24,157,000원
인천지방법원 2025타경510200. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 리더스타워 에이동 15층 1501호입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 승계입니다. 실제 임차인은 최민지 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 최민지는 2022.03.07 확정일자를 받고 2022.04.01 전입·점유를 시작했으며, 2024.05.08 임차보증금 83,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2025.06.23 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 점유, 확정일자 및 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 그러나 최저매각가 24,157,000원에서는 집행비용을 공제한 뒤 임차인에게 23,322,174원만 배당되어, 나머지 59,677,826원은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 구조 / 위치 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 15층 1501호 |
| 임차권 범위 | 15층 1501호 19.56㎡ 전부 |
| 소유자 | 문준호 (2022.04.04 소유권이전 · 거래가액 83,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,300,000원 / 24,157,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 92,889,840원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2007년 가처분, 장수농업협동조합 근저당, 한금옥 근저당·전세권, 한국토지주택공사 전세권은 각각 후속 말소등기가 기재돼 있습니다. 현재 인수 판단에서 가장 중요한 권리는 2024.05.08 등기된 최민지의 주택임차권입니다. 이 임차권은 말소기준인 2025.06.23 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민지 15층 1501호 19.56㎡ 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2022.04.01 확정일자 2022.03.07 배당요구 2024.05.08 | 83,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 59,677,826원 |
최민지는 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 보증금이 최저매각가보다 크기 때문에 전액 배당은 불가능합니다. 현재 회차에서는 집행비용 834,826원을 먼저 공제하고 남은 23,322,174원이 임차인에게 배당되며, 보증금 부족분 59,677,826원이 매수인 부담으로 남습니다.
③ 회차별 실질취득 — 낮아지는 것은 입찰가뿐
| 회차 | 예상 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 24,157,000원 | 59,677,826원 | 83,834,826원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 16,909,900원 | 66,794,478원 | 83,704,378원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 11,836,930원 | 71,776,135원 | 83,613,065원 |
현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매각가는 24,157,000원에서 11,836,930원으로 내려가지만, 인수액은 59,677,826원에서 71,776,135원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 83,613,065원~83,834,826원으로 거의 변하지 않습니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 83,000,000원 임차보증금 구조가 가격을 결정합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 834,826원 |
| 1. 임차인 최민지 보증금 | 83,000,000원 | 23,322,174원 |
| 2. 장수농업협동조합 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 한금옥 근저당 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 한금옥 전세권 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 한국토지주택공사 전세권 | 42,000,000원 | 0원 |
| 6. 한국주택금융공사 | 92,889,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 최민지 보증금 부족분 59,677,826원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업시설과 업무시설이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 간석오거리역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중입니다. 입찰 전 공부상 용도와 실제 이용의 적합성을 대조해야 합니다.
- 건물. 지상 20층 철근콘크리트 건물의 15층으로, 개별난방·급배수·소화전·화재탐지·바닥난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남측으로 광대로와 소로변 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 과밀억제권역과 철도보호지구 등의 지정 사항이 있습니다.
- 토지. 평지의 대체로 사다리형 토지이며 리더스타워 에이동 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 ㎡당 3,542,000원입니다.
- 임대관계. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계 확인이 제한됐으므로 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 기준 24,157,000원에 응찰하더라도 임차보증금 인수까지 합친 부담은 83,834,826원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당표와 매각물건명세서를 대조해 최민지의 실제 배당액과 매수인 승계액을 확정해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰돼도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 83,704,378원, 83,613,065원으로 거의 그대로입니다.
- 실거래 직접 조사. 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확보하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 용도 대조. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장·등기·현황을 확인해 이용 및 금융 조건을 검토해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하고 현장 임대관계는 확인되지 않았으므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 조사해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세는 실제 부담 및 배당 결과를 바꿀 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권등기 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수액을 보라”
이 물건은 감정가 49,300,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 24,157,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 83,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 59,677,826원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 83,834,826원으로 감정가의 170.1%입니다.
추가 유찰이 진행돼도 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 인수액이 늘어나 총 부담은 거의 변하지 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래 근거도 확인되지 않아 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다. 최저가 24,157,000원의 저가 착시보다 임차보증금 83,000,000원의 고정 구조가 우선인 물건입니다.