서울중앙지방법원 2024타경125893. 중구 오장동 오렌지카운티을지로 4층 414호, 전용 21.12㎡ 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 233,000,000원이지만 8회 유찰돼 최저매각가격이 39,091,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 가격은 최저가로 판단하면 안 됩니다. 임차인 박병만의 전입·점유일은 2021.12.10로 말소기준권리인 2022.10.18 박정우 가압류보다 앞서며, 보증금은 220,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가 39,091,000원에서 집행비용 1,103,638원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 37,987,362원입니다. 보증금 부족분은 182,012,638원이고, 이를 낙찰가에 더하면 221,103,638원입니다. 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 늘기 때문에 실질 부담은 계속 220,000,000원 안팎에 머뭅니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 220,000,000원을 감당하고도 시세에 맞는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경125893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 동호로33길 15, 4층 414호 (오장동, 오렌지카운티을지로) |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 21.12㎡ · 지상 15층 중 4층 |
| 소유자 | 중부기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 39,091,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 7,818,200원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 말소기준권리는 2022.10.18 접수된 박정우의 가압류입니다. 그 뒤의 웰컴저축은행·서울강동농업협동조합 가압류, 서울특별시 중구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 박병만은 말소기준보다 앞선 2021.12.10에 전입·점유를 시작했고 2021.11.18 확정일자를 받았습니다. 2023.12.21 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후지만, 그 등기가 보전하는 임차인의 대항력은 말소기준보다 먼저 성립한 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 박병만 전유부분 전부 · 임차권등기 | 전입·점유 2021.12.10 확정일자 2021.11.18 | 220,000,000원 | 2023.12.21 | 대항력 우선변제 잔액 인수 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 박병만 보증금 승계 신고 | 전입 2021.12.10 확정일자 2021.11.18 | 220,000,000원 중복 합산 금지 | 2025.02.25 | 대위·승계 별도 임차인 아님 |
실제 임차인은 박병만 1명입니다. 시보증은 박병만의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 임차인이나 별도의 220,000,000원 보증금으로 더하면 안 됩니다. 따라서 보증금 위험을 440,000,000원으로 계산하는 것도 틀리고, 보증기관 신고를 이유로 인수액을 0원으로 보는 것도 틀립니다. 이 사건에서 확인되는 인수 기준액은 박병만의 보증금 220,000,000원 한 건입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 고정
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 감정가 17% | 39,091,000원 | 182,012,638원 | 221,103,638원 |
| 9회 유찰 시 감정가 13% | 31,272,800원 | 189,690,110원 | 220,962,910원 |
| 10회 유찰 시 감정가 11% | 25,018,240원 | 195,832,088원 | 220,850,328원 |
유찰될 때마다 최저가는 39,091,000원에서 31,272,800원, 25,018,240원으로 내려가지만, 인수액은 182,012,638원에서 189,690,110원, 195,832,088원으로 증가합니다. 세 회차 모두 실질취득은 220,000,000원 안팎입니다. 집행비용 때문에 보증금보다 조금 높게 계산될 뿐, 최저가 하락이 매수인의 경제적 이익으로 이어지지 않습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 높다
오렌지카운티을지로 전용 20.95㎡·21.12㎡의 확인 거래는 5건입니다. 전체 평균은 187,114,000원이지만, 2022.02 거래가 250,000,000원으로 높아 전체 평균을 끌어올립니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 171,392,500원과 최신 거래 179,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 20.95㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2024.01 | 21.12㎡ | 2 | 153,920,000원 |
| 2023.06 | 21.12㎡ | 2 | 172,620,000원 |
| 2023.05 | 21.12㎡ | 3 | 180,030,000원 |
| 2022.02 | 21.12㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 171,392,500원 |
최근 12개월 거래 평균은 171,392,500원이고 최신 거래는 179,000,000원입니다. 반면 현재 회차 실질취득은 221,103,638원으로 최근 평균보다 49,711,138원 높습니다. 거래 추세도 과거 거래 대비 -31.4%로 하락했습니다. 따라서 감정가 대비 83% 이상 유찰됐다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 시세보다 저렴하거나 싸다는 표현도 성립하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 39,091,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,103,638원 |
| 1. 임차인 박병만 보증금 | 220,000,000원 | 37,987,362원 |
| 2. 가압류 · 박정우 | 393,374,335원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 | 726,313,737원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울강동농업협동조합 | 425,906,717원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 39,091,000원은 집행비용 1,103,638원과 임차인 배당 37,987,362원으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 182,012,638원은 매수인이 인수합니다. 시보증 신고는 박병만 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 4층 414호입니다. 사용승인일은 2020.08.20입니다.
- 입지. 서울특별시 중구 인형동2가 덕수중학교 동측 인근으로 업무용 시설, 오피스텔, 도시형생활주택, 시장과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 을지로4가역 지하철 2·5호선이 있습니다.
- 설비. 난방·위생·급배수시설, 승강기와 기계식주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지로 남·북·동측 약 6~8미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 9,531,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 157세대이며 같은 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 12.0회, 매각률은 7.69%입니다. 현재 물건도 이미 8회 유찰돼 경매 환금성이 낮게 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 기준으로 계산. 최저가 39,091,000원이 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 221,103,638원을 매입 기준금액으로 사용해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 7,818,200원입니다.
- 대위·승계 원본 확인. 박병만과 시보증의 관계, 주택도시보증공사의 신청채권과 보증금 승계 범위를 배당요구서·채권양도 자료에서 대조해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 실제 퇴거 여부와 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 9회·10회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 220,000,000원 안팎으로 유지됩니다.
- 시세 보수 적용. 전체 평균 187,114,000원보다 최근12개월 평균 171,392,500원과 최신 거래 179,000,000원을 우선하고, -31.4% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 미반영 비용 확인. 당해세·최우선변제, 관리비 체납과 취득 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 낙찰가”가 아니라 “129% 실질취득”
이 사건은 감정가 233,000,000원이 39,091,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 그러나 싸진 것은 낙찰가뿐입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 220,000,000원 가운데 182,012,638원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어오므로, 현재 실질취득은 221,103,638원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 171,392,500원의 129.0%, 최신 거래 179,000,000원의 123.5%입니다. 거래 추세는 -31.4%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 12.0회, 매각률은 7.69%입니다. 추가 유찰이 발생해도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질 부담은 거의 줄지 않습니다. 표면 가격은 초저가지만 실질 가격은 최근 시세 이상입니다. 이 물건은 권리관계의 존재를 아는 것만으로는 부족하고, 보증금 인수를 포함한 총액 계산을 끝까지 적용해야 하는 대항력 인수형 사례입니다.
