의정부지방법원 2025타경62822. 고양시 일산서구 가좌동 가좌마을 102동 10층 1002호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 낮다”가 아니라, 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차권을 실제로 매수인이 떠안는지입니다. 김계철 임차인은 2022.05.11. 전입했고 2022.03.14. 확정일자를 갖췄으며, 2024.05.17. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 경매개시결정은 2025.04.10.이므로 원칙적으로는 대항력이 살아 있어 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 212,100,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 3,769,400원 이후 임차인에게 208,330,600원이 우선 배당되고, 보증금 중 91,669,400원이 부족합니다. 확약이 없다면 실질취득은 최저가에 이 부족분을 더한 수준으로 봐야 해 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.02. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 김계철 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62822 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1090 가좌마을 102동 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 가좌4로 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.9913㎡ · 지상 19층 중 10층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 고윤기 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 212,100,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 311,922,882원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
현 소유자 고윤기는 2021.11.24. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 김계철 임차인은 2022.05.11. 전입, 2022.03.14. 확정일자를 갖추고 2024.05.17. 보증금 300,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 실제 임차인은 1명이며, 배당요구도 했습니다. 이 임차권은 2025.04.10. 경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 위험이 존재하지만, 2026.06.02. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 실질 인수위험은 해소됩니다. 이후 2025.09.10. 근로복지공단 가압류 6,002,340원은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김계철 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2022.05.11 | 2022.03.14 | 대항력 有 우선변제 확약으로 인수 0 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득은 최근 평균의 79.2%
동일 단지 가좌마을1단지양우의 전용 59.99㎡대 최근 거래 가운데 최근 12개월 표본은 5건, 평균은 267,800,000원입니다. 최신 거래는 2026.05. 16층 293,000,000원입니다. 현재 최저가 212,100,000원은 확약 반영 후 그대로 실질취득가가 되며, 최근 12개월 평균의 79.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.99㎡ | 16 | 293,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 16 | 258,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 19 | 258,000,000원 |
| 2025.08 | 59.99㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 267,800,000원 |
전체 12건 평균은 282,333,333원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 시세 추세는 -8.5%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 실질취득 212,100,000원이 최근 평균보다 낮다는 점은 분명하지만, 과거 고가 거래만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,769,400원 |
| 1. 임차인 김계철 보증금 | 300,000,000원 | 208,330,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 311,922,882원 | 0원 |
| 3. 근로복지공단 가압류 | 6,002,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김계철 임차인의 보증금 부족분은 91,669,400원입니다. 원칙적인 권리관계만 보면 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.06.02.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송포초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 19층 건물의 10층 1002호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 외곽 공도에 접하고 단지 내 도로를 통한 차량 진출입이 원활합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역)·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,733,000원/㎡입니다.
- 단지. 가좌마을1단지양우 459세대, 2005.10.26. 준공이며 동일 전용면적 거래 자료가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.02.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 유지. 확약이 유효하게 반영되는 전제에서 매수인 인수는 0원이고 현재 실질취득은 212,100,000원입니다.
- 배당 부족액과 인수액을 혼동하지 않기. 배당상 부족분 91,669,400원이 존재하지만, 해당 금액을 그대로 매수인 실질 인수로 더하면 확약 내용을 무시하는 계산이 됩니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 267,800,000원과 최신 거래 293,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -8.5%를 함께 반영해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 이미 5회 유찰됐으므로 권리 외에도 내부 상태·점유·관리비·시장수요 등 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이번 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가에서는 91,669,400원의 미배당이 남습니다. 이런 사건은 통상 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되므로 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 하지만 이 사건은 2026.06.02. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 결론이 달라집니다. 김계철 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 212,100,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 267,800,000원의 79.2%로 내려와 있습니다. 다만 최근 시세가 -8.5% 하락했고 이미 5회 유찰됐다는 점은 분명한 경고 신호입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “보증금 3억을 떠안느냐”가 아니라 “확약의 원문과 효력을 정확히 확인한 뒤, 하락 중인 최근 시세에 맞춰 얼마까지 응찰하느냐”입니다.
