서울중앙지방법원 2024타경121266. 서울 서초구 양재동에 있는 다세대주택 '피카소' 4층 402호입니다. 소유자는 기혜종이며, 2021년 4월 27일 거래가액 599,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이 건의 핵심은 가격표보다 선순위 임차권과 확약서의 효력에 있습니다. 임차인 정재남은 2021년 4월 27일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 2월 16일입니다. 이후 2023년 5월 4일 보증금 550,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2024년 10월 28일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 그보다 앞서기 때문에, 확약이 없다면 매각 후 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 다행히 주택도시보증공사가 2026년 6월 19일 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 해당 임차권에 적용되는 것이 확인되면 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

2020년 12월 1일 설정된 청운신용협동조합의 근저당권은 채권최고액 4,125,000,000원으로 기재되어 있지만, 2021년 4월 27일 이미 말소된 등기입니다. 따라서 현재 매수인이 인수해야 할 존속 근저당권으로 판단하지 않습니다.

이번 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2024.10.28 강제경매개시결정입니다. 그 이후 2024년 12월 11일 등기된 서초구 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 정재남의 주택임차권등기는 말소기준보다 앞선 2023년 5월 4일에 등기됐고, 전입·점유도 더 빠릅니다. 따라서 선순위 임차권 문제를 반드시 별도로 검토해야 합니다.

임차인 및 보증금 인수 분석

실제 임차인은 1명(정재남)입니다. 주택도시보증공사는 정재남의 임차보증금 관련 권리를 양도받아 행사하는 주체로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

※ 77,992,000원은 확약을 적용하지 않은 배당 계산상 미배당액입니다. 확약상 실질 인수액 0원과 구분해야 합니다. 해당 확약은 정재남 관련 임차권에만 적용되며, 다른 임차인이 별도로 확인될 경우 그 인수 위험까지 해소하는 것은 아닙니다. 입찰 전 확약서 원본, 권리양도 관계, 매각물건명세서의 최신 기재 및 임차권등기 말소 처리 조건을 반드시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 71.0%라는 숫자를 그대로 믿으면 위험하다

피카소의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 실거래 평균은 652,500,000원이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 각각 675,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 최근 12개월 평균의 71.0%로 표시됩니다.

그러나 중요한 차이가 있습니다. 경매 대상의 비교 기준 면적은 29.81㎡인 반면, 실거래 2건의 면적은 모두 36.15㎡입니다. 면적이 서로 달라 실거래가격을 대상 물건의 직접적인 적정시세로 볼 수 없습니다. 따라서 71.0%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 위험합니다.

확인된 거래의 최근 대비 과거 가격 변화율은 +7.1%입니다. 다만 2022년과 2025년의 거래 2건을 비교한 결과이므로, 이를 현재 시장 전체의 지속적인 상승 추세로 일반화할 수는 없습니다. 특히 최근 12개월 실거래는 1건이며 면적도 경매 대상과 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 479,200,000원 가정)

현재 회차의 추정 배당입니다. 집행비용 7,192,000원을 공제한 472,008,000원이 임차보증금 우선변제에 배정되고, 신청채권의 별도 배당액은 0원으로 계산됩니다. 임차보증금 미배당액 77,992,000원은 확약이 없을 경우의 룰상 인수액이며, 확약 적용 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

회차별 인수금액 시나리오

확약을 적용하지 않은 원칙상 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차보증금의 미배당액이 증가합니다. 다음은 회차별로 제시된 추정값입니다.

④ 입지·환금성 메모 (공부·거래 현황 기준)

• 소재지. 서울특별시 서초구 양재동 17-15, 강남대로30길 32-18에 위치한 피카소 4층 402호입니다.
• 건물 규모. 2020.10.28 준공, 총 14세대의 다세대주택입니다. 아파트 대단지와는 다른 거래·환금성 특성을 고려해야 합니다.
• 토지 현황. 지목 대지, 토지면적 295.8㎡, 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·절대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되는 것으로 표시됩니다.
• 공시지가. 8,459,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 호실의 적정 낙찰가와 동일한 지표가 아닙니다.
• 민간임대주택등기. 2021.04.27 민간임대주택 등록 사실이 등기되어 있습니다. 임대의무기간·등록상태 및 매각 후 적용 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 위반 여부. 확인된 건축물 정보상 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 실제 이용상태와 현장 상태는 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 확인된 실거래는 2건이고 모두 경매 대상과 면적이 다릅니다. 단지 경매 낙찰률 7.69%, 평균 유찰 12.0회를 고려하면 매도 가능성과 적정 매수가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 원문, 제출 주체, 효력 및 법원 반영 여부를 확인하세요.
• 선순위 임차권 확인. 정재남의 보증금 550,000,000원, 전입 2021.04.27, 확정일자 2021.02.16, 임차권등기 2023.05.04의 관계를 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조하세요.
• 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 채권 양도·승계 범위와 확약 적용 대상을 확인하세요. 정재남과 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
• 재매각 보증금 준비. 현재 최저매각가 기준 20%인 95,840,000원을 준비해야 합니다. 일반 보증금 비율과 다르므로 주의하세요.
• 면적이 같은 실거래 확보. 29.81㎡ 비교 대상과 36.15㎡ 거래사례를 직접 동일선상에 놓지 말고, 동일·유사 면적 및 층별 거래를 추가 확인하세요.
• 12회 유찰 원인 검토. 선순위 임차권, 매각조건, 재매각 사유, 물건의 실제 상태 및 응찰 수요를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록사항 점검. 등록 유지 여부와 매각 이후의 적용 관계를 관계 기관 및 관련 서류로 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 및 대항력 포기 확약이 곧바로 현실적인 점유 해소를 보장하는 것은 아니므로 현재 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 당해세 및 기타 우선채권을 확인하세요.
• 법원 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 공고를 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “저렴한 물건”은 다른 판단이다

이 물건은 처음에는 보증금 550,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 접근이 어려운 구조였습니다. 확약을 적용하지 않은 현재 회차 계산에서는 77,992,000원의 미배당 보증금이 인수 대상이 되어 낙찰가와 합친 실질 부담이 557,192,000원에 이릅니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확히 확인된다면, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 실질취득 부담은 낙찰가 479,200,000원 수준으로 내려옵니다. 확약은 이 사건에서 가장 중요한 긍정적 요소입니다.

그럼에도 12회 유찰, 7.69%의 단지 낙찰률, 14세대 규모, 그리고 대상과 면적이 다른 실거래가격은 가격과 환금성을 판단할 때 무시할 수 없는 위험입니다. 실거래 평균 대비 71.0%라는 표시만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 ‘확약상 인수 위험 해소, 가격·환금성은 보수적 검토’입니다. 확약의 효력 확인과 동일 면적대 시세 검증이 모두 끝나야 입찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다. 권리 위험이 해소된다는 사실만으로 매수 안전성 전체가 확보되는 것은 아닙니다.