24,250,000원
인천지방법원 2025타경510454. 부평동 금호주택 2층 201호, 현재 다세대주택으로 이용되는 물건입니다. 감정가는 101,000,000원이고 네 차례 유찰돼 최저매각가는 24,250,000원입니다. 표면 가격만 보면 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 2015.07.08 전입한 김보현입니다. 말소기준권리는 2022.10.14 천안세무서장의 압류인데, 김보현의 전입이 그보다 앞서고 조사상 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 그런데 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 미배당 보증금이 얼마인지 현재 산정할 수 없습니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 실질취득 = 낙찰가 + 미배당 인수액입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 24,250,000원이라는 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 767-122 금호주택 2층201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 동수북로48번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2002.05.15 |
| 소유자 | 비오티시스템주식회사 · 2022.07.14 소유권이전 · 거래가액 88,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 24,250,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정수 / 22,066,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2022.10.14 국의 압류(처분청 천안세무서장)입니다. 그 뒤 2023.03.08 국민건강보험공단 압류와 2025.07.03 박정수의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2002.06.22 국민은행 근저당권 61,100,000원은 2007.03.02 이미 말소됐고, 2022.05.31 국민건강보험공단 압류와 2022.09.29 국의 압류 역시 등기부상 말소됐습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상봉 | 2023.05.01 | 2015.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보현 | 2015.07.08 | 2015.06.22 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능·미상 |
이상봉은 전입일 2023.05.01로 말소기준일 2022.10.14보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 김보현은 전입일이 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 특히 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않아, 김보현의 실제 미배당 보증금이 얼마인지 확인하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.
② 가격 구조 — 24.01%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 회차의 최저매각가는 24,250,000원으로 감정가 101,000,000원의 24.01%입니다. 하지만 동일·인근 실거래에 기초한 시세 비교 자료가 없어 이 숫자만으로 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더욱 중요한 점은 김보현의 보증금이 미상이라 실질취득금액 역시 미상이라는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 836,500원 |
| 2. 갑구 13번 경매개시결정 · 박정수 | 22,066,863원 | 22,066,863원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,346,637원 |
위 배당은 현재 회차 24,250,000원을 가정한 산식이며, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 김보현의 보증금과 배당요구 여부가 미상인 만큼 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문 부재상태로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 희망공원 북서측 인근. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 수도권1호선 백운역이 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 15미터 도로, 남동측 폭 약 4미터 도로, 남서측 폭 약 3미터 막다른도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역(무지개유치원)·과밀억제권역·철도보호지구입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층, 사용승인일 2002.05.15. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김보현 보증금 확인. 대항력이 있는 임차인의 보증금이 미상입니다. 실제 보증금과 미배당 예상액을 확인하기 전에는 실질취득가를 정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 확인. 김보현·이상봉 모두 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 특히 김보현의 배당 참여와 미배당 잔액이 승계위험을 좌우합니다.
- 최저가 착시 금지. 감정가 대비 24.01%까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 실질취득은 낙찰가보다 훨씬 높아질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 현재 실제 점유자와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 임차보증금, 배당요구, 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “24.01%보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 네 차례 유찰되면서 최저가가 24,250,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2022.10.14 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 단순해 보입니다. 하지만 김보현이 2015.07.08 전입해 말소기준보다 앞서고 대항력이 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서는 미배당 보증금 승계액도, 실질취득금액도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “4회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “선순위 대항력 임차인의 보증금을 확인해야만 가격을 계산할 수 있는 다세대”로 봐야 합니다.
