인천지방법원 2025타경510315. 간석오거리역 남측 인근 뉴더웰 6층 605호, 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 현 소유자 박지호는 2019.03.28. 거래가 121,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사광주은행 앞으로 채권최고액 81,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
임차인 유수경의 전입일은 2020.03.31.로 말소기준일인 2019.03.28.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 단계의 우선변제·최우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 이 문제는 배당액 변동 가능성이지, 현재 자료상 매수인 인수금이 생긴다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 214-28 뉴더웰 6층 605호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 605호 · 사용승인일 2018.12.03 |
| 소유자 | 박지호 (2019.03.28. 거래가 121,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 30,870,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 57,334,977원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 매수인 인수 0원
2018.12.26. 연신내새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준은 2019.03.28. 설정된 광주은행 근저당 81,600,000원입니다. 이후 2025.06.26. 광주은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 임차인 유수경은 말소기준보다 약 1년 뒤인 2020.03.31. 전입했으므로 대항력 없는 후순위 점유자로 정리됩니다.
임차인 분석
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 유수경 1명이며, 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유수경 | 2020.03.31 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 |
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 30,870,000원으로 감정가 90,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰로 표면적인 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 가격 비교에 우선 사용해야 할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 제시되어 있지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 2019년 소유권 취득 당시 거래가 121,000,000원이 확인되지만, 이는 현재 시세를 대신하는 최신 비교자료가 아닙니다. 이 물건의 실질취득액은 현재 회차 기준 30,870,000원으로 계산되지만, 이를 주변 시세와 직접 대조한 뒤에야 실제 할인 여부를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 955,660원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 81,600,000원 | 29,914,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 광주은행 근저당 채권최고액 기준 미배당액이 51,685,660원 발생합니다. 이 미배당액은 담보채권자의 부족액이며 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액 57,334,977원 역시 현재 예상배당액 29,914,340원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 광주은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 30,870,000원 | 29,914,340원 | 51,685,660원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 21,609,000원 | 20,820,038원 | 60,779,962원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 15,126,299원 | 14,454,026원 | 67,145,974원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 605호입니다. 사용승인일은 2018.12.03입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 남측 인근으로, 부근은 오피스텔·근린생활시설·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 상업용 토지이며, 감정요항상 서측 약 35m·남측 약 8m 도로에 접합니다. 공시지가는 3,210,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성 판단. 현재 3회 유찰된 오피스텔입니다. 유찰 이력은 확인되지만 최근 실거래 비교자료가 없어 현 최저가의 시장 할인 정도는 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 유수경의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당표와 소액임차인 최우선변제 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재·폐문으로 자세한 임대관계가 미상으로 기재됐습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 30,870,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 현재 오피스텔 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 채권액 구분. 광주은행 근저당 채권최고액은 81,600,000원, 신청채권자의 청구액은 57,334,977원입니다. 두 금액을 혼동하지 말고 배당·잔존채권 구조를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.03.28. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 유수경의 전입은 2020.03.31.로 후순위이므로 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 2018년 연신내새마을금고 근저당도 이미 말소돼 있습니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격입니다. 3회 유찰로 현재 최저가는 30,870,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 가능한 최신 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 판단은 근거가 부족합니다. 실질취득액은 인수 0원을 반영해 현재 기준 30,870,000원이지만, 실제 시세와의 비교가 끝나기 전까지 가격 매력은 보수적으로 봐야 합니다. 권리선은 통과, 가격판단은 보류. 이 사건의 승부처입니다.
