206,400,000원
서울중앙지방법원 2025타경101412. 신림동 더위일관악파크뷰 7층 701호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박승준이며 2022.03.14 매매를 원인으로 2022.04.25 소유권을 취득했고 거래가액은 265,000,000원입니다. 현재 유효한 선순위 근저당은 없고, 2021.12.23 설정된 서울서부신용협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당은 2022.03.28 해지로 이미 말소됐습니다.
따라서 이 사건에서 실질적인 기준점은 2025.01.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 진초혜는 2022.04.25 전입·점유, 2022.03.29 확정일자, 보증금 265,000,000원에 2023.06.09 임차권등기까지 마친 상태입니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조지만, 이번 사건에는 그 결과를 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 7층701호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 제7층 제701호 · 사용승인일 2021.12.13 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.03.14 매매 · 2022.04.25 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 206,400,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 10회 유찰 · 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘확약 적용 범위’
2021.12.23의 신탁 및 서울서부신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 박승준이 소유권을 취득했고, 진초혜의 임차권이 2023.06.09 등기됐습니다. 진초혜의 전입과 확정일자는 2025.01.17 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래는 강한 인수 위험이 생기는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 합산 금지
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| OBIORA SKYE CARMEN AZUKA | 2024.09.12 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 진초혜 | 2022.04.25 / 2022.03.29 | 265,000,000원 | 등기상 有 확약 포기 | 有 | 주택도시보증공사 양도·승계 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 “양도전: 임차인 진초혜”로 표시된 보증금 채권의 승계·경매 신청 주체이므로, 진초혜 보증금과 주택도시보증공사 청구를 서로 다른 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 80%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 206,400,000원으로 감정가 258,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건은 이미 10회 유찰됐습니다. 동일 유형의 최근 실거래 수치로 현재 시세를 검증할 근거가 없으므로, 단순히 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
등기부상 박승준의 2022.03.14 매매 거래가액은 265,000,000원이지만 이는 과거 취득가격입니다. 현재 시장가치 판단에서는 별도의 최신 실거래 검증 없이 이 금액을 시세로 사용하지 않습니다. 특히 10회 유찰이라는 결과 자체가 감정가와 시장의 응찰가격 사이에 차이가 있었음을 보여주는 만큼 가격 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 진초혜 일반법리 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰, 감정가 80%) | 206,400,000원 | 62,289,600원 | 실질 0원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,120,000원 | 102,991,680원 | 실질 0원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 51%) | 132,096,000원 | 135,553,344원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 진초혜의 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 2026.06.19 확약으로 진초혜 부분은 실질 0원입니다. 단, OBIORA SKYE CARMEN AZUKA의 보증금과 권리관계는 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,689,600원 |
| 1. 임차인 진초혜 보증금 (우선변제) | 265,000,000원 | 202,710,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 진초혜 보증금 중 62,289,600원이 미배당되지만, 해당 임차권은 2026.06.19 확약 때문에 실질 인수 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사와 진초혜의 보증금 채권은 양도·승계 관계이므로 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림고등학교 북서측 인근이며, 주변에 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 신대방역(2호선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제7층 제701호이며 사용승인일은 2021.12.13입니다. 승강기·위생 및 급배수·도시가스 난방·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 공시지가는 10,840,000원/㎡, 토지면적은 294.6㎡입니다.
- 도로. 대상토지 서측 약 25미터, 동측 약 3미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재까지 10회 유찰된 사실 자체를 가격·수요 측면의 핵심 경고 지표로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.19 확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 진초혜임을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. OBIORA SKYE CARMEN AZUKA의 보증금, 계약관계, 점유 지속 여부와 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 중복 채권 금지. 주택도시보증공사는 “양도전: 임차인 진초혜”의 보증금 채권과 연결된 신청채권자이므로 같은 보증금을 별도 채권처럼 더하지 않습니다.
- 10회 유찰의 의미. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 시장 거래와 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.25 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등기와 현행 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 임차권등기, 강제경매개시결정, 확약서 및 매각물건명세서를 최종 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 전체 권리가 깨끗한 것은 아니다”
이 물건의 가장 큰 반전은 진초혜의 보증금 265,000,000원입니다. 현재 매각가 기준 배당만 보면 62,289,600원이 남아 매수인 인수형처럼 보이지만, 2026.06.19 확약 때문에 진초혜 부분은 실질 인수 0원입니다. 유찰이 더 진행돼 일반 법리상 인수액이 102,991,680원 또는 135,553,344원으로 늘어나는 시나리오에서도 이 확약이 유지되는 한 진초혜의 미배당액을 낙찰자가 부담하는 구조로 보지 않습니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 위험합니다. 2024.09.12 전입한 별도 점유자는 보증금과 확정일자가 미상이고 진초혜 확약의 적용 대상도 아닙니다. 따라서 이 사람의 권리는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 여기에 이미 10회 유찰됐고 현재 시세를 검증할 최신 실거래 수치도 없어 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다. 결론은 진초혜 리스크는 해소, 별도 임차 리스크는 미해소, 가격은 보수적 판단입니다.