서울중앙지방법원 2025타경101061. 강남구 논현동 모던팰리스 4층 401호, 다세대 물건입니다. 감정가는 604,000,000원, 현재 최저매각가는 483,200,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 대항력 있는 임차권과 2026.06.19. 확약서를 함께 읽어야 한다는 점입니다. 임차인 장준은 2022.01.19. 전입·점유·확정일자를 갖췄고 보증금은 603,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2025.01.15. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖추었기 때문에, 확약이 없다면 현재 매각가에서 미배당 127,032,000원을 매수인이 떠안는 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.06.19.자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 장준 임차권에 대해서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 반영합니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되는 조치이며, 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현로118길 11, 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 모던팰리스 · 대상면적 29.5㎡ |
| 소유자 | 배찬욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 483,200,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 633,032,262원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 준공 / 규모 | 2021.10.12 · 18세대 |
① 권리 흐름 — 확약이 없으면 인수형, 확약으로 실질 0원*
을구 1번 수협은행 근저당권은 채권최고액 6,504,000,000원으로 공동담보에 설정됐으나 2022.01.19. 일부포기로 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 실제 임차인은 장준 1명입니다. 장준은 2022.01.19. 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 2024.02.06. 보증금 603,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025.01.15.이므로 본래 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장준 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 603,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
전입·점유·확정일자 2022.01.19. · 임차권등기 2024.02.06. · 배당요구 있음. *2026.06.19. 대항력 포기 및 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 확약 반영.
③ 시세 비교 — 4회 유찰에도 최근 시세보다 높다
모던팰리스의 면적 매칭 거래는 5건입니다. 전체 평균은 508,000,000원이지만, 과거 540,000,000원~565,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 440,000,000원, 최신 거래는 410,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 20.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 28.64㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2024.06 | 28.76㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2024.01 | 29.5㎡ | 5 | 565,000,000원 |
| 2023.08 | 28.64㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 2022.09 | 28.76㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 440,000,000원 |
현재 최저가 483,200,000원은 전체 평균 508,000,000원만 놓고 보면 95.1%이지만, 이 수치로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 더 중요한 최근 12개월 평균 440,000,000원 대비로는 109.8%이고 최신 거래 410,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세 역시 -20.5%입니다. 따라서 4회 유찰됐다는 사실만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 483,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,232,000원 |
| 1. 임차인 장준 보증금 | 603,000,000원 | 475,968,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 633,032,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 장준 보증금 미배당액 127,032,000원이 발생합니다. 그러나 2026.06.19. 확약서에 따라 해당 임차권은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 80% | 483,200,000원 | 127,032,000원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 386,560,000원 | 222,651,840원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 51% | 309,248,000원 | 298,881,472원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 장준 보증금의 미배당액이 늘어 낙찰가만 낮아 보일 뿐 총 부담이 크게 줄지 않는 인수형 구조였습니다. 이번 사건은 확약으로 그 핵심 위험이 해소된 것이 가장 중요한 권리 변화입니다. 다만 그 권리 해소가 현재 최저가 자체를 시세보다 저렴하게 만드는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (제공 자료 기준)
- 용도. 다세대주택으로, 토지이용상황도 다세대입니다. 모던팰리스는 18세대 규모입니다.
- 준공. 2021.10.12. 준공된 물건으로 대상 면적은 29.5㎡입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 357.6㎡, 평지·세로장방 형태입니다.
- 도로. 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 9,453,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 비교 가능한 거래는 5건이고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -20.5%로 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 장준 임차권과 정확히 연결되는지 원문으로 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 분리해서 보기. 배당표상 미배당 127,032,000원이 존재하지만, 확약 반영 실질 인수는 0원*이라는 점을 구분해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 508,000,000원보다 최근 12개월 평균 440,000,000원과 최신 거래 410,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 거래보다 20.5% 낮아진 상태라 과거 540,000,000원~565,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 다회 유찰 착시 경계. 4회 유찰 후에도 최저가 483,200,000원은 최근 12개월 평균의 109.8%입니다. 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문과 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격은 아직 보수적으로”
이 사건의 결론은 두 갈래입니다. 권리는 2026.06.19. 확약서가 결정적입니다. 장준의 보증금 603,000,000원은 원래 현재 매각가보다 커서 미배당 127,032,000원을 매수인이 인수할 수 있는 구조였지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수를 0원*으로 볼 수 있습니다.
반면 가격은 보수적이어야 합니다. 현재 최저가 483,200,000원은 최근 12개월 평균 440,000,000원의 109.8%이고 최신 거래 410,000,000원보다 높습니다. 거래 추세도 -20.5%로 하락했습니다. 다세대·4회 유찰이라는 조건까지 겹치는 만큼, 전체 평균 508,000,000원 대비 할인만 보고 높은 점수를 주기 어렵습니다. 권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 회차의 가격 메리트는 부족합니다.