인천지방법원 2025타경510246. 인천 남동구 간석동 대원주택 2층 202호, 전용 45.63㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박일성이고 2021년 9월 29일 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 이번 경매의 권리 핵심은 등기 순서 자체보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
임차인 안성찬은 2021년 8월 11일 확정일자를 받고, 2021년 9월 2일 주민등록을 마쳤으며 2021년 9월 6일부터 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023년 6월 29일 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2023년 10월 12일이지만, 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
현재 최저가 40,474,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 1,128,532원을 뺀 39,345,468원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 60,654,532원이 남습니다. 통상이라면 이 잔액이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 100,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있어, 해당 임차권에 관한 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510246 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 573-7 2층 202호 · 도로명 인천광역시 남동구 석정로 584-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.63㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.09.29 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 40,474,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 재매각 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2023.06.29 국의 압류입니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 정리되는 구조지만, 안성찬의 전입·점유는 그보다 앞서 대항력이 존재합니다. 즉 등기상 임차권이 후순위라는 이유만으로 보증금 잔액이 자동 소멸하는 사건이 아닙니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안성찬 | 2층 202호 45.63㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2021.09.02 / 2021.08.11 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세다
대원주택은 총 12세대이고, 비교 대상 전용면적은 45.63㎡입니다. 확인된 거래 5건의 전체 평균은 86,000,000원이지만, 과거 100,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 81,666,666원과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 43.2㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 2026.03 | 45.63㎡ | 1 | 76,000,000원 |
| 2025.12 | 45.63㎡ | 1 | 81,000,000원 |
| 2024.01 | 43.2㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2021.09 | 45.63㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 81,666,666원 |
최신 거래는 2026년 5월 88,000,000원, 최근 12개월 3건 평균은 81,666,666원입니다. 실질취득 40,474,000원은 최근 12개월 평균의 49.6%로 가격 격차가 큽니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 11.7% 하락했으므로, 과거 전체 평균 86,000,000원만을 기준으로 가격을 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,128,532원 |
| 1. 임차인 안성찬 보증금 | 100,000,000원 | 39,345,468원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 60,654,532원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 금액이 매수인에게 승계되지만, 본 건은 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘룰상 인수’는 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,474,000원 | 60,654,532원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,331,800원 | 72,578,172원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,832,260원 | 80,924,721원 | 0원 |
확약을 무시한 법률상 기본 구조만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 총취득부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 그러나 이번 건은 해당 임차권 말소동의 확약이 있어 이 미배당액을 실질 인수로 잡지 않습니다. 따라서 추가 유찰 시에는 실질취득액 자체도 낙찰가와 함께 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석정초등학교 북동측 인근. 대로변에는 상업용 부동산, 후면에는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있으며, 경인철도 백운역이 도보권에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 2층 202호. 외벽은 타일 붙임 및 페인트, 내부는 벽지 마감, 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 자루형 평지의 다세대주택 부지이며 북서측으로 대로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등이며 공시지가는 1,522,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 최근 거래 추세가 -11.7%입니다. 경매 평균 유찰 2.5회, 매각률 12.5%라는 점도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 을구 9번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 확인. 확약 적용 시 실질 인수는 0원이지만, 배당표상 미배당 보증금은 60,654,532원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 재매각 보증금. 재매각 사건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균은 81,666,666원이고 거래 추세는 -11.7%입니다. 과거 100,000,000원 거래를 현재 시세로 단순 적용하지 마세요.
- 환금성 점검. 12세대 소규모 다세대, 3회 유찰, 재매각, 경매 매각률 12.5%를 감안해 향후 매도 난이도를 따로 계산해야 합니다.
- 현황 확인. 현황조사서에는 현관에 전기요금고지서가 붙어 있었다고 기재돼 있습니다. 실제 점유 상태와 명도 대상을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 60,654,532원이 미배당되는 전형적인 인수형입니다. 그 구조만 적용하면 낙찰가가 40,474,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 의미가 없습니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이기 때문입니다.
그러나 이번 사건에는 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 40,474,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 81,666,666원의 49.6%입니다. 가격 자체는 최근 시세보다 크게 낮지만, 최근 시세가 -11.7% 하락했고 이미 3회 유찰·재매각된 소규모 다세대라는 점에서 권리 해소와 환금성 판단을 분리해 보는 사건입니다.
