최저가는 1,030만원이지만, 실질취득은 최소 ‘1.35억’ — 신림 코스모그린 904호

서울중앙지방법원 2025타경102360. 신림역 북동측 인근 ‘코스모그린’ 9층 904호, 전용 12.21㎡의 집합건물입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되지만 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 96,000,000원에서 10회 유찰되어 최저매각가는 10,308,000원까지 낮아졌습니다.

표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 93,250,000원의 11.1%에 불과해 매우 저렴해 보입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 잔액입니다. 임차권자 임예온의 임대차계약·점유·전입·확정일자가 2025년 2월 10일 말소기준 근저당보다 앞서고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소됐지만 임차권이 선순위다

2012년 신한은행 근저당과 2014년 현대라이프생명보험 근저당은 각각 2014.03.05와 2018.07.18에 이미 말소됐습니다. 2022년 관악세무서장 압류도 2022.06.14 말소되어 현재 매수인이 떠안을 담보권이나 압류로 볼 수 없습니다. 현재 말소기준은 2025.02.10 김대현 근저당 50,000,000원이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고자 2명, 미상 위험도 남는다

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 두 신고자 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 다만 임예은과 임예온은 성명이 유사하지만 동일인이라고 단정할 근거가 없습니다. 동일인 여부가 확인되기 전까지는 임예온의 135,000,000원과 임예은의 보증금 미상 점유를 별도 위험으로 보는 것이 안전합니다.

③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 보증금 수준

현재 최저가 10,308,000원에서 집행비용 추정액 585,544원을 제외하면 배당 가능한 금액은 9,722,456원입니다. 이 금액이 선순위 임차권자 임예온에게 전액 배당되는 최선의 경우에도 미배당 보증금은 다음과 같습니다.

즉 10,308,000원에 낙찰받더라도 매수인의 경제적 부담은 약 10,000,000원이 아니라 최소 약 135,585,544원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 배당액이 줄고 인수 잔액이 늘어나므로, 전체 부담은 임차보증금 135,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 여기에 임예은의 보증금이 별도로 확인되면 실질취득액은 더 증가할 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최근 하락장에서도 실질취득이 더 높다

코스모그린 전용 12.21㎡의 실거래 12건 평균은 95,383,333원이지만, 과거 거래까지 포함된 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 93,250,000원, 최신 거래는 2026년 3월 80,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전보다 -3.3%입니다.

보증금 잔액 인수를 포함한 최소 실질취득 135,585,544원은 최근 12개월 평균보다 42,335,544원 높고 약 145.4%입니다. 최신 거래 80,000,000원과 비교하면 55,585,544원 높고 약 169.5%입니다. 전체 평균 95,383,333원과 비교해도 약 142.1%이므로 가격 메리트가 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 10,308,000원 가정)

임예온이 김대현 근저당보다 선순위이고 배당요구를 한 것으로 분석한 최선 가정입니다. 임예은이 별도 선순위 임차인으로 확인되거나 당해세·최우선변제 등 추가 우선채권이 존재하면 임예온의 배당액은 줄고 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 아파트로 분류되지만 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 12.21㎡입니다.
• 입지. 지하철 2호선 신림역 북동측 인근으로 오피스텔·업무시설·근린생활시설· 도시형생활주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신림역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 설비. 급·배수, 도시가스, 승강기, 소방, 기계식 주차, CCTV 설비가 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 동측 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 신림동 1425-4와 1425-5 두 필지 일단의 주상용 건부지이며, 토지면적은 176.2㎡, 공시지가는 9,753,000원/㎡입니다.
• 환금성. 전용 12.21㎡의 소형 도시형생활주택으로 실거래는 확인되지만, 최근 추세가 -3.3%이고 최신 거래가 80,000,000원까지 하락했습니다.
• 경매 반응. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 10.0회이고 매각률은 0.0%로 나타나, 경매시장에서의 소화력이 낮습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가를 입찰가로 착각하지 말 것. 10,308,000원은 매각대금일 뿐, 선순위 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득은 최소 약 135,585,544원입니다.
• 임예온 배당·인수액 재산정. 배당순위, 당해세, 집행비용, 실제 배당요구 효력을 배당표 원본으로 확인해야 합니다.
• 임예은과 임예온 동일인 여부 확인. 성명이 유사하지만 별도 신고자로 확인됩니다. 주민등록·임대차계약·점유 범위를 대조하지 않고 동일인으로 합치면 안 됩니다.
• 임예은 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 추가 인수액을 산정할 수 없습니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액 변제 전에는 임차권등기 말소와 명도가 원활하지 않을 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 93,250,000원과 최신 거래 80,000,000원을 기준으로 보면 실질취득액은 시세 이상입니다.
• 도시형생활주택 환금성. 소형 면적과 10회 유찰 이력을 반영해 재매각 가능성과 임대수요를 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구서, 주민등록 및 임대차계약서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 1,030만원”이 아니라 “인수 포함 최소 1.35억”

이 물건은 감정가 96,000,000원에서 10회 유찰되어 최저가가 10,308,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차보증금 135,000,000원의 대부분을 매수인이 인수하는 구조라서, 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당 잔액이 늘어납니다. 결국 실질취득은 최소 약 135,585,544원으로, 최근 12개월 평균 93,250,000원과 최신 거래 80,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.

여기에 보증금이 확인되지 않은 임예은의 별도 점유 위험, 최근 -3.3%의 하락 추세, 10회 유찰과 0.0%의 단지 경매 매각률까지 겹칩니다. 과거 근저당과 압류가 말소됐다는 사실만으로 안전한 물건이 되는 것이 아닙니다. 담보권은 정리되지만 임차보증금은 남습니다. 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 인수보증금과 최근 시세를 기준으로 판단해야 하며, 현재 확인된 조건에서는 가격·권리 모두 고위험인 D등급 물건입니다.