인천지방법원 2025타경510436. 인천광역시 미추홀구 숭의동 온누리휴그린 6층 602호, 다세대주택 경매입니다. 이 물건의 핵심은 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다. 임차인 김순옥은 임대차보증금 85,000,000원, 전입일 2019년 11월 27일, 확정일자 2019년 11월 29일로 확인됩니다. 말소기준권리는 2023년 9월 20일의 압류로 판단되며, 임차인의 전입일과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 현재 회차에서 배당으로 충당되지 못하는 보증금 잔액이 크므로, 최저가만 보고 저가 취득으로 판단해서는 안 됩니다.
또 하나 확인해야 할 사항이 있습니다. 임차인 김순옥과 강제경매 신청채권자 김순옥이 동일인명으로 나타나며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 주의사항이 있습니다. 이것만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차계약과 실제 점유, 보증금 지급내역 및 배당요구 관련 서류를 원본으로 대조해야 합니다. 해당 확인이 끝나기 전에는 임차보증금 인수 위험을 가볍게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 66-40 온누리휴그린 6층 602호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 경인로116번길 12 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상 면적 20.55㎡ · 지하 1층, 지상 6층 건물 중 6층 602호 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 · 2014.08.22 사용승인 |
| 소유자 | 한정수 (2021.05.03 매매, 거래가 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 10,925,000원 |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김순옥 / 87,682,739원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수 위험을 구분해야 한다
국민은행 근저당권은 채권최고액 16,800,000원으로 설정되었다가 2019년 12월 2일 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 이후의 권리관계를 구분해서 보아야 합니다. 말소기준권리는 2023년 9월 20일의 국 압류이며, 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
반면 임차인 김순옥은 2019년 11월 27일 전입, 2019년 11월 29일 확정일자로 확인됩니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 임차권등기와 임대차보증금 85,000,000원이 기재되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 것과 대항력에 따른 미배당 보증금 인수는 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 임대차 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김순옥 | 6층 602호 20.55㎡ 전부 | 2019.11.27 / 2019.11.29 | 85,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 잔액 인수 위험 |
배당요구 있음(2024.10.23). 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 확인되는 건은 없으며, 확인된 임차인은 김순옥 1명입니다.
② 가격 비교 — 최저가보다 실질취득액을 먼저 보라
현재 최저매각가는 10,925,000원으로 감정가 65,000,000원의 약 16.8%입니다. 그러나 현재 회차에서 임차보증금 미배당액으로 계산된 매수인 인수예상액은 74,671,650원입니다. 이를 최저가에 더하면 실질취득 예상액은 85,596,650원입니다.
| 가격 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 65,000,000원 | 감정평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 10,925,000원 | 5회 유찰 후 가격 |
| 임차보증금 | 85,000,000원 | 대항력 있는 임차인의 보증금 |
| 미배당 인수예상액 | 74,671,650원 | 현재 회차 배당 추정 기준 |
| 실질취득 예상액 | 85,596,650원 | 최저가 + 인수예상액 |
실거래 비교 자료
온누리휴그린의 확인 가능한 거래는 2022년 4월, 전용면적 34.67㎡, 6층, 거래가 100,000,000원인 1건입니다. 경매 대상 면적은 20.55㎡로 확인되어 거래 면적이 서로 다르고, 거래 시점도 오래되었습니다. 따라서 100,000,000원을 대상 물건의 현재 시세로 그대로 적용하거나, 실질취득 예상액이 그보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 가격 |
|---|---|---|---|---|
| 경매 대상 | 해당 없음 | 20.55㎡ | 6 | 최저가 10,925,000원 |
| 확인 거래 | 2022.04 | 34.67㎡ | 6 | 100,000,000원 |
비교 거래는 면적이 일치하지 않고 표본도 1건입니다. 실질취득 예상액과 직접 비교해 가격 메리트를 확정하기에는 한계가 있습니다.
| 회차 시나리오 | 예상 매각가 | 매수인 인수예상액 | 실질취득 예상액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 10,925,000원 | 74,671,650원 | 85,596,650원 |
| 6회 유찰 시 | 7,647,499원 | 77,890,156원 | 85,537,655원 |
| 7회 유찰 시 | 5,353,249원 | 80,143,109원 | 85,496,358원 |
이 표는 제공된 회차별 시나리오의 매각가와 인수예상액을 합산한 값입니다. 실제 배당과 인수 범위는 원본 서류 및 실제 매각 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 10,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 추정 | - | 596,650원 |
| 임차인 김순옥 보증금 | 85,000,000원 | 10,328,350원 |
| 강제경매 신청채권 청구액 · 김순옥 | 87,682,739원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
현재 최저가 가정의 배당 계산입니다. 임차보증금에서 예상배당액 10,328,350원을 차감한 미배당액은 74,671,650원입니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등은 실제 배당 절차에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자와 임차인의 동일인명 관련 사항도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동의 인천남중학교 북측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 다세대주택 및 연립주택 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 수도권 1호선 제물포역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 건물로, 2014.08.22 사용승인되었습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며, 도로 저촉·과밀억제권역·상대보호구역 등 토지이용 관련 사항이 있습니다.
- 환금성. 온누리휴그린은 8세대 규모입니다. 확인 가능한 거래가 1건이고 대상 면적과 일치하지 않아, 거래가격과 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
- 가격 판단. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 4.5회입니다. 다회 유찰 자체가 매수인에게 가격 메리트를 보장하는 것은 아니며, 이 물건은 임차보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 확인. 현재 회차 미배당액 74,671,650원은 추정치입니다. 배당순위와 실제 배당 가능액을 원본 서류로 재검토하세요.
- 대항력 확인. 전입일 2019.11.27, 확정일자 2019.11.29 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서·등기부와 대조하세요.
- 동일인명 관련 확인. 임차인 김순옥과 강제경매 신청채권자 김순옥의 관계, 임대차계약의 실재 여부, 보증금 지급 및 실제 점유를 확인하세요.
- 총취득비용 계산. 최저가만으로 입찰 상한을 정하지 말고, 미배당 보증금 인수예상액과 취득 관련 비용을 합산하세요.
- 시세 재검증. 확인 거래는 2022.04의 34.67㎡ 거래입니다. 대상 20.55㎡와 면적이 다르므로, 비교 가능한 면적과 상태의 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 실제 점유 현황과 임차권자의 권리 상태를 확인하고, 매각 이후 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다”와 “싸게 취득한다”는 다르다
이 물건은 최저가가 10,925,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 85,000,000원이 핵심 변수입니다. 현재 회차의 예상 미배당액 74,671,650원을 인수하면 최저가를 더한 실질취득 예상액은 약 85,596,650원입니다. 유찰이 더 진행되어도 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어 총취득 부담이 보증금 수준에 가깝게 유지될 수 있습니다.
확인 가능한 실거래는 대상 면적과 다르고 거래 시점도 오래되어, 실질취득 예상액을 시세와 직접 비교하기 어렵습니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일인명 관련 주의사항도 있어, 권리관계 확인 없이 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 최저가보다 실질취득액, 그리고 임차인의 권리관계 확인이 먼저입니다. 현재 자료만을 기준으로는 보수적인 접근이 필요합니다.
