서울중앙지방법원 2025타경102202. 신림동 더위일관악파크뷰 9층 908호로, 집합건축물대장상 복층형 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 240,000,000원짜리 물건의 최저가가 25,770,000원까지 내려와 매우 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합친 실질취득액으로 봐야 합니다.
임차인 송인혜 씨는 2022.01.10. 확정일자를 받고 2022.02.21. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023.03.20. 압류보다 앞서 대항력을 갖췄고, 보증금은 240,000,000원입니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 24,906,140원만 우선 배당되고, 나머지 215,093,860원은 매수인이 부담합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102202 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 9층 908호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 복층형 구조 · 지하 1층, 지상 14층 중 9층 |
| 소유자 | 김다운 (2022.02.21. 소유권이전, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 25,770,000원 (10회 유찰, 감정가의 10.74%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,739,863원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 업무용 건부지 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
최초 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권은 2022.01.06. 일부포기를 원인으로 말소됐고, 이 사건의 말소기준권리는 2023.03.20. 인천세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송인혜 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.21 | 2022.01.10 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
임대차계약일은 2022.01.08., 확정일자는 2022.01.10., 전입·점유 개시일은 2022.02.21.입니다. 2024.03.20. 임차권등기와 배당요구가 이뤄졌으므로 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금보다 현저히 작아 전액 변제는 불가능합니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는, 낙찰가만 낮아지고 전체 부담도 함께 낮아지는 일반 경매 공식이 작동하지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그 차액이 매수인 인수액으로 이동합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 25,770,000원 | 215,093,860원 | 240,863,860원 |
| 11회 유찰 시 | 20,616,000원 | 220,155,088원 | 240,771,088원 |
| 12회 유찰 시 | 16,492,800원 | 224,204,070원 | 240,696,870원 |
현재 회차의 실질취득액은 240,863,860원으로 감정가 240,000,000원의 100.4%입니다. 11회·12회 유찰 시에도 총부담은 각각 240,771,088원, 240,696,870원으로 보증금 240,000,000원 부근에 고정됩니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 실질취득은 보증금보다 조금 높게 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 863,860원 |
| 1. 임차인 송인혜 보증금 | 240,000,000원 | 24,906,140원 |
| 2. 서울서부신용협동조합 근저당 | 2,640,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 2,699,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 신청채권 | 247,739,863원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 임차보증금 부족분 215,093,860원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로, 주위에 오피스텔·아파트·업무용빌딩·근린생활시설·학교가 혼재합니다. 주거용 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 신대방역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물의 9층 908호입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재설비와 기계식주차장설비를 갖췄습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 복층형 오피스텔이며, 토지는 업무용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하고 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 건물 2층 면적은 233.09㎡, 집합건축물대장상 면적은 277.504㎡로 서로 다릅니다.
- 유찰 신호. 10회 유찰은 현재 권리·가격 조건에서 응찰 수요가 제한적이었음을 보여주는 핵심 지표입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 임차보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 원본에서 다시 확인하세요.
- 실질취득액으로 판단. 현재 기준 응찰가와 임차인 인수액을 합산해 총부담을 계산해야 합니다. 최저가만으로 수익률을 산정하면 안 됩니다.
- 배당 변동 점검. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해 최종 인수액을 다시 계산하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 물건이므로 현재 점유 상태, 열쇠 인도, 보증금 반환과 명도 협의 순서를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.21. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 면적 차이. 등기와 집합건축물대장의 2층 면적 차이가 공용부분·대지권·평가에 미치는 영향을 원본 도면과 함께 점검하세요.
- 관리비·시설. 미납 관리비와 기계식주차장 이용 조건, 유지비, 주차 가능 규격을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰 할인”이 아니라 “보증금 인수”가 가격이다
이 물건은 감정가 240,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 25,770,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금도 정확히 240,000,000원입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 215,093,860원을 더하면 매수인의 실질취득액은 240,863,860원입니다.
11회 또는 12회 유찰돼 최저가가 더 낮아져도 인수액이 반대로 증가하므로 총부담은 계속 240,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 이 사건을 “감정가의 10.74%에 살 수 있는 오피스텔”로 해석해서는 안 됩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 감정가 수준이고, 대항력 임차인 인수와 10회 유찰이 겹친 고위험 구조입니다.
