의정부지방법원 2025타경61298. 파주시 야당동의 다세대주택 ‘다온쉐르빌’ 비동 1층 102호입니다. 감정가 232,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 113,680,000원입니다. 권리분석의 중심은 2022.05.24. 설정된 김창균의 근저당권보다 먼저 전입한 임차권자 유연정입니다. 유연정은 2021.07.14. 전입, 2021.07.02. 확정일자, 보증금 230,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
현재 최저가를 그대로 가정하면 배당표상 유연정에게 111,288,480원이 우선배당되고 미배당 보증금은 118,711,520원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 하지만 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.02. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 유연정 관련 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경61298 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 하우고개길 96-6, 비동 1층102호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 류정삼 · 2021.07.29. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 113,680,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,912,876원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
말소기준권리는 2022.05.24. 김창균 근저당권 75,000,000원입니다. 이후의 한빛자산관리대부 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 유연정의 전입입니다. 유연정은 2021.07.14. 전입해 대항력이 있고, 2023.10.24. 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 유연정 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.14 확정 2021.07.02 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0원 |
| 김현아 | 2023.04.10 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
김현아는 2023.04.10. 전입으로 말소기준권리인 2022.05.24. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 전입 순서상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 선순위 대항력을 갖는 임차인으로 볼 수는 없습니다. 유연정에게만 적용되는 확약과 별개로, 김현아의 임대차 조건은 매각물건명세서 원문과 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 임차인 유연정 보증금 | 230,000,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 근저당 · 김창균 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한빛자산관리대부 | 18,933,330원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,912,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 산식상 유연정 보증금 미배당액은 118,711,520원입니다. 다만 2026.06.02. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.1% 추정값이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격과 유찰 — 싸 보이는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 113,680,000원으로 감정가 232,000,000원의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 90,944,000원, 8회 유찰 시 72,755,200원입니다. 그러나 이 물건은 같은 다온쉐르빌B동 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수가 6.0회입니다. 반복 유찰 자체가 가격 외에 환금성·수요를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 야당동, 야당역(경의중앙선) 남동측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 야당역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 1층 102호이며 다세대주택으로 이용중입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 983,100원/㎡입니다.
- 단지 규모. 다온쉐르빌B동 8세대, 사용승인 관련 기준일은 2015.11.30.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.02.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 효력이 해당 매각에서도 그대로 유지되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 유연정 배당. 현재 매각가 가정에서 우선배당 111,288,480원, 미배당 118,711,520원입니다. 이 미배당액은 확약을 적용하면 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다.
- 김현아 확인. 2023.04.10. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 6회 유찰이고 단지 경매 평균도 6.0회입니다. 현장 상태·접근성·수요층·매도 환금성을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 할인율만으로 가격을 결정하지 말고 동일·유사 면적의 실제 거래와 매물 호가를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소, 남는 문제는 환금성과 가격
이 사건을 숫자만 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제 현재 최저가 기준 미배당액도 118,711,520원입니다. 하지만 2026.06.02. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 유연정 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 따라서 권리상 실질취득은 현재 최저가 113,680,000원을 기준으로 볼 수 있습니다.
다만 이 물건은 6회 유찰됐고, 다온쉐르빌B동 자체 경매 평균 유찰도 6.0회입니다. 비교 가능한 실거래가를 통한 시세 검증 없이 “감정가의 49%니까 싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다. 권리 문제는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 다세대의 환금성과 실제 시장가격 확인이 입찰 판단의 핵심으로 남습니다.