54,537,000원
대전지방법원 2025타경503878. 대전 유성구 송강동 청솔아파트 102동 705호, 14층 중 7층 아파트입니다. 소유자는 신미애이고, 2016.06.07 매매로 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.06.11 김현종 근저당권 13,700,000원입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 김현종은 2022.03.16 전입했고, 매각물건명세서에는 을구 4번 임차권등기, 임대차보증금 135,000,000원, 확정일자 2022.02.03이 명시돼 있습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503878 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 송강동 8-2 청솔아파트 102동 7층 705호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.2925㎡ · 14층 중 7층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 신미애 (2016.06.07 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 54,537,000원 (3회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 김현종 / 13,701,876원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.11 근저당권 · 김현종 · 채권최고액 13,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현종 | 2022.03.16 | 2022.02.03 | 135,000,000원 | 있음 | 미확정 | 해당 없음 | 2025.12.31 |
② 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저가는 54,537,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 142,833,333원의 38.2%에 불과합니다. 하지만 이 수치는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 낙찰가만 비교한 값입니다. 이 사건에서는 보증금 135,000,000원이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나고, 매수인의 실질취득 부담은 약 135,000,000원 수준으로 고정되는 구조로 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 기준 | 감정가 대비 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 54,537,000원 | 34% | ≈135,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 38,175,900원 | 24% | ≈135,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 26,723,130원 | 17% | ≈135,000,000원 |
즉 유찰이 더 진행돼 최저가가 38,175,900원이나 26,723,130원까지 낮아져도, 그것만으로 실질 취득비용이 같은 비율로 내려가는 것이 아닙니다. 낙찰가 감소분만큼 임차보증금의 미배당 잔액이 늘 수 있기 때문입니다.
③ 시세 비교 — 약 1.35억을 기준으로 판단
동일 면적 59.29㎡의 최근 12건 실거래 평균은 142,833,333원, 최신 거래는 2026.08 140,000,000원입니다. 실질취득 약 135,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.5%, 최신 거래의 96.4% 수준입니다. 최저가 38.2%만 보고 큰 폭의 가격 메리트가 있다고 판단하는 것과는 전혀 다른 그림입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.29㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.29㎡ | 4 | 144,000,000원 |
| 2026.06 | 59.29㎡ | 14 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 59.29㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.29㎡ | 11 | 128,000,000원 |
| 2026.05 | 59.29㎡ | 14 | 168,500,000원 |
| 2026.05 | 59.29㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2026.05 | 59.29㎡ | 12 | 144,000,000원 |
| 2026.03 | 59.29㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.29㎡ | 14 | 135,500,000원 |
| 2026.03 | 59.29㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.29㎡ | 13 | 149,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.29㎡ | 12건 | 142,833,333원 |
④ 예상배당표 (현재 회차 54,537,000원 기준)
아래 표는 집행비용·근저당·소유자 잔여를 기준으로 한 예상배당입니다. 다만 매각물건명세서에는 별도로 대항 가능한 임차권등기 보증금 135,000,000원과 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있으므로, 이 표만 보고 매수인 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,381,666원 |
| 근저당권 · 김현종 | 13,700,000원 | 13,700,000원 |
| 소유자 교부 | - | 39,455,334원 |
임차권등기 보증금 135,000,000원의 실제 배당액과 최종 인수잔액은 배당표 확정 전 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 송강동 소재 송강초등학교 북서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 7층 705호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업)이며, 공시지가는 872,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 시세 표본은 청솔신호 482세대, 1995.08.30 준공 단지의 동일 면적 59.29㎡이며, 최근 12건 거래가는 128,000,000원~168,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 54,537,000원만으로 수익성을 계산하지 말고, 보증금 135,000,000원의 미배당 인수까지 합산해 판단해야 합니다.
- 을구 4번 임차권등기 원본 확인. 보증금 135,000,000원, 전입 2022.03.16, 확정일자 2022.02.03 및 “배당 미변제 잔액 매수인 인수” 문구를 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 김현종이 임차인·근저당권자·경매채권자로 중첩돼 있으므로 실제 임대차계약과 보증금 지급관계 확인이 중요합니다.
- 배당표 확인. 실제 임차권 배당액이 얼마인지에 따라 매수인이 인수하는 잔액이 결정됩니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 142,833,333원과 최신 거래 140,000,000원을 기준으로 약 135,000,000원의 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “1.35억 실질취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 159,000,000원짜리 아파트가 3회 유찰돼 54,537,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리관계를 함께 보면 해석은 완전히 달라집니다. 김현종의 전입은 2022.03.16로 말소기준권리 2024.06.11보다 빠르고, 임차권등기 보증금은 135,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수잔액이 커져 실질취득은 약 135,000,000원 수준으로 수렴한다고 보는 것이 핵심입니다. 이는 최근 12개월 평균 142,833,333원의 94.5%, 최신 거래 140,000,000원의 96.4% 수준입니다. 최저가 38.2%라는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 실제 매수부담 기준으로는 최근 시세와 가까운 영역입니다. 여기에 임차인·근저당권자·경매채권자가 김현종으로 중첩된 관계까지 확인해야 하므로, 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차권의 실제 배당과 최종 인수잔액입니다.
