11,836,000원
인천지방법원 2025타경510200. 등기상 소유자는 문준호이고, 대상은 인천 남동구 간석동 리더스타워 에이동 15층 1501호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고 감정평가 현황은 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 경매개시결정이나 과거 근저당이 아니라, 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인 최민지입니다.
최민지는 임대차계약일 2022.03.06, 확정일자 2022.03.07, 전입·점유개시일 2022.04.01이고 보증금은 83,000,000원입니다. 2024.05.08에는 을구 9번 주택임차권등기가 설정됐습니다. 말소기준권리로 선언된 2025.06.23 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510200 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 15층1501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 15층 1501호 19.56㎡ 전부 · 지상20층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 문준호 · 2022.04.03 매매 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 49,300,000원 / 11,836,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 92,889,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 핵심 선순위 권리는 최민지의 임차권입니다. 과거 장수농업협동조합 근저당, 한금옥 근저당·전세권, 한국토지주택공사 전세권과 과거 신탁·가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 최민지의 을구 9번 주택임차권은 말소기준권리 이전이며 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분석돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민지 | 15층 1501호 19.56㎡ 전부 주거(임차권등기) | 83,000,000원 | 2022.04.01 | 2022.03.07 배당요구 2024.05.08 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
최민지는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입·점유가 2022.04.01이고 확정일자는 2022.03.07이며 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 매각대금 자체가 보증금 83,000,000원보다 훨씬 작아 배당만으로 전액 회수가 불가능합니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
현재 회차의 매각가를 11,836,000원으로 가정하면 집행비용 613,048원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 11,222,952원이 배당됩니다. 보증금 83,000,000원 중 남는 71,777,048원이 매수인 인수이므로, 매수인이 실제로 부담하는 금액은 11,836,000원 + 71,777,048원 = 83,613,048원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 11,836,000원 | 71,777,048원 | 83,613,048원 |
| 5회 유찰 시 | 8,285,199원 | 75,263,935원 | 83,549,134원 |
| 6회 유찰 시 | 5,799,639원 | 77,704,755원 | 83,504,394원 |
즉 최저매각가는 11,836,000원에서 8,285,199원, 5,799,639원으로 내려가지만, 매각가와 인수액을 합친 부담은 각각 83,613,048원, 83,549,134원, 83,504,394원입니다. 추가 유찰이 실질취득가격을 의미 있게 낮추는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 613,048원 |
| 1. 임차인 최민지 보증금 | 83,000,000원 | 11,222,952원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 92,889,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 71,777,048원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 92,889,840원은 현재 회차 가정에서 전액 미배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 간석오거리역 남측 인근으로 상업 및 업무시설이 혼재된 상업지대입니다. 상업지역 중심과의 접근성 및 교통 편의성을 고려한 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 간석오거리역(인천지하철 1호선)과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정 당시에는 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상20층 건물의 15층 1501호이며 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 바닥난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 사다리형 토지이며 북서측·북동측·남측 도로와 접합니다. 공시지가는 3,542,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 반드시 합산. 현재 최저가 11,836,000원에만 자금계획을 맞추면 안 됩니다. 예상 인수액 71,777,048원을 더한 실질취득은 83,613,048원입니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 매각가가 낮아지는 대신 인수액이 증가해 실질부담은 83,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 최민지의 임차권등기, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 현재 점유상태 확인. 감정 현장조사에서는 폐문부재 등으로 임대관계가 미상으로 조사된 부분이 있으므로 실제 인도 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 현황 오피스텔 이용의 관계를 건축물 관련 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “11,836,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 네 차례 유찰돼 감정가 49,300,000원의 24.01%인 11,836,000원까지 최저가가 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리관계를 붙이면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 최민지의 보증금 83,000,000원 중 71,777,048원이 현재 회차에서 미배당되고, 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 83,613,048원입니다. 더 유찰돼도 임차인 배당액이 줄면서 인수액이 늘기 때문에 실질부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 실거래 시세 자료도 없어 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리까지 포함한 실제 부담은 낮지 않은 사건이라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
