대전지방법원 2025타경501639. 세종특별자치시 연동면 내판리의 토지와 사무실·공장 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 2,499,993,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,224,997,000원으로 감정가의 49%입니다. 확인된 임차인은 없고 현재 회차 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서에는 목록3·4의 을구 순위 2번 지상권과 목록5의 을구 순위 1번 지상권이 인수권리로 기재됐지만, 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출돼 있습니다. 또한 매각에 포함되는 제시외 공장과 제외되는 냉장창고·창고가 나뉘며, 토지 합병과 건물 소재지 현황 차이도 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501639 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연동면 내판리 252, 253-22, 329-21 · 내판로 127-29 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 사무실·공장 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 1층 · 사용승인일 2017.06.26 |
| 소유자 | 주식회사큐디 |
| 감정가 / 최저가 | 2,499,993,000원 / 1,224,997,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,159,511,492원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.04.30. 이명재 근저당권으로, 채권최고액은 500,000,000원입니다. 이후 국의 가압류·압류, 세종중앙농업협동조합 근저당권, 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·인수권리 — 임차인은 없지만 지상권 확인 필수
| 점유·권리 항목 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
| 목록3·4·5 지상권 | 해당 없음 | 해당 없음 | 말소동의서 |
* 인수 0원은 제출된 지상권 말소동의서를 전제로 한 분석입니다. 입찰 전 매각조건과 말소동의서의 대상 목록·등기번호 및 말소 이행에 필요한 서류를 직접 확인해야 합니다.
③ 매각범위 — 포함·제외 시설과 토지 합병
- 일괄매각. 토지와 사무실·공장 건물을 함께 매각합니다.
- 매각 포함. 제시외 건물 4-1 공장 일반철골구조 기타지붕 40㎡가 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 건물 4-2 냉장창고 20㎡, 4-3 창고 샌드위치판넬조 판넬지붕 7㎡와 목록6 내부의 제시외 냉장창고는 제외됩니다.
- 토지 합병. 목록1은 토지대장상 목록4에 합병돼 말소됐고, 목록4 면적은 2,453㎡에서 2,653㎡로 변경됐습니다.
- 건물 소재지 차이. 목록2·6·7은 건축물대장과 등기사항증명서상 목록1·3·4 지상으로 기재돼 있으나 현황은 목록4 단일필지 지상에 소재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,224,997,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,649,970원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 이명재 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 국 | 510,121,333원 | 510,121,333원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 200,225,697원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 3,410,121,333원, 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 1,210,347,030원이며 미배당액은 2,199,774,303원입니다. 신청채권자 청구액은 1,159,511,492원이지만 현재 시나리오 계산상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,224,997,000원 | 1,210,347,030원 | 2,199,774,303원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 857,497,900원 | 846,522,921원 | 2,563,598,412원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 600,248,530원 | 591,846,045원 | 2,818,275,288원 | 0원 |
⑤ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 감정가의 49%지만, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 사무실·공장과 토지가 결합된 물건은 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태, 제외 시설, 산업용 수요에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 연동면 내판리 소재 명학일반산업단지 서측 인근이며, 주변은 중·소규모 공장, 주거나지, 전·답·임야가 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 진출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호2는 사무실, 일련번호6·7은 공장으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 일련번호2·6·7은 일반철골구조 기타지붕 1층 건물이며 외·내벽은 복합패널 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수시설과 전기설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 토지조건. 공장용지·공업용, 완경사·삼각형, 세로한면(가)이며 공시지가는 149,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 전부제한구역·중점경관관리구역입니다.
- 도로 토지. 일련번호3·5는 지목과 현황이 도로로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소서류. 목록3·4·5에 관한 신청채권자의 말소동의서가 실제 등기 말소에 충분한지 확인하세요.
- 선순위 근저당 변동. 세종공주원예농업협동조합 근저당권의 말소 표시와 농업협동조합자산관리회사 이전 기록을 등기 원문으로 대조하세요.
- 매각 제외 시설. 냉장창고와 창고의 정확한 위치·소유자·사용관계 및 철거 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 토지 합병·건물 위치. 목록1 합병과 목록4 면적 변경, 목록2·6·7의 실제 소재지를 지적도·건축물대장·측량으로 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 사무실·공장 이용자와 실제 점유자를 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 49%만으로 응찰가를 정하지 말고 토지·건물별 가치를 따로 검토하세요.
- 체납·배당 확인. 당해세, 압류액, 최우선변제와 신청채권자의 배당지위를 배당요구종기 자료에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 매각범위와 권리 정리가 먼저
2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 확인된 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 단순한 공장 한 동이 아닙니다. 지상권 말소동의서, 선순위 근저당 변동 기록, 매각 제외 냉장창고·창고, 토지 합병과 건물 소재지 차이를 함께 정리해야 합니다.
실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 저가 매수로 단정해서는 안 됩니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 조건 확인이 끝나야 비로소 입찰 가능한 물건입니다. 결론은 권리·경계·제외 시설 확인 후 가격 판단입니다.
