인천지방법원 2025타경507980. 동춘동 현대아파트 115동 8층 805호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 지하1층·지상8층 건물의 8층에 위치합니다. 사용승인은 1993.01.21입니다. 소유자 류경숙은 2006.06.21 매매를 원인으로 2006.07.18 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 218,000,000원입니다.
현재 권리분석의 중심은 이지민입니다. 이지민은 2022.07.13 전세금 350,000,000원의 전세권을 설정했고, 같은 날 그 전세권 위에 남서울신용협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 남서울신용협동조합 근저당권이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 이후 이지민은 2022.07.21 주민등록을 마쳤고, 2024.08.06 보증금 350,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 임차인 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507980 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 동춘동 928 현대아파트 115동 8층805호 |
| 도로명 | 인천광역시 연수구 원인재로 56 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상8층 · 제8층 제805호 · 사용승인 1993.01.21 |
| 소유자 | 류경숙 · 2006.07.18 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 336,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지민 / 370,608,125원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.07.13 남서울신용협동조합의 전세권 근저당권입니다. 그 뒤 2022.11.07 주식회사 케이피케이자산관리대부의 가압류 200,000,000원, 2024.08.06 이지민의 주택임차권등기, 2025.03.04 이지민의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이지민 주거 · 임차권등기 | 8층 805호 84.970㎡ 전부 350,000,000원 | 대항력 없음 전입 2022.07.21 | 미상 확정일자 2022.06.15 · 배당요구 2024.08.06 | 0원 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인은 이지민 1명입니다. 이지민은 임대차계약일 2022.06.15, 확정일자 2022.06.15, 점유개시일 2022.07.13, 주민등록일 2022.07.21로 정리돼 있습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 2. 을구 12번 전세권 · 이지민 | 350,000,000원 | 330,496,000원 |
| 3. 을구 12-2번 근저당권 · 남서울신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이피케이자산관리대부 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 이지민 | 370,608,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 336,000,000원 가정 시 채권총액은 1,220,608,125원, 채권자 배당액은 330,496,000원, 미배당은 890,112,125원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 매각가, 늘어나는 것은 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 890,112,125원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 235,199,999원 | 231,107,199원 | 989,500,926원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34.3%) | 164,639,999원 | 161,535,039원 | 1,059,073,086원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동막초등학교 동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·학교·대형마트 등이 형성된 아파트지대 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천도시철도1호선 동춘역이 위치해 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층·지상8층 규모이며 본건은 8층 805호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·지역난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지는 4면이 중로 및 광대로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 이지민 1명이 확인됩니다. 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 인도 과정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 동일인 권리 중첩 대조. 이지민은 임차인·전세권자·전세권 근저당의 채무자·경매신청채권자로 동시에 나타납니다. 각 권리의 원인과 채권관계를 원문서로 확인하세요.
- 전세권 배당 확인. 현재 회차에서는 전세금 350,000,000원 중 330,496,000원이 전세권 배당으로 계산되고 부족액이 발생합니다. 데이터상 이 부족액의 매수인 승계는 0원입니다.
- 후순위 권리 소멸 확인. 주식회사 케이피케이자산관리대부 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 가격은 실거래 별도 대조. 336,000,000원이 감정가의 70%라는 사실 자체를 시세 메리트로 사용하지 말고 실제 거래가격과 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 원문서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격이 싸다”는 별개의 문제
이 물건은 겉으로 보면 전세권 350,000,000원, 전세권 근저당 300,000,000원, 가압류 200,000,000원, 임차권등기와 강제경매까지 겹쳐 복잡합니다. 그러나 말소기준권리는 2022.07.13 남서울신용협동조합 근저당권이고, 임차인 이지민의 주민등록은 2022.07.21입니다. 따라서 임차인은 대항력이 없으며 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 336,000,000원입니다. 다만 감정가 480,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격이 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리 승계보다 가격 검증과 동일인 관계 확인입니다. 권리상 보증금 승계 부담은 확인되지 않지만, 실제 거래가격과 점유·채권관계를 대조한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
