280,700,000원
대전지방법원 2025타경501931. 세종 도담동 도램마을13단지 1312동 6층 602호 아파트입니다. 현재 소유자 황현은 2021년 2월 26일 거래가 575,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 한국스탠다드차타드은행 앞으로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당과 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 신한저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 남더라도 낙찰자가 그 채무를 인수하는 구조는 아니어서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인이 부재했고 임대관계가 미상으로 조사됐으므로, 실제 점유자는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501931 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 632 도램마을13단지 1312동 6층 602호 도로명주소: 세종특별자치시 보람로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 22층 건물 중 6층 |
| 단지 / 사용승인 | 도램마을13단지(중흥그린카운티) · 15개동 965세대 · 2014.10.23 |
| 소유자 | 황현 (단독소유 · 2021.02.26. 거래가 575,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 280,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 283,216,762원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2021.02.26. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤의 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권 247,000,000원과 신한저축은행 가압류 5,526,872원은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·하나은행·스타크레디트대부 권리는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 280,700,000원으로 감정가 401,000,000원의 70%입니다. 그러나 조회된 단지 기준면적 59.1132㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않았고, 가격을 직접 비교할 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 280,700,000원 | 70% | 336,556,672원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 196,490,000원 | 49% | 419,587,732원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 137,543,000원 | 34% | 477,709,474원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이 물건의 입찰가 판단은 채권 부족액이 아니라 도램마을13단지의 현재 거래가격과 본건의 층·향·내부 상태를 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,729,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 360,000,000원 | 275,970,200원 |
| 3. 근저당 · 아이앤유크레디트대부주식회사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 5,526,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 612,526,872원 중 예상배당은 275,970,200원이며, 미배당액은 336,556,672원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택, 공원 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인근 대로변에 시내버스승강장이 있습니다. 편의시설 접근성과 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 6층이며 지역난방, 승강기, 소방설비, 출입문통제설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 부지는 평탄하게 조성됐고 사면이 광대로와 중로에 접하며, 단지 내 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 절대보호구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최근 거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
- 면적 대조. 조회 기준면적 59.1132㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않았으므로 건축물대장과 집합건축물대장을 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계와 내부 상태가 미상입니다. 전입세대·외국인체류·사업자등록과 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2021.02.26. 한국스탠다드차타드은행 근저당과 이후 권리의 순위를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조하세요.
- 관리비와 내부 상태. 관리비 체납 여부, 수리 필요 범위, 층·향·소음·조망을 확인해 응찰가에 반영하세요.
- 배당표 확인. 집행비용과 배당액은 추정치이므로 당해세·최우선변제 및 배당요구 종기 이후의 법원 기록을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 권리구조는 단순합니다. 현재 최저가는 280,700,000원으로 감정가의 70%지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 게다가 임대관계와 내부 상태가 미상이라 실제 점유와 명도 난도도 확인해야 합니다.
권리는 합격, 가격과 점유는 확인 후. 도램마을13단지의 최근 거래가격과 본건의 정확한 면적, 층·향·내부 상태를 대조해 280,700,000원이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
