인천지방법원 2025타경510464. 인천 미추홀구 주안동 ‘동인아파트’ 에이동 403호, 전용 48.51㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2005.09.08 설정된 국민은행 근저당권 29,900,000원입니다. 그 뒤의 액트캐쉬대부 근저당권 100,500,000원, 민정선 근저당권 24,000,000원, 임의경매개시결정과 가로주택정비사업 조합의 가처분은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 90,321,880원이지만 이는 채권자 측의 미회수액이며, 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 65,660,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 105,000,000원이고 최신 거래는 100,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 낮습니다. 다만 전체 거래 흐름은 최근 구간이 이전 구간보다 -26.2% 하락했고, 감정가도 최근 실거래 수준보다 높아 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510464 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 31-1 동인아파트 제에이동 제4층 제403호 · 도로명주소 염창로 72 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.51㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 |
| 단지 / 사용승인 | 동인 · 140세대 · 1978.12.06 |
| 소유자 | 박명화 (1994.10.03 매매 원인, 1994.11.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 액트캐쉬대부 / 69,522,049원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
확인된 임차인 신고는 0명입니다. 배당표에도 임차인 배당이나 매수인 인수금이 반영되지 않아 현재 확인되는 권리구조상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계가 별도로 확인되기 전까지 명도 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 시장도 하락 중
동인아파트 동일 면적대 실거래 12건입니다. 전체 평균은 126,791,666원이지만 2022년과 2023년의 높은 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 5건의 평균 105,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 48.51㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 48.51㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 50.38㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2025.06 | 50.38㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.05 | 48.51㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2025.02 | 48.51㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2023.11 | 50.38㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2023.09 | 50.38㎡ | 1 | 129,000,000원 |
| 2023.07 | 50.38㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2023.04 | 50.38㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2022.10 | 50.38㎡ | 1 | 173,500,000원 |
| 2022.09 | 50.38㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 105,000,000원 |
최저가 65,660,000원은 최근 12개월 평균의 62.5%입니다. 전체 평균 126,791,666원과 비교하면 51.8%지만, 이 수치에는 과거의 높은 거래가 포함돼 있으므로 가격 가점의 주된 근거로 삼기 어렵습니다. 현재 가격 메리트의 근거는 최저가가 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균 105,000,000원보다 낮다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 1,581,880원 |
| 근저당 · 주식회사국민은행 | 29,900,000원 | 29,900,000원 |
| 근저당 · 주식회사액트캐쉬대부 | 100,500,000원 | 34,178,120원 |
| 근저당 · 민정선 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계는 154,400,000원, 배당 합계는 64,078,120원으로 90,321,880원의 미배당이 발생합니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 담보권의 회수 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인선전철 주안역 북동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 403호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 창호는 알미늄샷시이며 위생·상하수도·가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중이며 서측·남측·북측으로 외부 공도에 접하고, 서측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가는 1,499,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 5건이고 최신 거래는 100,000,000원입니다. 다만 최근 거래 추세가 -26.2%이고 단지 경매 매각률이 0.0%로 나타나 재매각 가능성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 0명이지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 원본 자료 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 정비사업 확인. 가로주택정비사업 조합의 매도청구권 관련 가처분은 매각으로 소멸하더라도, 사업 진행 단계와 조합 관련 실무 사항은 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 126,791,666원보다 최근 12개월 평균 105,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 가격 상한 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -26.2%입니다. 최저가가 낮더라도 추가 가격 조정과 장기 보유 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 노후도 점검. 1978.12.06 사용승인 건물로 외벽·창호·급배수·가스·난방 등 실제 유지 상태와 수선 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격 여유도 있지만, 노후·하락장·정비사업이 남는다
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준권리는 2005.09.08 국민은행 근저당권이고, 이후 등기된 액트캐쉬대부·민정선의 근저당권과 가로주택정비사업 조합의 가처분은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 부족액 90,321,880원도 매수인이 인수하는 금액이 아니므로 실질취득액은 최저가 65,660,000원입니다.
가격 역시 최근 12개월 평균 105,000,000원의 62.5%로 내려와 감정가 단계와 달리 여유가 생겼습니다. 그러나 최근 거래 추세가 -26.2%이고, 1978년 준공·140세대 단지이며, 임대관계가 미상이고 정비사업 조합의 매도청구권 관련 가처분 이력도 있습니다. 결론은 권리와 현재 가격은 검토 가능, 점유·건물 상태·정비사업은 확인 필수입니다. 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다 확인되지 않은 실무 비용과 하락 추세를 응찰가에 충분히 반영해야 합니다.
