서울중앙지방법원 2025타경102046. 서울 동작구 상도동 아침햇살2 5층 502호, 다세대주택 경매입니다. 감정가는 424,000,000원이지만 10회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 45,526,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 10.74%라는 극단적인 저가 경매입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 임차인 보증금 305,000,000원에 대한 대항력과 매수인 인수의무가 핵심입니다.

임차인 하승민은 2021년 2월 9일 주민등록을 마쳤고, 점유개시일은 2021년 2월 4일입니다. 확정일자는 2021년 1월 14일로 확인됩니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류 접수일은 2021년 2월 16일입니다. 따라서 임차인의 대항력 및 우선변제권은 기준권리보다 앞서는 것으로 분석됩니다.

매각물건명세서에도 을구 4번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 최저가 4,552만원으로 집을 취득하는 구조가 아닙니다. 입찰가격이 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가해 실질취득 총액은 약 3.06억원 수준으로 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 앞선 임차인

권리분석의 출발점은 2021년 2월 16일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 해당 가압류는 갑구 9번으로, 김용현 지분에 대한 청구금액 2,008,000,000원의 가압류입니다. 이 날짜를 기준으로 앞뒤 권리를 구분해야 합니다.

임차인 하승민은 2021년 1월 14일 확정일자를 받았고, 2021년 2월 4일 점유를 시작해 2021년 2월 9일 전입신고를 마쳤습니다. 모두 말소기준권리인 2021년 2월 16일보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 취급해야 합니다. 2023년 9월 12일 임차권등기가 이루어졌다고 해서 최초의 대항력 발생 시점이 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.05억, 인수위험이 핵심

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 임차인 보증금 305,000,000원은 현재 최저매각가보다 훨씬 크기 때문에 매수인 인수위험이 절대적인 판단 요소입니다.

또한 등기부상 2015년 설정된 우리은행 근저당권 1,560,000,000원 및 240,000,000원은 2016년 5월 9일 해지로 말소되어 현재 인수할 근저당권은 아닙니다. 2017년·2019년·2020년에 설정된 일부 동작구 압류도 이후 말소된 상태입니다. 현재 권리분석에서는 2021년 2월 16일 이후의 압류 및 가압류가 매각으로 소멸하는지와, 임차인의 선순위 권리가 유지되는지를 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 판단해야 한다

이 물건의 중개 실거래 참고자료는 아침햇살2차의 거래입니다. 최근 12개월 평균 거래가격은 511,666,666원(3건), 최신 거래는 2026년 6월의 510,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +8.9%로 상승 방향입니다.

다만 중요한 제한이 있습니다. 시세 비교 기준면적은 40.95㎡이며, 실제 거래 표본은 56.28~57.61㎡입니다. 면적 일치 여부가 확인되지 않는 비교이므로, 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격을 본건의 직접적인 적정 시세로 간주해서는 안 됩니다.

더 중요한 점은 비교 기준을 최저가가 아닌 실질취득가격으로 바꾸는 것입니다. 현재 최저가 45,526,000원에 임차인 미배당액 260,693,468원을 더하면 306,219,468원입니다. 이 금액이 현재 회차의 실질적인 취득원가 추정치입니다. 실거래 표본과 면적이 일치하지 않으므로 단순히 거래가격보다 낮다는 이유로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 3.06억

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 이 물건의 핵심 구조가 명확해집니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당 보증금이 증가합니다.

⑤ 예상배당표 (현재 최저매각가 45,526,000원 가정)

배당표는 현재 최저매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 임차인 배당액 44,306,532원을 제외한 보증금 260,693,468원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 임차인 하승민은 경매신청채권자와 동일한 이름이므로 채권의 실체와 중복 여부를 원본으로 확인해야 합니다. 세금 및 임차인 최우선변제 관련 변동은 별도 검토가 필요합니다.

⑥ 추가 권리·공매 위험

• 주택도시보증공사 가압류. 2021.02.16 김용현 지분에 설정된 청구금액 2,008,000,000원의 가압류입니다. 말소기준권리로 분석되며, 매각으로 소멸하는 권리입니다.
• 후순위 압류. 2021.12.02 국세 압류, 2023.11.10 동작구 압류, 2024.08.22 고양시 압류, 2024.08.28 부천시 압류가 확인됩니다. 매각으로 소멸하는 권리와 당해세 우선배당 가능성은 구분해야 합니다.
• 공매공고 부기등기. 2022.10.07 한국자산관리공사의 공매공고가 등기됐고, 2024.11.21 공매취소공고에 따라 관련 등기가 말소됐습니다. 공매 진행 이력과 현재 절차의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 경매개시결정. 2025.02.07 하승민의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 절차상 권리이지만, 선순위 임차권 자체가 함께 소멸하는 것은 아닙니다.

⑦ 위반건축물·제시외 건물 — 반드시 원본 확인

감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있지만, 매각물건명세서 비고에는 별도의 위반건축물 등재 및 제시외 건물 관련 주의가 있습니다. 두 내용을 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 위반건축물의 실제 위치와 면적, 소유권 및 사용관계, 이행강제금 부과 내역, 원상회복 가능 여부를 건축물대장과 현장으로 확인해야 합니다.

⑧ 입지·환금성 메모

• 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 소재 강남초등학교 북측에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 노들역(9호선), 상도역(7호선) 및 버스정류장이 인근에 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 평슬라브 구조로 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 사용승인일은 2015.10.30입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공시지가 4,300,000원/㎡입니다. 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 10세대이며, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 10.0회, 매각률은 0%입니다. 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어려운 소규모 다세대입니다.
• 가격 비교. 최근 12개월 평균은 511,666,666원이고 최신 거래는 510,000,000원입니다. 다만 거래 표본과 비교 기준면적이 일치하지 않으므로 실제 적정가격은 별도로 산정해야 합니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액. 현재 회차 기준 260,693,468원을 인수하는 것으로 계산됩니다. 최저가만 보고 입찰보증금이나 취득원가를 판단하지 마세요.
• 대항력 및 우선변제권. 임차인 하승민의 점유·전입·확정일자와 말소기준권리의 선후관계를 원본으로 재확인하세요.
• 임차인 실체 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일한 이름으로 기재되어 있습니다. 계약서, 보증금 송금내역, 실제 점유, 배당요구 및 관계인 여부를 검증해야 합니다.
• 당해세 및 조세채권. 국세·지방세 압류 4건의 채권 내역과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 추가적인 우선배당은 임차인 미배당액과 매수인 인수액을 바꿀 수 있습니다.
• 위반건축물. 27.96㎡ 위반건축물 및 27.93㎡ 제시외 건물의 실체, 이행강제금, 원상회복의무를 확인하세요.
• 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력과 현재 경매절차의 관계를 확인하세요.
• 시세 검증. 거래 표본은 56.28~57.61㎡로 비교 기준면적 40.95㎡와 차이가 있습니다. 실제 대상 호수의 면적·층·구조·상태를 기준으로 비교해야 합니다.
• 명도 및 점유. 임차권등기와 실제 점유 현황을 대조하고 인도 가능 여부 및 명도 관련 비용을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 세금 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 4,552만원 ≠ 취득가 4,552만원”

이 물건의 가장 큰 함정은 10회 유찰로 낮아진 최저매각가격입니다. 감정가 4억 2,400만원에서 최저가 45,526,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차인 하승민의 보증금 305,000,000원이 남아 있습니다.

현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 44,306,532원이고 미배당액 260,693,468원은 매수인이 인수합니다. 결국 입찰가격을 합친 실질취득 추정액은 306,219,468원입니다. 추가 유찰이 진행되어도 미배당 보증금이 늘어나므로 총액은 약 3.06억원으로 유지됩니다.

여기에 임차인과 경매신청채권자의 동일인 문제, 국세·지방세 압류 4건, 위반건축물 및 제시외 건물, 공매 이력, 소규모 단지의 낮은 환금성까지 겹칩니다. 실거래 표본은 면적이 일치하지 않아 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.

결론: 최저가만 보면 저가 경매지만, 실질취득은 약 3.06억원인 인수형 물건입니다. 임차권의 실체와 보증금 인수 범위, 당해세, 위반건축물 문제를 명확하게 해소하기 전에는 낮은 최저가를 입찰 근거로 삼아서는 안 됩니다. 권리·명도·건축물·환금성 위험을 모두 감안하면 보수적인 접근이 필요한 D등급 고위험 물건입니다.