인천지방법원 2025타경510414. 등기상 현재 소유자는 이명옥이고, 말소기준권리는 2021년 8월 4일 설정된 인천산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이며 인천산림조합이 이 사건 임의경매를 신청했습니다. 청구금액은 441,600,084원입니다. 그 뒤 파주세무서장 명의 압류, 임의경매개시결정, 연수구 압류가 순서대로 들어왔지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 까다로운 부분은 물건의 이용형태와 가격 비교입니다. 감정평가상 202호 외 2개호는 벽체 구분 없이 골프아카데미로 이용 중이고, 각 호별 호수표지판도 없는 상태입니다. 매각물건명세서 비고도 일괄매각과 통합 점포 사용을 명시합니다. 따라서 같은 더샵센트럴파크2에서 신고된 고층 주거 실거래를 본건의 직접 시세로 대입하는 것은 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2 에이동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 202호·202-1호·203호 벽체 구분 없이 골프아카데미로 통합 이용 |
| 소유자 | 이명옥 |
| 감정가 / 최저가 | 723,000,000원 / 247,989,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천산림조합 / 441,600,084원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.04 인천산림조합 근저당권 · 채권최고액 516,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 핵심은 2021.08.04 인천산림조합 근저당입니다. 2020년 하나은행 근저당 360,000,000원과 60,000,000원은 2021.08.04 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 인천산림조합 근저당이 현재 말소기준입니다. 이후 2024.11.22 국 압류, 2025.07.03 임의경매개시결정, 2026.03.27 연수구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 대항력은 없지만 배당관계 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신지효 | 202호,202-1호,203호 / 주거 | 2023.10.10 | 30,000,000원 | 2,600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 신지효의 전입일은 2023.10.10으로 말소기준권리인 2021.08.04 인천산림조합 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.09.30 접수됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정적으로 평가하기 어렵습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로, 보증금 30,000,000원을 별도 중복 합산할 사안은 없습니다.
② 시세 비교 — 16.2% 숫자를 ‘할인율’로 보면 위험하다
더샵센트럴파크2의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균 거래금액은 1,533,083,333원, 최신 거래는 2026.07의 625,000,000원입니다. 현재 최저가 247,989,000원은 최근 12개월 평균 대비 16.2%로 표시됩니다. 그러나 실거래 비교대상 면적 55.55㎡는 매칭되지 않았고, 실제 표본은 서로 다른 면적과 고층 주거 거래가 혼재합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 71.76㎡ | 28 | 625,000,000원 |
| 2026.06 | 105.69㎡ | 30 | 1,135,000,000원 |
| 2026.06 | 71.76㎡ | 8 | 607,000,000원 |
| 2026.06 | 146.51㎡ | 24 | 1,835,000,000원 |
| 2026.05 | 291.34㎡ | 48 | 5,950,000,000원 |
| 2026.05 | 104.74㎡ | 38 | 1,235,000,000원 |
| 2026.05 | 146.51㎡ | 24 | 1,835,000,000원 |
| 2026.03 | 104.74㎡ | 38 | 1,200,000,000원 |
| 2026.03 | 105.69㎡ | 20 | 720,000,000원 |
| 2026.02 | 104.74㎡ | 18 | 1,225,000,000원 |
| 2026.01 | 101.95㎡ | 34 | 980,000,000원 |
| 2025.12 | 105.69㎡ | 26 | 1,050,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 1,533,083,333원 |
표본 최저 거래는 607,000,000원, 최고 거래는 5,950,000,000원으로 편차가 매우 크고, 전용면적도 71.76㎡부터 291.34㎡까지 서로 다릅니다. 특히 본건은 2층의 통합 점포 이용 상태인데 표본은 8층부터 48층까지의 거래입니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 16.2%라는 이유만으로 저평가·할인매물이라고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,271,846원 |
| 2. 근저당 · 인천산림조합 | 516,000,000원 | 243,717,154원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 247,989,000원 가정 시 인천산림조합의 미배당은 272,282,846원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 센트럴파크역 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
- 현재 이용. 202호·202-1호·203호가 벽체 구분 없이 골프아카데미로 일체 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물 내 2층이며 사용승인일은 2011.08.25입니다. 급배수·위생·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측·북서측은 광대로변, 북동측·남동측은 중로변에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,363,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 3회 유찰 이력과 통합 점포 이용상태를 고려하면 단순 주거용 실거래와 별도로 상업용 수요와 분할·점유 상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 202호·202-1호·203호가 벽체 구분 없이 통합 사용 중입니다. 매각 대상 범위와 각 호의 위치를 건축물현황도 및 매각서류와 대조하세요.
- 점유관계 재확인. 임차 조사에는 주거 이용, 감정평가에는 골프아카데미 이용으로 나타납니다. 실제 영업·거주 여부와 신지효의 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계. 신지효는 대항력이 없고 2025.09.30 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당표의 임차인 최우선변제 미반영 부분을 원문에서 대조하세요.
- 가격 비교대상 선별. 최근 12개월 평균 1,533,083,333원과 최신 거래 625,000,000원은 면적이 맞지 않는 단지 거래입니다. 16.2% 수치를 할인율로 사용하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가 34% 수준입니다. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 점포의 통합 이용·수요·명도·분할 가능성 때문인지 구분해야 합니다.
- 규제 확인. 준주거지역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등 적용 상태를 실제 취득·이용 계획과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 별도 검증”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.04 인천산림조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 신지효도 2023.10.10 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 전혀 다른 문제입니다. 723,000,000원의 감정가가 3회 유찰로 247,989,000원까지 내려왔어도, 같은 단지 실거래 평균과 최신 거래는 본건과 면적이 매칭되지 않고 본건 자체도 3개 호가 벽체 없이 하나의 골프아카데미 점포로 사용되고 있습니다. 따라서 “감정가 34%니까 싸다” 또는 “최근 평균의 16.2%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 동일 용도·동일 성격의 비교사례를 확보한 뒤 판단해야 하는 보수적 접근 대상입니다.
