인천지방법원 2025타경510436. 숭의동 온누리휴그린 6층 602호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가 65,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 15,607,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 김순옥은 2019.11.27. 전입, 2019.11.29. 확정일자를 갖췄고, 말소기준으로 선언된 2023.09.20. 압류보다 앞섭니다.
현재 회차 매각가를 15,607,000원으로 가정하면 집행비용 680,926원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 14,926,074원이 배당됩니다. 보증금 85,000,000원 중 남는 70,073,926원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 15,607,000원 + 70,073,926원 = 85,680,926원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액도 줄고 인수액은 커지는 구조라, 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 66-40 온누리휴그린 6층 602호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 6층 602호 · 20.55㎡ 전부 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상6층 · 사용승인 2014.08.22 |
| 소유자 | 한정수 · 2021.05.03. 매매 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 15,607,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김순옥 / 87,682,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소되는 임차권등기와 ‘보증금 인수’는 별개다
등기부상 2016년 국민은행 근저당권 16,800,000원은 2019.12.02. 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2023.09.20. 국의 압류이고, 2025.07.03. 강제경매개시결정 및 2024.10.23. 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김순옥 | 6층 602호 20.55㎡ 전부 | 85,000,000원 | 2019.11.27 / 2019.11.29 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
김순옥은 임차권등기 권리자이자 이 강제경매의 채권자입니다. 배당요구도 2024.10.23. 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 회차 매각대금만으로는 보증금 전액을 배당할 수 없어 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다.
③ 시세 비교 — 최저가 15.6%가 아니라 실질취득 약 85.7%
온누리휴그린의 실거래 자료는 1건입니다. 2022.04. 6층, 전용 34.67㎡가 100,000,000원에 거래됐습니다. 시장 자료의 평균·최신거래·최근12개월 평균도 모두 100,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 34.67㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
현재 최저가 15,607,000원만 시세와 비교하면 15.6%지만, 이 사건에서는 그 비교가 잘못된 접근입니다. 매수인 인수액까지 더한 실질취득 85,680,926원으로 비교해야 하며, 수치상 실거래 평균 100,000,000원의 약 85.7%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 680,926원 |
| 1. 임차인 김순옥 보증금 | 85,000,000원 | 14,926,074원 |
| 2. 경매개시결정 · 김순옥 | 87,682,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 배당 후 부족분은 70,073,926원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더돼도 총투입액이 크게 싸지지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 15,607,000원 | 70,073,926원 | 85,680,926원 |
| 5회 유찰 시 | 10,924,900원 | 74,671,748원 | 85,596,648원 |
| 6회 유찰 시 | 7,647,429원 | 77,890,225원 | 85,537,654원 |
최저가는 15,607,000원 → 10,924,900원 → 7,647,429원으로 내려가지만, 인수액은 70,073,926원 → 74,671,748원 → 77,890,225원으로 커집니다. 그 결과 총투입액은 약 85,500,000원~85,700,000원 부근에 머뭅니다. 이게 바로 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 실질취득가가 보증금 부근으로 고정되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남중학교 북측 인근. 근린생활시설, 다세대주택 및 연립주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수도권 1호선 제물포역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층, 사용승인일 2014.08.22. 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공시지가 1,589,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 온누리휴그린은 8세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·매각률 14.29%입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총투입액 계산. 현재 회차는 15,607,000원에 낙찰돼도 인수 70,073,926원을 합쳐 85,680,926원이 됩니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 김순옥 보증금 85,000,000원의 미배당 잔액은 매수인 인수 조건입니다.
- 관계인 여부 재확인. 임차인 김순옥이 경매신청채권자와 동일하므로 임대차의 실체와 관계 서류를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 주의. 확인된 실거래는 34.67㎡ 1건으로 대상 20.55㎡와 면적이 다릅니다. 100,000,000원을 대상 호실의 확정 시세로 사용하지 마세요.
- 유찰 횟수 착시. 4회 유찰됐지만 인수액 때문에 실질취득은 감정가 65,000,000원보다 오히려 높습니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·집행비용·우선변제 범위 등 실제 배당 결과에 따라 최종 인수액은 달라질 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
맺으며 — “최저가 24%”가 아니라 “보증금 8,500만원 구조”
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 65,000,000원 대비 최저가 15,607,000원입니다. 하지만 실제 의사결정에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 85,000,000원입니다. 김순옥의 대항력은 말소기준권리보다 앞서고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차 기준 실질취득은 85,680,926원입니다. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 인수액이 늘어 총투입액은 약 8,550만원 안팎으로 유지됩니다. 시장 자료상 1억원 거래보다 낮지만 그 거래는 대상 호실과 면적이 다른 1건에 불과합니다. 따라서 이 사건은 “4회 유찰된 초저가 물건”이 아니라 “선순위 임차보증금을 포함해 약 8,500만원에 취득하는 다세대”로 평가해야 합니다. 권리 난도와 시세 검증 부담을 감안하면 최저가 자체에는 아무런 의미를 두지 않는 것이 맞습니다.
