인천지방법원 2025타경510216. 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 8층 801호, 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 공장·오피스텔입니다. 소유자 박승준은 2022년 5월 23일 거래가 116,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등기가 추가됐습니다. 이후 양승호의 주택임차권이 2024년 7월 4일 등기됐고, 2025년 6월 24일 한국주택금융공사의 강제경매가 개시됐습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 양승호 임차권의 선후관계입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 6일, 주민등록·점유개시는 2022년 5월 23일, 확정일자는 2022년 5월 6일입니다. 모두 경매개시결정 2025년 6월 24일보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 배당요구도 했기 때문에 매각대금에서 우선 배당을 받지만, 매각대금이 보증금보다 작아 원칙적으로 부족분이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공장, 오피스텔 · 11층 건물 중 8층 |
| 임차권 범위 | 8층 801호 20.75㎡ 전부 |
| 소유자 | 박승준 (2022.05.23. 거래가 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (5회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 129,040,715원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2025.06.24. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.07.04. 을구 1번 양승호 주택임차권은 매각만으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다. 보증금은 116,000,000원이고 전입·점유는 2022.05.23., 확정일자는 2022.05.06.입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양승호 | 8층 801호 20.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 116,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 원칙상 인수 확약 적용 0원* |
양승호는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2024.07.04.에 이뤄졌고, 확정일자와 대항력을 갖춘 상태입니다. 따라서 확약서가 없다면 매각대금에서 배당받고도 남는 보증금 부족분이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘싸다’고 말할 자료는 없다
현재 최저매각가는 51,940,000원으로 감정가 106,000,000원의 49%입니다. 이미 5회 유찰됐다는 점만 보면 낙폭은 큽니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 이 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 1. 임차인 양승호 보증금 | 116,000,000원 | 50,605,080원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 129,040,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 양승호 보증금 부족분은 65,394,920원입니다. 다만 임차권등기 말소동의 확약서를 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 한국주택금융공사 청구액 129,040,715원은 전액 미배당으로 계산돼 있으나, 이 미배당액 자체가 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 공장·오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이고 해당 호수는 8층입니다.
- 주위환경. 염골근린공원 남측에 위치하며 인근은 공장 및 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 국가산업단지, 재생사업지구, 복합구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 집합건축물대장상 사용승인일은 2020.05.04.이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 공장·오피스텔 복합 이용과 공업지역 입지라는 특성이 있어 일반 주거형 오피스텔보다 수요층을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 한국주택금융공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 적용되는지, 말소 조건과 절차를 반드시 확인하세요.
- 임차권 선순위 구조 확인. 양승호의 전입·점유·확정일자는 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 확약이 없다면 부족분 인수 위험이 남습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.06.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 처리 내용을 확인하세요.
- 가격은 실거래로 재확인. 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 감정상 공장·오피스텔이고 일반공업지역·국가산업단지 내 물건이므로 실제 사용 목적과 관련 규제를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 감정가 106,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 51,940,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리만 놓고 보면 양승호의 116,000,000원 임차권이 경매개시결정보다 앞서 있어, 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 큰 구조입니다. 현재 회차 배당표상 부족분도 65,394,920원입니다.
다만 매각물건명세서에 한국주택금융공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 그 확약을 적용하면 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 정리됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약의 실제 효력·말소 이행 확인과 공장·오피스텔 복합 물건의 시장가격 검증입니다. 5회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
* 배당표 원칙상 양승호 보증금 미배당액은 65,394,920원이나, 매각물건명세서에 기재된 임차권등기 말소동의 확약서를 적용해 매수인 실질 인수는 0원으로 처리했습니다.
