인천지방법원 2025타경510454. 부평구 부평동 금호주택 2층 201호에 관한 강제경매 사건입니다. 감정가 101,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 16,975,000원으로 내려왔습니다. 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 등기부와 임차관계를 함께 읽으면 이야기가 달라집니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.10.14. 국(천안세무서장)의 압류인데, 김보현은 2015.07.08. 전입한 것으로 나타납니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서는 만큼 대항력 있는 임차관계의 보증금 인수 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
소유자는 비오티시스템주식회사이며, 2022.07.14. 소유권을 이전받았습니다. 이후 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 등기되었고, 2025.07.03. 박정수의 신청으로 강제경매가 개시되었습니다. 현존 근저당권은 없지만, 이것만으로 권리가 안전하다고 볼 수는 없습니다. 등기된 압류의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510454 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 767-122 금호주택 2층 201호 도로명: 인천광역시 부평구 동수북로48번길 10 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2002.05.15. |
| 소유자 | 비오티시스템주식회사 (2022.07.14. 소유권이전 · 거래가액 88,000,000원) |
| 감정가 | 101,000,000원 |
| 최저매각가 | 16,975,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정수 / 22,066,863원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문 부재로 내부 미확인 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2022.10.14. 접수된 갑구 10번 국의 압류입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단의 압류와 박정수의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 국민은행 근저당권은 2007.03.02. 말소되었고, 2022.05.31. 국민건강보험공단 압류 및 2022.09.29. 국의 압류 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 가장 큰 위험
현황조사와 매각물건명세서에 이름이 확인되는 사람은 이상봉·김보현 2명입니다. 두 사람 모두 보증금 액수가 확인되지 않습니다. 특히 김보현은 선순위 전입자로 분류되어 있어, 단순히 배당표의 인수액이 0원으로 산출되었다는 이유로 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보현 |
전입 2015.07.08. 확정 2015.06.22. |
미상 | 대항력 가능 말소기준권리 이전 전입 · 유지 여부 확인 | 확인 필요 배당요구 및 순위 미확정 | 해당 없음 |
| 이상봉 |
전입 2023.05.01. 확정 2015.06.22. |
미상 | 후순위 전입 말소기준권리 이후 전입 | 확인 필요 배당요구 및 임대차관계 확인 | 해당 없음 |
전입일과 확정일자는 조사 내용 기준입니다. 실제 점유·임대차계약·대항력 유지 여부, 배당요구 종기 준수 여부에 따라 최종 권리관계는 달라질 수 있습니다. 두 사람의 임대차관계가 각각 독립적인지 여부도 확인이 필요합니다.
대항력이 유지되는 임차인이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수금액으로 남을 수 있습니다. 현재 보증금 자체가 미상이므로 인수액 0원 확정은 불가능합니다.
③ 실제 취득비용 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 16,975,000원입니다. 그러나 이 사건에서는 매수인 인수금액이 확정되지 않았습니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되어야 낙찰가에 더해 실제 얼마가 필요한지 계산할 수 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당으로 보증금이 변제되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수할 보증금이 커질 수 있습니다. 이러한 경우 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
따라서 16,975,000원이라는 최저가만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 김보현의 보증금과 배당가능액 확인이 우선입니다.
감정가는 101,000,000원이지만, 현재 비교 가능한 최근 실거래 시세는 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 낙찰가 비율은 16.8%에 불과하나, 이는 실제 취득비용과 시세의 차이를 의미하지 않습니다. 이 사건의 가격 경쟁력은 인수액 확정 후 실질취득비용을 기준으로 다시 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,975,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 705,550원 |
| 1. 경매신청채권자 · 박정수 | 22,066,863원 | 16,269,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 5,797,413원 |
위 배당표는 집행비용을 추정하고 신청채권자에게 배당하는 단순 시뮬레이션입니다. 임차인 보증금·우선변제·당해세 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위 및 금액과 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 16,975,000원 | 16,269,450원 | 5,797,413원 |
| 6회 유찰 시 | 11,882,500원 | 11,268,615원 | 10,798,248원 |
| 7회 유찰 시 | 8,317,749원 | 7,768,030원 | 14,298,833원 |
추가 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 것은 분명합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가 하락이 반드시 실질취득비용 하락으로 이어지지는 않습니다. 현재 단계에서는 김보현의 보증금이 미상인 만큼 어느 회차에서도 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평구 부평동 소재 희망공원 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 무난한 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 수도권 1호선 백운역이 소재합니다. 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2002.05.15. 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 기본 위생·급배수·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15미터 도로, 남동측 약 4미터 도로, 남서측 약 3미터 막다른도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(무지개유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 내부 상태. 폐문 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 관리 상태, 누수·결함·수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 5회 유찰이라는 경매 이력이 존재합니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 확보되지 않아 현재 시세와 일반 매매시장의 거래 가능성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김보현 임대차 확인. 임대차계약서, 최초 전입 및 실제 점유, 보증금, 대항력 유지 여부와 배당요구 여부를 확인하세요. 최우선 확인 대상입니다.
- 이상봉 임대차 확인. 전입일과 확정일자의 관계, 실제 계약 및 점유관계, 보증금과 우선변제 요건을 확인하세요.
- 인수금액 산정. 선순위 대항력과 예상배당액을 확인한 뒤 낙찰가에 미배당 인수보증금을 합산해 실질취득비용을 계산하세요.
- 세금·배당순위. 국세 압류 관련 체납액과 법정기일, 교부청구, 임차인과의 우선순위를 확인하세요. 단순 예상배당표만으로 실제 배당을 확정하면 안 됩니다.
- 현장·점유 조사. 내부 미확인 상태이므로 점유자 확인, 내부 상태, 수리 필요성 및 명도 가능성을 조사하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 거래를 확인하고, 인수금액을 포함한 실질취득비용과 비교하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성, 실제 정산해야 할 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행 상황을 확인하세요.
맺으며 — “1,697만원에 낙찰 = 1,697만원에 취득”이 아니다
이 사건은 감정가 101,000,000원, 최저매각가 16,975,000원, 5회 유찰이라는 강렬한 숫자가 눈에 띕니다. 그러나 가격보다 먼저 확인할 것은 2015년에 전입한 김보현의 임차권과 보증금입니다.
말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인이 대항력을 유지하고 있다면 미배당 보증금은 매수인의 부담이 될 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 실질취득비용도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
더욱이 실제 점유 및 내부 상태가 확인되지 않았고, 5회 유찰된 다세대주택이어서 권리·가격·환금성을 함께 검토해야 합니다. 권리 불확실성이 해소되기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰하는 전략을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 출발점은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 선순위 임차인 보증금의 실체와 인수 범위를 확인하는 것입니다.
