 | 53,890,225원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 15,607,000원 → 10,924,900원 → 7,647,429원으로 줄지만, 인수액은 46,073,926원 → 50,671,748원 → 53,890,225원으로 늘어납니다. 유찰이 곧 실질가격 하락으로 연결되지 않는 구조가 숫자로 확인됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남서측 인근으로 오피스텔·아파트·관공서·근린생활시설·업무시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 및 주차가 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 예술회관역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택원룸형), 전용 14.32㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상15층 건물의 11층이며 승강기·도시가스·개별난방·주차타워 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 4건 평균 48,125,000원이며 최신 거래는 48,000,000원, 최근 거래 추세는 -9.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 15,607,000원만 보고 시세의 32.4%라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 인수까지 합친 실질취득 기준은 약 61,000,000원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 현재 회차 기준 예상 인수액은 46,073,926원이며 매각물건명세서에 미배당 잔액 인수가 명시돼 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 함상준이므로 임대차계약·보증금 지급·채권관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현관에는 단수예정 안내문과 관리비청구서가 붙어 있는 것으로 기재돼 있습니다. 현재 점유상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리비청구서가 확인된 만큼 체납 여부와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -9.5%이므로 과거 전체 평균 51,500,000원보다 최근 12개월 평균 48,125,000원과 최신 48,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 총취득가는 싸지 않다”
이 사건의 핵심은 4회 유찰도, 15,607,000원이라는 낮은 최저가도 아닙니다. 61,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서 14,926,074원이 배당돼도 46,073,926원이 남아 매수인이 인수하고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 더 커집니다. 결국 실질취득은 보증금 약 61,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
반면 최근 12개월 평균 실거래는 48,125,000원, 최신 거래는 48,000,000원이고 거래 추세는 -9.5%입니다. 따라서 현재 조건은 최근 시세보다 높은 실질취득비용을 부담하는 구조입니다. 여기에 이미 4회 유찰됐고 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 확인 포인트도 남습니다. 이 물건은 “감정가의 24%까지 떨어진 초저가 물건”이 아니라 “낮은 낙찰가 뒤에 임차보증금 인수가 붙은 물건”으로 판단해야 합니다.
