말소 확약으로 실질취득 90,650,000원*, 그러나 미상 점유는 남는다 — 검암동 하모니홈타운 A동 201호 (인천 2025타경510270)

🏷️ 2회 유찰 💰 실질취득 90,650,000원* 🧾 실질 인수 0원* 🏘️ 10세대 다세대

한 줄 평 선순위 임차권 보증금은 160,000,000원이고, 확약을 반영하지 않으면 현재 회차에서 71,381,700원을 매수인이 인수해 규칙상 총부담이 162,031,700원이 됩니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼, 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 따라서 실질취득은 90,650,000원*이지만, 실제 임차인 박준형의 현재 점유와 보증금 표기가 미상인 점은 확약과 별도로 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

185,000,000원
90,650,000원

2회 유찰 · 감정가의 49%

실질취득*

90,650,000원

말소동의 확약 유효·말소 전제

매수인 인수

실질 0원*

확약 미반영 시 71,381,700원

실질취득 ÷ 거래평균

54.0%*

평균 168,000,000원 · 표본 2건

인천지방법원 2025타경510270. 검암동 하모니홈타운 A동 2층 201호, 전용 54.24㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020년 7월 7일 매매를 원인으로 거래가액 150,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022년 3월 10일 안산세무서장의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기 순서만 보고 끝낼 수 없는 선순위 임차관계입니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2023년 12월 8일 설정됐지만, 그 안에 기록된 임대차계약일은 2021년 9월 10일, 확정일자는 2021년 9월 13일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021년 10월 29일입니다. 모두 말소기준권리인 2022년 3월 10일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 인수형 임차권입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경510270 (강제경매)
소재지	인천광역시 서구 검암동 649-14 하모니홈타운 에이동 2층 201호 도로명: 인천광역시 서구 승학로506번길 80
물건종류 / 전용	집합건물(다세대주택) · 전용 54.24㎡ · 지상 5층 건물 내 2층
건물 현황	하모니홈타운 A동 · 10세대 · 2015.06.17 준공
소유자	주식회사마니주택 (2020.07.07 매매 · 거래가액 150,000,000원)
감정가 / 최저가	185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰 · 49%)
신청채권자 / 청구	서울보증보험 주식회사 / 168,394,520원
매각기일	2026.07.13

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약

말소기준권리는 2022년 3월 10일의 국세 압류입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권등기는 등기일만 보면 말소기준 이후지만, 임차권등기 내용상 주민등록과 점유가 2021년 10월 29일에 이미 갖춰졌습니다. 보증금은 160,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있으나, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 88,618,300원만 배당되고 71,381,700원이 부족합니다.

⛔ 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않습니다 현재 회차의 낙찰가 90,650,000원에 규칙상 인수액 71,381,700원을 더하면 162,031,700원입니다. 3회 유찰 시에는 낙찰가가 63,454,999원으로 내려가지만 인수액이 98,087,191원으로 늘어 총부담은 161,542,190원, 4회 유찰 시에도 161,199,533원입니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.

✅ 이 사건의 예외 — 말소동의 확약서 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 이 확약이 유효하고 해당 임차권등기가 실제 말소되는 경우, 한국토지주택공사 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 최저가와 같은 90,650,000원*입니다.

임차인·승계 관계

실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 박준형의 보증금을 대위·승계한 보증기관으로, 별도의 두 번째 보증금이 아닙니다. 따라서 160,000,000원을 박준형의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.

구분	전입·점유	보증금	대항력	우선변제	승계·인수
박준형 실제 임차인	2025.04.08	미상	대항력 없음 말소기준 이후 전입	미상	원임차인 현재 점유·명도 확인
한국토지주택공사 보증기관 대위·승계	2021.10.29 임차권등기 보존일자	160,000,000원	대항력 있음	우선변제 있음 확정 2021.09.13 · 배당요구	보증기관 승계 실질 0원* 확약 미반영 시 71,381,700원

⚠️ 확약의 적용 범위는 을구 1번 임차권등기까지 말소동의 확약은 한국토지주택공사 명의의 을구 1번 주택임차권등기에 관한 것입니다. 박준형의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금 표기와 현재 점유관계가 확인되지 않았습니다. 같은 보증금을 중복 인수할 사안은 아니더라도, 확약만으로 현재 점유자의 명도와 신고 내용까지 자동으로 해소된다고 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 확약 확인 여부에 따라 결론이 바뀐다

하모니홈타운 A동의 확인된 거래는 2건으로, 평균은 168,000,000원입니다. 최신 거래는 2022년 5월 2층 49.68㎡의 153,000,000원, 다른 거래는 2022년 3월 4층 57.01㎡의 183,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2022.05	49.68㎡	2	153,000,000원
2022.03	57.01㎡	4	183,000,000원
평균	—	2건	168,000,000원

말소동의 확약이 확인돼 실질취득이 90,650,000원으로 확정된다면 거래평균의 54.0%, 최신 거래의 약 59.2%입니다. 이 경우에는 분명한 가격 차이가 있습니다. 반대로 확약을 반영하지 않은 규칙상 총부담 162,031,700원은 거래평균의 약 96.4%이고, 최신 거래 153,000,000원보다 약 5.9% 높습니다. 즉 이 물건의 가격 메리트는 낮은 최저가 자체가 아니라 말소 확약의 유효성과 실제 말소 가능성에서 발생합니다.

⚠️ 거래 표본의 한계 거래 표본은 2건이고 거래 시점도 2022년 3월과 5월입니다. 감정가 185,000,000원은 거래평균 168,000,000원의 약 110.1%이며, 2회 유찰을 거쳐 최저가가 90,650,000원까지 내려왔습니다. 표본 수와 거래 시점이 제한적이므로 확약 확인 후에도 현장 상태와 인근 다세대 거래를 함께 점검해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,031,700원
1. 한국토지주택공사 임차보증금	160,000,000원	88,618,300원
2. 가압류 · 주택도시보증공사	1,716,000,000원	0원
3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사	168,394,520원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 한국토지주택공사 임차보증금에 배당되고, 미배당액은 71,381,700원입니다. 이 금액은 원칙적으로 매수인 인수 대상이나, 제출된 말소동의 확약이 유효하고 임차권등기가 실제 말소되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

회차	매각가	확약 미반영 인수	규칙상 총부담
현재 회차 · 2회 유찰(49%)	90,650,000원	71,381,700원	162,031,700원
3회 유찰 시(34%)	63,454,999원	98,087,191원	161,542,190원
4회 유찰 시(24%)	44,418,499원	116,781,034원	161,199,533원

매각대금 배분 (현재 최저가)

매각대금은 집행비용과 한국토지주택공사 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다.

감정가·실질취득* vs 거래가격

실질취득 90,650,000원*은 확약의 유효성과 실제 임차권 말소가 확인되는 경우에만 적용됩니다.

✅ 확약 확인 완료 시 한국토지주택공사 임차권 인수는 실질 0원*, 실질취득은 90,650,000원*입니다. 이는 거래평균 168,000,000원의 54.0%로 가격 차이가 큽니다.

⛔ 확약 확인 실패 시 규칙상 인수 71,381,700원을 포함한 총부담은 162,031,700원입니다. 거래평균과는 큰 차이가 없고, 최신 거래 153,000,000원보다 높아 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

이용상태. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 2층 일부입니다. 외벽은 타일붙임, 창호는 PVC 새시입니다.
입지. 서인천고등학교 남서측 인근으로, 주변은 유사한 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 인천2호선 검바위역은 도보 약 10분 거리에 있습니다.
도로·토지. 동측으로 폭 약 10미터 도로에 접하며, 토지는 평지의 가로장방형 다세대주택 부지입니다. 공시지가는 1,674,000원/㎡입니다.
규제. 제1종일반주거지역·검암1구획정리 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 거래도 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰 실적은 확인되지 않아 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

말소동의 확약서 원문. 확약 주체, 대상 권리, 효력 발생 조건, 말소 시기와 별도 이행조건이 을구 1번 임차권 전체를 확실히 포괄하는지 확인해야 합니다.
임차권등기 실제 말소. 낙찰·대금납부 이후 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기가 어떤 절차로 말소되는지 확인해야 합니다.
실제 임차인 1명. 한국토지주택공사는 박준형 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 박준형의 현재 점유 여부와 보증금 신고 관계는 직접 대조해야 합니다.
명도 계획. 박준형의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 중이라면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
가격 판단 기준. 확약 확인 전에는 최저가 90,650,000원이 아니라 규칙상 총부담 162,031,700원을 기준으로 거래가격과 비교해야 합니다.
시세 재확인. 확인된 거래는 2022년 2건뿐입니다. 대상 호수의 내부 상태와 인근 다세대 실거래를 추가 확인해야 합니다.
관리비·세금. 체납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 서로 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “최저가 9,065만원”보다 확약서 한 장이 중요하다

이 물건은 단순한 저가 다세대 경매가 아닙니다. 한국토지주택공사의 선순위 임차권 보증금 160,000,000원이 핵심이며, 확약을 배제하면 현재 회차의 실질부담은 162,031,700원으로 최신 거래 153,000,000원보다 높습니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 계속 160,000,000원 부근에 머뭅니다.

반면 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 1번 임차권 전체에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 보장된다면, 인수는 실질 0원*, 실질취득은 90,650,000원*으로 바뀝니다. 거래평균 대비 54.0%의 가격 차이도 이때 비로소 의미가 있습니다. 다만 실제 임차인 박준형의 보증금 표기와 점유관계는 확인되지 않았고, 10세대 다세대주택에 거래 표본도 2건뿐입니다. 결론은 확약 확인 전에는 인수형, 확인 후에도 점유·환금성 검증이 필요한 조건부 물건입니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득 90,650,000원은 제출된 말소동의 확약서가 을구 1번 주택임차권등기에 유효하게 적용되고 해당 임차권등기가 실제 말소되는 경우를 전제로 합니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차의 규칙상 인수액은 71,381,700원, 규칙상 총부담은 162,031,700원입니다.