25,770,000원
서울중앙지방법원 2025타경102202. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 9층 908호로, 집합건축물대장상 오피스텔(복층형 구조)입니다. 현재 소유자는 김다운이며 2022년 1월 1일 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 압류나 가압류보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
말소기준은 2023년 3월 20일 인천세무서장 처분의 국 압류입니다. 송인혜의 임대차계약일은 2022년 1월 8일, 확정일자는 2022년 1월 10일, 주민등록·점유개시는 2022년 2월 21일로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024년 3월 20일 임차권등기명령에 따른 주택임차권도 등기됐습니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액의 매수인 인수가 이 사건의 경제적 실체입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102202 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 9층 908호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 복층형 구조 · 지하1층 지상14층 건물 중 제9층 제908호 |
| 소유자 | 김다운 (2022.01.01 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 25,770,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,739,863원 |
| 말소기준 | 2023.03.20 갑구 4번 압류 · 국 (처분청 인천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
갑구 5번 주택도시보증공사 가압류와 갑구 6번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류권자 및 신청채권자로 등장하지만 임차인 표의 보증금과 별도로 합산할 또 다른 임차인은 아닙니다. 실제 임차인은 송인혜 1명입니다.
한편 2022년 2월 21일에는 갑구에 민간임대주택등기가 기록되어 있고, 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기는 입찰 전에 존속 여부와 매수 후 의무승계 범위를 원본 서류와 함께 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송인혜 | 전유부분 전부 | 2022.02.21 | 2022.01.10 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
송인혜는 임대차계약일 2022년 1월 8일, 확정일자 2022년 1월 10일, 주민등록·점유개시 2022년 2월 21일이고 배당요구도 했습니다. 말소기준 2023년 3월 20일보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 현재 매각대금으로 보증금을 전액 배당할 수 없어 부족분은 매수인에게 넘어갑니다.
③ 회차 시나리오 — ‘저가 낙찰’ 착시
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 25,770,000원 | 215,093,860원 | 2,946,739,863원 |
| 11회 유찰 시 | 20,616,000원 | 220,155,088원 | 2,946,739,863원 |
| 12회 유찰 시 | 16,492,800원 | 224,204,070원 | 2,946,739,863원 |
회차 숫자만 보면 감정가 240,000,000원에서 25,770,000원까지 떨어진 극단적인 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 경제적 취득원가는 보증금 240,000,000원 수준으로 고정되는 인수형입니다. 이 사건에서는 최저가가 싸다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 863,860원 |
| 1. 임차인 송인혜 보증금 | 240,000,000원 | 24,906,140원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,699,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,739,863원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 863,860원을 제외한 24,906,140원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 215,093,860원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 복층형 구조로 기재되어 있습니다. 아파트가 아니라 오피스텔을 전제로 환금성과 수요를 봐야 합니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근으로 오피스텔·아파트·업무용빌딩·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 주거용 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 신대방역(지하철 2호선)이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 서측으로 노폭 약 25미터 내외 포장도로와 접하며, 토지는 2필지 일단의 평탄한 업무용 건부지입니다. 용도지역은 일반상업지역이고 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재설비, 기계식주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 2층 면적은 233.09㎡, 집합건축물대장상 2층 면적은 277.504㎡로 서로 다릅니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재는 25,770,000원에 낙찰되더라도 임차인 미배당 215,093,860원을 인수하는 구조입니다.
- 송인혜 보증금 잔액 확인. 배당표와 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도·보증금 정산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는 만큼 단순한 소유자 점유 물건보다 인도 과정이 복잡할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.21 민간임대주택등기의 존속 여부와 매수 후 의무승계 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공부 면적 차이 확인. 2층 면적이 등기와 집합건축물대장에서 서로 다르므로 원본 서류와 현황을 대조하세요.
- 시세 별도 검증. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 실질취득 약 240,000,000원 수준의 가격 경쟁력은 별도 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “2,577만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 10회 유찰과 25,770,000원의 최저가입니다. 숫자만 보면 감정가 240,000,000원에서 크게 할인된 오피스텔처럼 보이지만, 송인혜가 말소기준보다 먼저 전입·점유해 대항력을 갖췄고 보증금도 240,000,000원입니다. 현재 회차에서는 배당 후 215,093,860원이 남아 매수인에게 넘어가므로 실질취득은 약 240,863,860원입니다.
11회·12회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 함께 늘어납니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 싸다고 취득원가까지 싸지는 구조가 아닙니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 240,000,000원 수준의 실질취득가가 현재 시세 대비 유리하다고 확인할 수도 없습니다. 최저가보다 대항력 임차인과 인수보증금을 먼저 보는 사건이며, 10회 유찰이라는 숫자에 비해 가격상 매력은 확인되지 않습니다.
