71,135,000원
서울중앙지방법원 2025타경102046. 상도동 아침햇살2 5층 502호 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 424,000,000원이 8회 유찰돼 최저가 71,135,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 권리구조의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 하승민은 확정일자 2021.01.14, 점유개시 2021.02.04, 전입신고 2021.02.09이고, 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사의 가압류는 2021.02.16입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
보증금은 305,000,000원입니다. 현재 최저가 71,135,000원을 전제로 집행비용 1,680,430원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 69,454,570원이고, 235,545,430원이 남습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차권등기 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가만 보고 “감정가의 17%라 싸다”고 판단하는 방식은 이 사건에는 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102046 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 7-159 아침햇살2 5층 502호 · 도로명 서울특별시 동작구 매봉로4가길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브구조 5층 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2015.10.30 |
| 소유자 | 김용현 2분의 1 · 황태원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 71,135,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 7천만원 낙찰이 7천만원 취득이 아니다
현재 권리분석의 기준은 2021.02.16 주택도시보증공사 가압류입니다. 2015.12.08 우리은행 근저당권 2건은 2016.05.09 해지로 이미 말소됐습니다. 반면 임차인 하승민은 2021.02.09 전입해 말소기준일보다 앞서고, 2023.09.12 보증금 305,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 선행 대항력에 기초한 미배당 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 하승민 | 전유부분 전부 주거 (임차권등기) | 2021.02.09 2021.01.14 | 305,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 비교 대상은 7,113만원이 아니라 3.07억
조회된 아침햇살2차 실거래는 4건이며, 최근 12개월 거래 3건 평균은 511,666,666원, 최신 거래는 2026.06월 510,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 8.9% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 56.28㎡ | 3 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 57.61㎡ | 5 | 515,000,000원 |
| 2025.11 | 57.61㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2024.10 | 56.28㎡ | 4 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 511,666,666원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 13.9%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 보증금 인수를 빼고 계산한 숫자라 투자판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 306,680,430원은 조회된 최근 12개월 평균의 약 59.9%, 최신 거래 510,000,000원의 약 60.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,680,430원 |
| 1. 임차인 하승민 보증금 | 305,000,000원 | 69,454,570원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,008,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 하승민 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 305,000,000원 중 69,454,570원만 배당되는 가정이며, 부족분 235,545,430원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류와 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 71,135,000원 | 235,545,430원 | 306,680,430원 |
| 9회 유찰 시 | 56,908,000원 | 249,516,344원 | 306,424,344원 |
| 10회 유찰 시 | 45,526,400원 | 260,693,075원 | 306,219,475원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 제5층 제502호입니다. 사용승인일은 2015.10.30입니다.
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 강남초등학교 북측에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 등이 소재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노들역(서울 지하철 9호선), 상도역(서울 지하철 7호선), 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,300,000원/㎡, 토지면적은 397.0㎡입니다.
- 거래표본. 아침햇살2차는 10세대로 집계돼 있으며, 실거래 표본 4건은 470,000,000원~515,000,000원입니다. 다만 대상 시세조회 면적 40.95㎡와 거래 면적 56.28㎡·57.61㎡가 일치하지 않습니다.
- 경매통계. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 반드시 확인할 특수사항
- 임차보증금 잔액. 현재 회차 기준 235,545,430원 인수를 전제로 자금계획을 세워야 합니다. 낙찰가만 준비해서는 안 됩니다.
- 임차인 실체·관계. 하승민은 임차권자이자 경매개시결정 채권자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있으므로 계약 원본·보증금 지급흐름·점유관계 확인이 중요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 임차인 배당액, 결과적으로 매수인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에는 판넬조 제시외 건물 27.93㎡가 포함된다고 기재돼 있습니다.
- 위반건축물 관련. 집합건축물대장 전유부 변동내용 및 원인에 주택과-120198(2015.11.12.)호에 따라 면적 27.96㎡, 구조 판넬/판넬, 용도 주거의 위반건축물로 등재돼 있다는 비고가 있으므로 이행강제금 및 원상회복의무 발생 여부를 재확인해야 합니다.
- 과거 공매. 2022.10.07 공매공고 부기등기가 있었고 2024.11.20 공매취소공고 후 2024.11.21 해당 등기가 말소됐습니다.
- 등기 기준. 2015년 우리은행 근저당권들은 2016.05.09 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2021.02.16 주택도시보증공사 가압류입니다.
맺으며 — “7,113만원”이 아니라 “약 3.07억”을 보고 판단한다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가가 지나치게 싸 보인다는 것입니다. 감정가 424,000,000원이 71,135,000원까지 내려왔으니 표면상으로는 감정가의 16.78%입니다. 하지만 대항력 임차인 하승민의 보증금 305,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않고, 현재 회차에는 235,545,430원이 매수인에게 넘어옵니다.
그래서 실질취득은 306,680,430원입니다. 9회·10회 유찰로 낙찰가가 더 떨어져도 총 부담은 각각 306,424,344원, 306,219,475원으로 거의 그대로입니다. 이 물건에서는 “더 유찰되면 더 싸진다”는 공식이 사실상 작동하지 않습니다. 여기에 8회 유찰, 임차인과 경매신청채권자의 동일인 관계, 세금 압류, 제시외 건물·위반건축물 관련 비고, 실거래 면적 불일치까지 함께 검토해야 합니다. 결론은 최저가 착시를 제거하고 3.06억대 실질취득가와 권리·건축 리스크를 한 묶음으로 판단해야 하는 물건입니다.
