158,760,000원
의정부지방법원 2025타경62474. 파주시 금촌동 트루아종타운하우스 103동 3층 301호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 324,000,000원에서 현재 최저매각가 158,760,000원까지 내려와 6회 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2023.01.19. 황희순 근저당권 100,000,000원이 말소기준권리이고, 그보다 앞선 2021.12.31. 전입·점유·확정일자를 가진 허유진의 보증금 275,000,000원 임차관계입니다.
원칙만 보면 허유진은 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이라, 현재 매각가에서 배당받지 못하는 보증금 부족분이 낙찰자에게 이어질 수 있습니다. 실제 현재 회차 예상배당에서는 허유진에게 155,737,360원이 배당되고 119,262,640원이 부족합니다. 그러나 이 사건에는 일반적인 대항력 인수형과 다른 결정적인 조건이 하나 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.06.02.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62474 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 103동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 황석현 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 158,760,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,569,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 핵심
말소기준은 2023.01.19. 황희순 근저당권입니다. 그 뒤의 허유진 임차권등기, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 허유진의 실제 임대차 대항력 발생 근거가 되는 전입·점유는 2021.12.31.로 말소기준보다 빠르기 때문에, 단순히 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 사건은 아닙니다. 이 위험을 해소하는 근거가 바로 주택도시보증공사의 확약입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허유진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.31 확정 2021.12.31 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.12.14 | 확약 적용 실질 인수 0원 |
| 김기훈 | 2025.02.06 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 말소기준 이후 전입 매수인 인수 근거 없음 |
※ 허유진의 확약이 없다고 가정한 현재 회차 배당표상 미배당 보증금은 119,262,640원입니다. 확약은 허유진 임차보증금에 관한 조건이며, 김기훈의 임차관계와는 별개입니다. 김기훈은 2025.02.06. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 가격·회차 구조 — 감정가의 49%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 별개
감정가 324,000,000원에서 현재 최저매각가는 158,760,000원으로, 현재 회차 표기상 감정가의 49%입니다. 7회 유찰 시 127,008,000원, 8회 유찰 시 101,606,400원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 규칙상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 49% | 158,760,000원 | 119,262,640원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 39% | 127,008,000원 | 150,570,112원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 31% | 101,606,400원 | 175,616,090원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 허유진의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 해도 낙찰가 158,760,000원에 규칙상 인수액 119,262,640원을 더해야 하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약이 적용되므로 그 부족분이 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것이 핵심 차이입니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,022,640원 |
| 1. 임차인 허유진 보증금 · 우선변제 | 275,000,000원 | 155,737,360원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 황희순 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,569,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,022,640원을 제외한 금액이 허유진 보증금 우선변제에 투입되어, 황희순 근저당권과 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 허유진 보증금 부족분 119,262,640원은 일반 규칙상 인수 대상이 될 수 있으나, 2026.06.02.자 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 금신초등학교 북측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호이며, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문. 2026.06.02.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 직접 확인하세요.
- 허유진 임차권. 보증금 275,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.12.31., 임차권등기 2023.12.14.의 연결관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 김기훈 임차관계. 2025.02.06. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기의 현재 상태와 관련 의무를 원문에서 확인하세요.
- 세금 압류. 2025.05.29. 파주세무서장의 압류가 등기돼 있으므로 실제 세액과 배당순위는 입찰 전에 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 6회 유찰. 이미 여러 차례 유찰된 원인이 가격뿐인지, 물건 상태·점유·권리조건까지 함께 점검하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 승부처는 확약의 유효한 적용”
표면만 보면 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고 현재 매각가가 158,760,000원이어서 상당한 인수 부담이 예상되는 사건입니다. 실제 배당계산에서도 허유진에게 155,737,360원이 배당된 뒤 119,262,640원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어나 가격 할인 효과가 상당 부분 상쇄됩니다.
하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.02.자 확약 때문에 결론이 달라집니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 조건이 적용되므로 허유진 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이에 따라 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 158,760,000원으로 봅니다.
다만 권리 문제가 완화됐다고 해서 가격까지 자동으로 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 이미 6회 유찰된 다세대 물건이고, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 실제 시장가격과의 우위를 판단할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 확약 원문을 통해 인수 0원을 확실히 확인한 뒤, 실제 시세와 물건 상태를 별도로 검증하는 것입니다.
