인천지방법원 2025타경510310. 문학동 삼성맨션 제2동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 103,880,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 50,901,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%라 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금과 말소동의 확약서입니다.
임차인 허보미의 확정일자는 2021.09.07, 주민등록·점유개시는 2021.09.28입니다. 말소기준권리로 선언된 미추홀구 압류는 2022.11.14이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안게 됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있어, 해당 임차인에 관한 인수액은 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510310 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 362-1 삼성맨션 제2동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남구 소성로294번길 3-26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 |
| 임차권 범위 | 제4층 제401호 54.63㎡ 전부 |
| 소유자 | 박일성 (2021.09.28. 매매, 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,880,000원 / 50,901,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 제시외 부합물 | 새시조 판넬지붕 발코니 약 5.9㎡ · 건물가액에 포함하여 감정평가 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
등기부의 오래된 가등기·가압류와 2004년 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 출발점은 2021년 임차인의 전입·점유와 박일성의 소유권 취득입니다. 이후 2022.11.14 미추홀구 압류가 말소기준권리로 잡혔고, 뒤에 설정된 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허보미 제4층 제401호 54.63㎡ 전부 | 118,000,000원 | 2021.09.28 | 2021.09.07 | 2023.10.23 배당요구 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
허보미는 보증금 118,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 49,584,782원이고, 보증금 부족분은 68,415,218원입니다.
③ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 총액은 보증금 부근
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 50,901,000원 | 68,415,218원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 35,630,700원 | 83,410,653원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 24,941,490원 | 93,907,457원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 대체로 보증금 118,000,000원 안팎에 묶입니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서는 확약이 해당 인수액을 0원으로 바꾸므로, 확약이 유효하다는 전제 아래 실질취득액은 낙찰가를 따라 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,901,000원 가정 · 확약 미반영 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,316,218원 |
| 1. 임차인 허보미 보증금 | 118,000,000원 | 49,584,782원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 118,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 임차인 미배당액은 68,415,218원으로 매수인 인수 대상이지만, 제출된 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 50,901,000원으로 감정가 103,880,000원의 49%입니다. 확약을 온전히 적용하면 보증금 인수 없이 최저가 기준 실질취득액도 50,901,000원이 됩니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 말할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 삼성맨션 제2동 4층 중 제401호입니다.
- 주위환경. 문학초등학교 남서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 제시외 부분. 새시조 판넬지붕 발코니 약 5.9㎡가 소재하며 감정평가 건물가액에 포함됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 허보미 임차권등기의 말소 대상, 대항력 포기 범위, 효력 조건과 말소 책임 주체를 원문으로 확인하세요.
- 배당 이후 절차. 확약 제출만으로 자동 말소되는지, 매각대금 완납 후 필요한 동의서·위임장·해지서류가 무엇인지 확인하세요.
- 점유 현황. 임차권등기가 있어도 현재 점유 여부는 별도입니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 명도 대상자를 점검하세요.
- 시세 조사. 감정가 49%라는 수치만으로 응찰하지 말고 문학동 유사 다세대 4층 매물과 실제 계약가격을 대조하세요.
- 제시외 발코니. 약 5.9㎡ 발코니의 구조, 누수·균열·보수 필요성과 향후 매도 시 영향을 확인하세요.
- 체납 확인. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인이 끝나야 49%가 의미 있다”
이 물건은 대항력 임차인 허보미의 보증금이 낙찰가보다 커, 확약이 없다면 유찰이 거듭돼도 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 인수형 사건입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차인에 관한 인수는 실질 0원*으로 전환됩니다.
따라서 승부처는 두 가지입니다. 첫째는 확약서가 실제로 임차권등기와 대항력 위험을 완전히 제거하는지 원본으로 확인하는 것, 둘째는 최저가 50,901,000원이 지역 시세에 비해 충분히 낮은지 현장 거래가격으로 검증하는 것입니다. 권리는 확약 확인 후 합격 가능, 가격은 시세 확인 전 보류. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 확약의 문구와 실제 매매 가능 가격이 더 중요합니다.
