인천지방법원 2025타경510442. 인천 미추홀구 주안동 1002-8, 3층 301호의 다세대 경매입니다. 현재 소유자는 임연희이고, 2024.02.16. 소유권이전 등기와 같은 날 경서농업협동조합의 채권최고액 384,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 등록된 신한카드·서울보증보험·KB국민카드·롯데카드의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기에는 그보다 앞선 경인북부수산업협동조합 근저당권도 있었지만, 해당 권리는 2024.02.16. 이미 말소됐습니다. 2024.10.18.에는 경서농업협동조합이 한 차례 임의경매를 개시했으나 2024.11.01. 취하돼 2024.11.06. 경매개시결정등기가 말소됐고, 2025.07.03. 현재 사건의 임의경매가 다시 개시됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510442 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-8 3층301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 주안동로12번길 46 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 임연희 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 171,500,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 331,098,326원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 0명으로 제공된 임차관계상 대항력·우선변제·승계 이슈가 없습니다. 말소기준은 2024.02.16. 경서농업협동조합 근저당권이고, 그 이후 설정된 가압류 5건과 2025.07.03. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인에게 넘어오는 등기상 권리와 임차보증금 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 근거는 없다
감정가는 350,000,000원, 현재 최저매각가는 171,500,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 부동산 시세 자료에는 단지명 ‘참좋은가’, 총 6세대, 사용승인일 2023.03.09. 정보가 있으나 면적 매칭은 되지 않았고, 최근 낙찰가·실거래가도 확인되지 않습니다.
단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이고, 현재 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 낙찰률 0.0%, 평균 할인율 0.0%로 표시되고 마지막 낙찰금액·날짜도 없어, 이 통계만으로 적정 낙찰가를 산정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 2. 근저당 · 경서농업협동조합 | 384,000,000원 | 168,299,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,829,168원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,326,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 8,137,600원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 6,424,524원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,442,945원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 441,160,837원 중 168,299,000원이 채권자에게 배당되고, 총 미배당액은 272,861,837원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 298.7㎡, 평지·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 2,105,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물 규모. 부동산 정보상 ‘참좋은가’는 총 6세대이며 사용승인일은 2023.03.09.입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시값은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 현재 최저가 171,500,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 주안동 인근 동일 연식·유사 면적 다세대의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 2024.02.16. 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류가 소멸하는지 매각물건명세서와 최신 등기부로 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현황조사·현장 방문으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 경매 취득에 적용되는 실제 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 점검하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증이 먼저
이 물건의 핵심은 분명합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 2024.02.16. 경서농업협동조합 근저당권 이후의 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 350,000,000원에서 두 차례 유찰돼 171,500,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없습니다. 따라서 “49%니까 싸다”가 아니라 “49%까지 내려왔으니 이제 실제 시세를 대조할 단계”로 보는 것이 맞습니다. 권리 안전성에는 긍정적이지만, 시세 검증이 끝나기 전에는 가격 가점을 주기 어려운 물건입니다.
