122,990,000원
인천지방법원 2025타경510295. 인천 서구 마전동 ‘미앤느’ 101동 302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이명중은 2020.10.26 매매를 원인으로 거래가 267,000,000원에 취득했고, 2020.11.26 수협은행 근저당 144,900,000원이 설정됐습니다. 이 수협은행 근저당이 말소기준이며 그 뒤에 들어온 롯데카드 가압류 5,951,160원, 파주농업협동조합 가압류 58,030,179원, 파주농업협동조합의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 이미 등기부상 말소된 과거 공동담보 근저당을 제외하면, 현재 경매의 말소기준권리는 수협은행 근저당이고 그 이후 권리는 모두 소멸 대상입니다. 임차인 조사 내역도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차는 감정가 251,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 122,990,000원까지 내려온 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510295 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1149-17 미앤느 101동 2-5층302호 · 인천광역시 서구 가현로42번길 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2~5층 제302호 |
| 소유자 | 이명중 · 2020.10.26 매매 · 거래가액 267,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 122,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주농업협동조합 / 68,517,326원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 사용승인일 | 2020.08.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
2020.10.12 설정됐던 도림신용협동조합 2,976,000,000원, 당산신용협동조합 1,488,000,000원의 공동담보 근저당은 2020.11.26 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 같은 날 설정된 수협은행 근저당 144,900,000원입니다. 이후 롯데카드와 파주농업협동조합 가압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 최근 흐름은 하락
미앤느의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 207,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.06 200,000,000원이며 최근 12개월 평균도 200,000,000원입니다. 현재 최저가 122,990,000원은 이 최근 시세의 61.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 67.59㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 67.59㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 207,500,000원 |
중요한 것은 방향입니다. 최근 12개월 평균 200,000,000원은 이전 거래보다 7.0% 낮아진 수준입니다. 따라서 전체 평균 207,500,000원을 그대로 기준 삼아 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다. 다만 최근 거래 200,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 122,990,000원으로 차이가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,521,860원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 144,900,000원 | 120,468,140원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,951,160원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 파주농업협동조합 | 58,030,179원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 파주농업협동조합 | 68,517,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 122,990,000원 가정 시 집행비용 2,521,860원을 제외한 120,468,140원이 수협은행에 배당되고, 수협은행부터 미배당이 발생합니다. 전체 채권액 277,398,665원 중 배당액은 120,468,140원, 미배당은 156,930,525원입니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 122,990,000원 | 120,468,140원 | 156,930,525원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 86,093,000원 | 84,143,326원 | 193,255,339원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 60,265,099원 | 58,780,327원 | 218,618,338원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건은 임차인 인수형이 아닙니다. 3회 유찰 시와 4회 유찰 시 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 유지됩니다. 현재 회차에서도 신청채권자 파주농업협동조합의 청구액 68,517,326원에 대한 배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 마전고등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·난방 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 인접도로와 등고평탄한 세로장방형 토지이며 북서측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 988.8㎡, 공시지가는 1,117,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며 보행자전용도로와 소로2류에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2020.08.23이며 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 미앤느는 24세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래가 200,000,000원으로 이전 215,000,000원보다 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 207,500,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 200,000,000원을 가격 기준으로 우선 확인하세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 시세가 이전 거래보다 7.0% 낮습니다. 최저가 할인율만 보고 과거 거래가를 목표 시세로 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 호수 조건 확인. 경매 물건의 목표 면적은 74.09㎡이고 확인된 실거래는 67.59㎡입니다. 면적과 개별 호수 조건 차이를 현장 시세에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자·전입관계·명도 상태를 매각 전 원본 자료와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 미회수와 인수 구분. 수협은행 및 후순위 채권자의 미배당액이 커도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 하락장까지 확인
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역이 없으며 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 2회 유찰로 122,990,000원까지 낮아져 최근 12개월 거래가 200,000,000원의 61.5% 수준입니다.
다만 시장 흐름은 함께 봐야 합니다. 최신 거래 200,000,000원은 이전 거래 215,000,000원보다 낮아 최근 추세가 -7.0%입니다. 실거래도 2건뿐이므로 단순히 전체 평균이나 감정가 대비 할인율만으로 적정 응찰가를 정하기는 어렵습니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 가격 판단은 최근 거래와 현장 시세를 기준으로 보수적으로 하는 물건입니다.
