서울중앙지방법원 2025타경101412. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 14층 건물 중 7층 701호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 박승준은 2022.03.14 매매를 원인으로 2022.04.25 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 265,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택 등기도 이루어졌습니다.
권리관계의 첫 번째 포인트는 2021.12.23 설정된 서울서부신용협동조합의 공동담보 근저당 2,640,000,000원입니다. 이 근저당은 2022.03.28 해지를 원인으로 말소됐으므로 현재 매수인이 인수할 현존 근저당으로 보기는 어렵습니다. 이에 따라 강제경매개시결정일인 2025.01.17이 분석상 기준권리로 제시되어 있습니다.
두 번째이자 실질적인 핵심은 임차인입니다. 임차권자 진초혜는 전입일 2022.04.25, 확정일자 2022.03.29, 보증금 265,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 형태입니다. 하지만 보증금 채권을 양수한 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 7층 701호 (신림동, 더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 14층 건물 중 7층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2021.12.13 |
| 소유자 | 박승준 (2022.03.14 매매, 2022.04.25 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 민간임대주택 | 2022.03.21 민간임대주택 등록 · 2022.04.25 등기 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 대상은 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진초혜 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 2022.04.25 2022.03.29 | 265,000,000원 | 대항력 확약으로 포기 | 우선변제 배당요구 2023.06.09 | 주택도시보증공사에 보증금 채권 양도 매수인 인수 0원* |
| OBIORA SKYE CARMEN AZUKA 현황조사 확인 | 2024.09.12 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 확정 판단 보류 | 미상 | 확약 적용 밖 보증금·계약관계 확인 필요 |
* 2026.06.19 주택도시보증공사 확약 기준. 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 기재돼 있습니다. 이 확약은 진초혜의 임차보증금에만 적용됩니다.
주택도시보증공사와 진초혜의 265,000,000원은 서로 별개의 보증금을 의미하지 않습니다. 주택도시보증공사가 양도 전 임차인 진초혜의 보증금 채권을 이어받은 관계이므로, 두 금액을 합산해 530,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 진초혜와 OBIORA SKYE CARMEN AZUKA, 총 2명입니다.
③ 가격·회차 분석 — 9회 유찰이어도 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 258,000,000원입니다. 등기상 소유자의 2022년 거래가액은 265,000,000원으로 확인되지만, 이는 과거의 해당 호실 취득가일 뿐 현재 시세를 의미하지 않습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 현재 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 미배당 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 100%) | 258,000,000원 | 11,412,000원 | 진초혜 인수 0원* 별도 점유자 금액 미상 |
| 10회 유찰 시 (감정가 80%) | 206,400,000원 | 62,289,600원 | 진초혜 인수 0원* 별도 점유자 금액 미상 |
| 11회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,120,000원 | 102,991,680원 | 진초혜 인수 0원* 별도 점유자 금액 미상 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 진초혜 보증금의 미배당 인수액이 증가하는 대항력 임차인 인수형입니다. 이 경우 최저가만 낮아질 뿐 매각가와 인수액을 합친 실질 부담은 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 하지만 이 사건은 진초혜에 관한 확약이 제출돼 해당 구조가 해소됐습니다. 문제는 확약 밖 점유자의 보증금이 미상이라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 진초혜 임차보증금 우선변제 | 265,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 서울서부신용협동조합 근저당 2022.03.28 말소 | 2,640,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 예상 미배당액 11,412,000원은 확약이 없을 때의 계산상 인수액입니다. 2026.06.19 확약을 적용하면 진초혜 관련 실질 인수는 0원*입니다. 서울서부신용협동조합 근저당은 2022.03.28 말소됐고, 주택도시보증공사의 265,000,000원과 진초혜의 보증금은 채권 양도 관계이므로 중복 합산하지 않습니다. 별도 점유자의 보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 중 7층 701호입니다. 사용승인일은 2021.12.13입니다.
- 주위환경. 신림고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 신대방역 2호선이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 서측 약 25미터, 동측 약 3미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 속하며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지 조건. 토지면적 294.6㎡, 지목은 대, 업무용으로 이용 중이며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도 점유자 계약 확인. OBIORA SKYE CARMEN AZUKA의 임대차계약일, 보증금, 확정일자, 점유 범위와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 확약서의 제출 주체, 적용 대상 호실, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 265,000,000원과 진초혜의 265,000,000원은 양도 전후의 동일 보증금 채권 관계이므로 합산하지 않습니다.
- 말소 근저당 확인. 2021.12.23 설정된 서울서부신용협동조합 근저당은 2022.03.28 말소됐는지 최신 등기사항증명서로 재확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 최근 실거래 근거 없이 9회 유찰만 보고 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 현재 회차 확인. 9회 유찰 이력과 현재 감정가 100%의 최저가격 조건을 법원 매각기일 공고에서 직접 대조해야 합니다.
- 명도·관리비. 현재 점유자와 임차권자의 실제 퇴거 여부, 공용부분 관리비 체납액을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 권리분석은 끝나지 않았다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 진초혜의 임차보증금 265,000,000원입니다. 현재 최저가 258,000,000원보다 큰 보증금이어서 본래라면 미배당액이 매수인에게 이어지는 인수형 물건이지만, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*이 됐습니다.
그렇다고 곧바로 안전한 물건으로 결론 내릴 수는 없습니다. 확약 대상이 아닌 별도 점유자의 보증금과 확정일자가 미상이고, 최근 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 9회 유찰 이력이 있어도 현재 최저가는 감정가와 동일한 258,000,000원이므로 가격 메리트 역시 입증되지 않았습니다. 확인된 2.65억 인수는 해소됐지만, 미상 임차 위험 때문에 실질취득액은 아직 열려 있습니다. 이 물건의 입찰 가능 여부는 OBIORA SKYE CARMEN AZUKA의 임대차관계를 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.