인천지방법원 2025타경510200. 인천 남동구 간석동 리더스타워 에이동 15층 1501호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있고 감정평가서상 현재 오피스텔로 이용 중인 전유면적 19.56㎡ 호실입니다. 소유자는 문준호이며, 2022.04.04 소유권이전 당시 거래가액은 83,000,000원입니다.

이 사건은 한국주택금융공사가 청구금액 92,889,840원으로 진행한 강제경매입니다. 말소기준권리로 기재된 2025.06.23 경매개시결정보다 먼저 성립한 최민지의 임차권등기가 있습니다. 단순히 낙찰금액과 감정가만 비교해서는 이 물건의 인수 위험을 파악할 수 없습니다.

다행히 명세서에는 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 문구가 있습니다. 따라서 핵심은 선순위 임차권 자체의 존재보다 확약이 어떤 조건으로 해당 임차권과 보증금 반환책임을 해소하는지 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

등기상 과거 신탁, 가처분, 근저당 및 전세권은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 분석의 핵심은 을구 9번 최민지의 주택임차권등기와 갑구 7번 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차권등기는 2024.05.08에 접수되었고 경매개시결정은 2025.06.23에 접수되었습니다. 임차인의 전입일은 이보다 앞선 2022.04.01입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 최민지 1명입니다. 임대차계약일은 2022.03.06, 확정일자는 2022.03.07, 전입 및 점유개시일은 2022.04.01입니다. 배당요구 사실도 확인됩니다. 한국주택금융공사는 이 사건의 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

34,987,400원은 확약을 고려하지 않은 원칙적 미배당 보증금 부족분입니다. 해당 임차권에 관한 확약의 실질적인 면책효력이 확인되면 매수인 인수금액에 중복 가산하지 않습니다. 임차권등기 말소동의와 보증금 반환채무 면책은 법률상 구별될 수 있으므로 원문 확인이 필요합니다.

③ 가격 비교 — 낙찰가와 실질취득가의 차이

현재 최저매각가격은 49,300,000원입니다. 그런데 선순위 임차권의 원칙적인 인수 구조를 그대로 적용하면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 확약이 없다면 실질취득 부담은 낙찰가격만으로 결정되지 않고, 83,000,000원의 보증금 규모에 집행비용 등을 더한 수준으로 형성됩니다.

반면 해당 임차권에 대한 말소동의 확약의 효력이 매수인 면책까지 유효하게 적용되는 경우에는 인수액 0원이며, 별도 취득·명도 등 부대비용을 제외한 실질취득 기준액은 낙찰가와 같습니다. 이처럼 확약의 적용 여부가 취득원가를 결정하는 핵심 변수입니다.

이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 49,300,000원이라는 절대가격만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 근린시설로 표시된 물건이 실제로는 오피스텔로 이용되고 있으므로, 매매 사례를 비교할 때에도 공부상 용도·실제 이용상태·면적과 주거용 사용 가능성을 구별해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,300,000원 가정)

현재 가정 매각대금 49,300,000원은 추정 집행비용 1,287,400원과 임차인 예상배당 48,012,600원으로 모두 소진됩니다. 한국주택금융공사 청구액 92,889,840원은 예상배당이 0원이며 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영하지 않은 추정치입니다. 배당상 부족분과 확약 적용 후 매수인의 실질 인수액은 구별해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 상업시설과 업무시설이 혼재하는 상업지대로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인천지하철 1호선 간석오거리역 및 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 20층 건물 중 15층 호실입니다. 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지 및 바닥난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 3,542,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장조사 시 폐문부재로 임대관계 및 내부 점유상황은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하철 및 상업지역 접근성은 장점이나 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태의 차이, 4회 유찰 이력 및 실거래 비교가격 부재를 고려하면 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 을구 9번 최민지 임차권등기를 특정하는지, 말소 조건과 매수인 보증금 인수책임의 해소 범위를 확인하세요.
• 임차권 말소·면책 확인. 등기 말소에 대한 동의만으로 모든 보증금 반환채무가 당연히 면제되는 것은 아닙니다. 매각물건명세서의 특별매각조건 및 확약의 실질적 효력을 대조해야 합니다.
• 미배당 보증금 구별. 확약을 반영하지 않으면 현재 회차 기준 34,987,400원의 보증금 부족분이 발생합니다. 확약 적용을 전제로 할 때에만 해당 임차권 실질 인수를 0원으로 판단하세요.
• 매각가격 재확인. 4회 유찰로 표시되어 있음에도 현재 최저가가 감정가 100%인 사유를 법원 매각공고와 진행 이력에서 확인하세요.
• 시세 조사. 동일 건물·동일 면적의 최신 매매사례와 최근 거래 추세를 확인하고 실제 이용상태 및 법적 용도에 따른 가격 차이를 반영하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기는 확인되지만 현장조사상 폐문부재입니다. 실제 점유자, 점유권원, 열쇠 인도 및 명도 비용을 입찰 전에 조사하세요.
• 용도 적법성. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태의 관계를 건축물대장 및 관계기관 자료로 확인하고 주거용 사용의 적법성과 금융·세금 영향을 검토하세요.
• 관리비·원본 대조. 체납 관리비, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임차권등기 관련 서류를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있어도, 가격은 따로 봐야 한다”

이 물건은 선순위 임차권의 존재와 말소동의 확약서의 제출이라는 두 사실을 함께 보아야 합니다. 최민지의 보증금은 83,000,000원이며, 현재 매각가를 전제로 한 미배당 부족분은 34,987,400원입니다. 확약이 없다면 낙찰가만 보고 접근하기 어려운 전형적인 대항력 보증금 인수형 구조입니다.

그러나 해당 임차권에 관한 한국주택금융공사의 말소동의 확약이 실제 말소와 보증금 반환책임 면책까지 유효하게 이행된다면, 매수인의 실질 인수 부담은 0원으로 해소될 수 있습니다. 결국 권리분석의 우선순위는 확약서의 범위와 법적 효력 확인입니다.

가격에는 여전히 신중해야 합니다. 현재 최저가 49,300,000원은 감정가 100%이고, 4회 유찰 표기가 있으나 비교 가능한 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 확약이 인수 문제를 해소한다고 해도 그것이 곧 저렴한 매입가격을 뜻하지는 않습니다. 권리는 확약 확인 조건부, 가격은 검증 전 보류. 이번 경매는 이 두 조건을 모두 충족할 때 접근할 물건입니다.