8,246,000원
서울중앙지방법원 2025타경102360. 신림역 북동측 인근에 위치한 코스모그린 9층 904호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 이선화이며, 말소기준권리는 2025.02.10 설정된 김대현의 근저당권 50,000,000원입니다. 그 뒤 2025.03.17 임의경매개시결정, 2025.03.18 임예온 명의 주택임차권등기가 이어집니다.
표면상 가격은 매우 낮습니다. 감정가 96,000,000원에서 11회 유찰되어 최저가가 8,246,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 87,333,333원의 9.4% 수준입니다. 하지만 이 사건은 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 되는 사건입니다. 임예온의 임차보증금은 135,000,000원이고, 명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로 가격 판단의 기준은 실질취득 약 135,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102360 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1425-4 9층904호 · 도로명 서울특별시 관악구 봉천로12길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 |
| 전용면적 | 12.21㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 제9층 제904호 |
| 소유자 | 이선화 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 8,246,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 임차관계
말소기준은 2025.02.10 김대현 근저당권입니다. 등기 순서만 보면 임예온의 임차권등기는 2025.03.18로 말소기준보다 늦지만, 임차권등기 내용에는 임대차계약일 2021.09.08, 점유개시일 2021.10.09, 주민등록일 2021.10.12, 확정일자 2021.10.12가 기재되어 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 별도 미상 위험 존재
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임예은 | 2021.10.12 전입 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 없음 |
| 임예온 | 2021.10.09 점유 · 2021.10.12 주민등록 | 135,000,000원 | 명세서상 대항 | 확정일자 2021.10.12 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 자료상 실제 임차인 2명으로 집계됩니다. 임예온은 등기된 보증금 135,000,000원의 미배당 잔액 인수 위험이 명확합니다. 임예은은 말소기준권리보다 앞선 2021.10.12 전입으로 대항력이 있고 보증금이 확인되지 않아, 임예온과 별개의 임차관계라면 135,000,000원 외 추가 인수위험이 생길 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 135,000,000원을 비교해야 한다
코스모그린 동일 면적 12.21㎡의 최근 거래는 2026.08 95,000,000원과 87,000,000원, 2026.03 80,000,000원입니다. 최근 12개월 3건 평균은 87,333,333원, 최신 거래는 95,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -8.6%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 12.21㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 12.21㎡ | 7 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 12.21㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 12.21㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 12.21㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 12.21㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2024.11 | 12.21㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2024.09 | 12.21㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2024.06 | 12.21㎡ | 7 | 86,000,000원 |
| 2024.04 | 12.21㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2024.01 | 12.21㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2023.12 | 12.21㎡ | 5 | 112,600,000원 |
| 최근12개월 평균 | 12.21㎡ | 3건 | 87,333,333원 |
최저가 8,246,000원 자체는 최근 12개월 평균의 9.4%에 불과하지만 이 수치는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득 약 135,000,000원은 최근 12개월 평균 87,333,333원과 최신 거래 95,000,000원 모두를 크게 웃돕니다. 최근 추세도 -8.6%이므로, 11회 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,246,000원 단순 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 548,428원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김대현 | 50,000,000원 | 7,697,572원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 단순 산식에서는 김대현 근저당권에 7,697,572원이 배당되고 42,302,428원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임예온의 임차권등기와 미배당 잔액 인수 문구가 별도로 존재하므로, 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 핵심은 바뀌지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 8,246,000원 | 7,697,572원 | 42,302,428원 |
| 12회 유찰 시 | 6,596,800원 | 6,078,058원 | 43,921,942원 |
| 13회 유찰 시 | 5,277,440원 | 4,782,446원 | 45,217,554원 |
낙찰가 자체는 12회 유찰 시 6,596,800원, 13회 유찰 시 5,277,440원까지 내려가지만, 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 유찰이 추가돼도 실질취득 약 135,000,000원이라는 핵심 가격구조는 개선되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 지하철 2호선 신림역 북동측 인근. 주변은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신림역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물 내 제9층 제904호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 소방, 기계식주차, CCTV 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역, 동측 약 6M 포장도로 접면. 공시지가 9,753,000원/㎡입니다.
- 환금성. 코스모그린은 77세대, 2012.05.29 준공이며 동일 면적 경매물건 평균 유찰횟수가 10.2회로 나타납니다. 최근 거래 추세도 -8.6%로 하락 방향입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 8,246,000원이 아니라 임예온 보증금 135,000,000원의 미배당 인수까지 합산해 판단해야 합니다.
- 임예온 임차권. 2021.10.09 점유개시, 2021.10.12 주민등록·확정일자와 보증금 135,000,000원, 배당요구 2025.03.18을 원본에서 대조해야 합니다.
- 임예은 별도 확인. 2021.10.12 전입, 대항력 있음으로 조사됐으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 임예온과 별개 임차관계인지 반드시 확인해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 제시된 단순 배당표는 근저당 배당을 중심으로 계산되어 있으므로, 실제 배당표와 명세서의 임차권 인수 문구를 함께 대조해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 87,333,333원, 최신 거래 95,000,000원, 최근 추세 -8.6%를 기준으로 실질취득 약 135,000,000원을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “824만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 11회 유찰도, 감정가 대비 낮아진 최저가도 아닙니다. 낙찰가 밖에 남아 있는 대항 임차보증금입니다. 임예온 보증금 135,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 8,246,000원까지 내려와도 실질취득은 약 135,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 최근12개월 실거래 평균은 87,333,333원, 최신 거래는 95,000,000원이고 추세는 -8.6%입니다. 게다가 별도의 대항력 임차인 임예은은 보증금이 확인되지 않았습니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세보다 높고, 미상 임차위험까지 남는 사건입니다.
