의정부지방법원 2025타경72011. 남양주시 금곡동 강남빌리지 102동 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가는 162,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 113,400,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 김신환이며, 2011.12.27. 거래가액 103,500,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리구조에서 기준이 되는 것은 2015.04.30. 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 84,000,000원이고, 2022.01.18. 변경등기에는 채권최고액 65,660,000원이 기재돼 있습니다. 배당 계산은 제공된 배당표에 따라 84,000,000원을 기준으로 산정돼 있으며, 현재 회차에서는 집행비용과 근저당 배당 후에도 소유자에게 27,012,400원이 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72011 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 금곡동 678-49 강남빌리지 102동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실 및 화장실1·발코니 등 |
| 건물 구조 / 층 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김신환 · 2011.12.27. 거래가액 103,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 58,784,819원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2015.04.30. 을구 6번 근저당권입니다. 한국스탠다드차타드은행 명의로 설정됐고, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 이후 2025.07.15. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
과거의 한국주택은행·국민은행 근저당, 2011년 한국스탠다드차타드제일은행 근저당, 안승훈 근저당, 넥스젠파이낸스대부 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 2022년 넥스젠파이낸스대부 근저당은 2026.01.27. 씨엔에스대부로 이전된 기록도 있으나, 원 근저당 자체는 제공 자료에서 이미 말소된 권리로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 79.6%지만 표본은 단 1건
강남빌리지(101동·102동)는 총 19세대, 사용승인일은 1996.08.23.입니다. 비교 대상 면적은 56.97㎡이고, 제공된 실거래 표본은 2022.08 거래 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 56.97㎡ | 2 | 142,500,000원 |
| 평균 | 56.97㎡ | 1건 | 142,500,000원 |
현재 최저가 113,400,000원은 이 실거래 기준의 79.6%입니다. 금액 차이는 29,100,000원입니다. 감정가 162,000,000원은 같은 실거래보다 19,500,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,012,400원 |
현재 회차에서는 제공된 배당 계산상 근저당 채권 84,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 27,012,400원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 113,400,000원 | 84,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 79,380,000원 | 77,551,160원 | 6,448,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 29,834,188원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각가가 79,380,000원으로 내려가면서 근저당 기준 채권에서 6,448,840원이 미배당되고, 3회 유찰 시에는 29,834,188원이 미배당됩니다. 그러나 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주동곡초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·생활편의시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 758.0㎡, 공시지가는 1,352,000원/㎡입니다.
- 제한. 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 확인. 강남빌리지(101동·102동)는 총 19세대이며 제공된 실거래 표본은 1건입니다. 매수층과 현재 거래가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서와 매각물건명세서를 대조해 실제 점유자를 확인하세요.
- 실거래 최신성 확인. 제공 실거래는 2022.08 한 건입니다. 현재 최저가 113,400,000원이 실제 현 시세에서도 매력적인지 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2015.04.30. 을구 6번 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준권리입니다.
- 채권최고액 변경 확인. 근저당 최초 채권최고액 84,000,000원과 2022.01.18. 변경등기의 65,660,000원을 원본 등기부에서 함께 대조하세요.
- 권리 이전 기록 확인. 넥스젠파이낸스대부 근저당과 씨엔에스대부로의 이전 기록은 등기 원본에서 말소·이전 상태를 다시 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건은 제공된 배당·권리 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 최저가 113,400,000원도 제공 실거래 142,500,000원의 79.6%여서 숫자만 보면 감정가 162,000,000원보다 상당히 내려온 상태입니다.
하지만 가격 판단의 근거가 되는 거래가 2022.08 한 건뿐이라는 점이 중요합니다. 더구나 감정평가서상 임대관계가 미상이므로, 이 물건은 “권리 인수 위험”보다 현재 시세와 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다. 결론은 권리 구조는 양호, 가격은 최신 시세 검증 후 판단입니다.
