인천지방법원 2025타경1191. 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 645동 17층 1703호 아파트입니다. 감정가 898,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 628,600,000원, 감정가의 70%입니다. 현재 공유자는 구자익·황순선으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 두 공유자는 2019.09.11 매매를 원인으로 거래가액 655,000,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2020.05.04 접수됐습니다.
가격만 놓고 보면 신건이었던 감정가 단계와 달리 지금은 조건이 달라졌습니다. 동일 단지 동일 면적대 최근 12개월 12건 평균은 764,041,666원, 최신 거래는 2026.04의 800,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 135,441,666원 낮아, 최근 거래 기준으로는 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1191 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 85-1 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 645동 17층 1703호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.3477㎡ |
| 소유자 | 구자익 2분의 1 · 황순선 2분의 1 |
| 취득 | 2019.09.11 매매 · 거래가액 655,000,000원 · 2020.05.04 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 898,000,000원 / 628,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 812,601,058원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 · 1,534세대 · 2019.01.30 준공 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 원본 대조 필요
그 이후 2022.05.10에는 황순선을 채무자로 한 서대구농업협동조합 채권최고액 960,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.06.13 서대구농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 해당 근저당은 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.28 농업협동조합자산관리회사에 이전된 이력이 있습니다.
경매개시 이후에는 황순선 지분에 경북신용보증재단 50,000,000원, 제이비우리캐피탈주식회사 15,847,600원, 경산농업협동조합 35,400,771원의 가압류가 차례로 들어왔고, 2026년에는 황순선·구자익 지분에 국 압류도 접수됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황은숙 | 17층 1703호 84.3477㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 2023.07.17 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
황은숙은 2023.03.28 임대차계약, 2023.05.01 점유개시, 2023.07.17 주민등록 및 확정일자를 갖춘 것으로 임차권등기에 기재돼 있으며, 보증금은 20,000,000원, 차임은 1,300,000원입니다. 2025.09.08 임차권등기명령이 접수됐고 배당요구도 같은 날 이루어진 것으로 표시됩니다.
③ 시세 비교 — 6.286억은 최근 평균의 82.3%
청라국제금융단지한양수자인레이크블루 동일 면적대 최근 실거래 12건은 2026.02~2026.04에 이루어졌습니다. 최근 12개월 평균은 764,041,666원, 최저 거래는 670,000,000원, 최고 거래는 802,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.42㎡ | 15 | 800,000,000원 |
| 2026.04 | 84.42㎡ | 29 | 802,000,000원 |
| 2026.04 | 84.4㎡ | 2 | 740,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 9 | 769,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 29 | 800,000,000원 |
| 2026.02 | 84.4㎡ | 12 | 762,500,000원 |
| 2026.02 | 84.49㎡ | 6 | 790,000,000원 |
| 2026.02 | 84.49㎡ | 4 | 740,000,000원 |
| 2026.02 | 84.49㎡ | 9 | 755,000,000원 |
| 2026.02 | 84.49㎡ | 9 | 755,000,000원 |
| 2026.02 | 84.42㎡ | 7 | 785,000,000원 |
| 2026.02 | 84.35㎡ | 1 | 670,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 764,041,666원 |
현재 최저가 628,600,000원은 최근 평균의 82.3%입니다. 최근 표본 최저 거래가인 670,000,000원보다도 41,400,000원 낮고, 2026.04 최신 거래 800,000,000원과 비교하면 약 78.6% 수준입니다. 매수인 인수가 0원이므로 이 사건에서는 현재 회차의 실질취득액도 628,600,000원으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 628,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,686,000원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 15,847,600원 | 15,847,600원 |
| 4. 가압류 · 경산농업협동조합 | 35,400,771원 | 35,400,771원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 518,665,629원 |
위 계산에서는 채권 합계 101,248,371원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 518,665,629원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 628,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 440,020,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 308,014,000원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 20.0%로 표시돼 있습니다. 이 사건은 이미 한 번 유찰돼 현재 감정가의 70% 구간에 들어왔습니다. 추가 유찰 시 440,020,000원, 308,014,000원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있지만, 현재 회차 자체도 최근 실거래 평균보다 충분히 낮습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 청라국제금융단지한양수자인레이크블루는 1,534세대, 2019.01.30 준공 단지입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 78,810.7㎡, 평지·사다리형·중로각지로 표시돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역·경제자유구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도로·녹지. 중로1류(폭 20m~25m) 및 완충녹지에 접합니다.
- 교육환경. 교육환경보호구역·상대보호구역에 저촉되는 것으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 2,381,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.10.08 고양시 압류가 말소기준으로 지정돼 있지만 2020.12.28 말소 이력이 있으므로 현재 유효한 기준권리를 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 황은숙은 보증금 20,000,000원, 전입 2023.07.17, 임차권등기 2025.09.08이며 현재 판정은 대항력 없음입니다. 실제 배당순위와 배당가능액을 명세서에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류 이력이 있고 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있으므로 교부청구 및 당해세 여부를 확인하세요.
- 신청근저당 확인. 서대구농업협동조합 채권최고액 960,000,000원 및 2026.01.28 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내용을 현재 등기와 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 764,041,666원, 최신 거래 800,000,000원, 표본 최저 670,000,000원을 기준으로 현재 최저가 628,600,000원과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력, 권리 기준은 확인 후”
이 물건은 감정가 898,000,000원에서 한 번 유찰돼 628,600,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 실거래 평균 764,041,666원의 82.3%이고, 2026.04 최신 거래 800,000,000원보다도 상당히 낮아 현재 회차에는 가격 메리트가 분명히 존재합니다.
임차인 황은숙 역시 현재 판정상 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 2020.10.08 압류를 말소기준으로 지정한 판정과 그 압류의 2020.12.28 말소 이력이 동시에 존재하며, 신청 근저당 및 신청채권이 예상배당표에 반영된 방식도 반드시 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 “가격은 합격권, 권리는 원본 확인 후 확정”입니다.
