서울중앙지방법원 2024타경125893. 서울 중구 오장동 ‘오렌지카운티을지로’ 4층 414호, 전용 21.12㎡ 오피스텔입니다. 표면상 가격은 매우 낮습니다. 감정가 233,000,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저가는 31,273,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 박병만의 보증금 220,000,000원입니다. 박병만은 2021.12.10. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.11.18.입니다. 말소기준인 박정우 가압류는 2022.10.18.이므로 임차인의 대항력이 앞섭니다.
현재 매각가 31,273,000원을 기준으로 집행비용 962,914원을 먼저 제하면 임차인에게 돌아가는 금액은 30,310,086원뿐입니다. 보증금 중 나머지 189,689,914원은 매수인이 인수합니다. 따라서 최저가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 커져 총 취득 부담은 계속 보증금 220,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 10회 유찰 시 낙찰가 25,018,400원·인수 195,831,931원, 11회 유찰 시 낙찰가 20,014,720원·인수 200,745,545원이라는 시나리오가 이 구조를 그대로 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경125893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 동호로33길 15, 4층414호 (오장동,오렌지카운티을지로) |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 21.12㎡ · 지상15층 중 4층 |
| 소유자 | 중부기업주식회사 |
| 사용승인 | 2020.08.20. |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 31,273,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.10.18. 박정우 가압류 393,374,335원입니다. 이후 웰컴저축은행 가압류, 서울강동농업협동조합 가압류, 서울특별시 중구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 박병만의 전입·점유는 2021.12.10.로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.11.18.입니다. 임차권등기는 2023.12.21. 설정됐지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 자체가 이미 선행했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박병만 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 전입 2021.12.10. 확정 2021.11.18. | 대항력 있음 우선변제 배당요구 2023.12.21. |
| 시보증 | 박병만 보증금의 보증기관 대위·승계 | 220,000,000원 | 2021.12.10. / 2021.11.18. | 승계 배당요구 2025.02.25. |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’ 신고는 박병만 보증금 220,000,000원에 대한 보증기관 대위·승계이므로 별도의 임차보증금 220,000,000원이 하나 더 존재하는 것으로 합산하면 안 됩니다. 권리분석상 기준 보증금은 220,000,000원 한 건입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
오렌지카운티을지로 전용 21.12㎡ 안팎 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 187,114,000원이지만, 2022.02.의 250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 171,392,500원, 최신 거래는 2024.01. 179,000,000원이고, 최근 구간은 과거 대비 -31.4%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 20.95㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2024.01 | 21.12㎡ | 2 | 153,920,000원 |
| 2023.06 | 21.12㎡ | 2 | 172,620,000원 |
| 2023.05 | 21.12㎡ | 3 | 180,030,000원 |
| 2022.02 | 21.12㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 171,392,500원 |
현재 최저가 31,273,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 18.2%에 불과합니다. 그러나 그 비교는 이 사건에서는 의미가 없습니다. 매수인이 인수할 189,689,914원을 더한 실질취득 220,962,914원이 최근 평균과 최신 거래보다 모두 높기 때문입니다. 보증금 220,000,000원을 기준으로 보더라도 최근 평균 171,392,500원을 크게 웃돕니다. 따라서 이 물건을 “감정가 대비 87% 할인” 또는 “3천만원대 서울 오피스텔”로 해석하면 잘못입니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,273,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 962,914원 |
| 1. 임차인 박병만 보증금 | 220,000,000원 | 30,310,086원 |
| 2. 가압류 · 박정우 | 393,374,335원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 726,313,737원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울강동농업협동조합 | 425,906,717원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 임차인 박병만 보증금 중 30,310,086원만 배당되고 189,689,914원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 인현동2가 소재 덕수중학교 동측 인근으로, 업무용·오피스텔·도시형생활주택·시장·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 을지로4가역(지하철 2·5호선)이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.08.20.입니다. 기본 난방·위생·급배수·승강기·기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 역사도심 등에 해당하며 공시지가는 9,531,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 우선 계산. 현재 최저가 기준 매수인 인수 예상액은 189,689,914원입니다. 응찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조를 먼저 확인해야 합니다.
- 최저가와 시세를 직접 비교하지 말 것. 최근 12개월 평균 171,392,500원, 최신 거래 179,000,000원과 비교할 대상은 31,273,000원이 아니라 실질취득 약 220,000,000원입니다.
- 보증기관 신고 중복 주의. 시보증 신고는 박병만 보증금에 대한 대위·승계이므로 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건입니다. 현재 최저가 기준 6,254,600원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 대비 -31.4%의 하락 추세입니다. 전체 평균 187,114,000원만 근거로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “31,273,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 역설적으로 최저매각가 31,273,000원입니다. 9회 유찰돼 감정가의 13%대까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 220,000,000원이 남아 있어 현재 회차 기준 189,689,914원을 매수인이 떠안습니다. 낙찰가와 인수를 합친 실질취득은 220,962,914원으로, 최근 12개월 실거래 평균 171,392,500원과 최신 거래 179,000,000원을 웃돕니다.
게다가 최근 시세 흐름은 -31.4% 하락이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 12.2회, 매각률은 7.14%입니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰돼 싸진 오피스텔”이 아니라, “낙찰가가 낮아져도 보증금 인수가 커져 총부담이 거의 줄지 않는 대항력 인수형”으로 보는 것이 맞습니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 등급은 D가 적절합니다.
