서울중앙지방법원 2025타경102367. 봉천동 수팰리스에프티 101동 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차권과 2026.06.19. 확약의 결합입니다. 임차인 고호영의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.04.20.이고 보증금은 450,000,000원입니다. 이는 말소기준으로 선언된 2023.06.16. 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 현재 최저가 336,800,000원에서 배당만 계산하면 미배당 보증금 118,715,200원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(양도전: 임차인 고호영)가 2026.06.19. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의”한다는 확약서를 제출한 것으로 적혀 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인의 미배당 보증금은 계산상 남더라도 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리해야 합니다. 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같은 336,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층 601호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 유선옥 · 2021.03.31. 매매 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 336,800,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 11회 / 2026.08.27 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 450,000,000원 |
| 사용승인 | 2020.09.01. |
| 실거래 비교면적 | 목표 41.11㎡ · 최근 거래 44.84㎡, 43.04㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있었지만 확약이 승부처
등기상 과거 냉동냉장수산업협동조합의 근저당권 6,071,000,000원은 이미 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다. 이후 고호영의 주택임차권이 2023.05.30. 등기됐고, 주민등록·점유·확정일자는 2021.04.20.입니다. 2023.06.16. 국 압류가 말소기준권리로 선언되어 있으며 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고호영 | 전유부분 전부 | 450,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.04.20. | 우선변제 有 확정 2021.04.20. · 배당요구 | 실질 0원 2026.06.19. 대항력 포기·말소 확약 |
② 시세 비교 — 실질취득 3.368억은 최근 거래보다 낮다
수팰리스FT의 비교 가능한 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 447,500,000원, 최신 거래는 2025.06. 440,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 회차 실질취득액 336,800,000원은 최근 12개월 평균의 75.3%입니다. 이 사건은 대항력 인수형을 최저가만 놓고 싸다고 평가하는 경우와 달리, 확약으로 실제 인수가 0원이 된 뒤의 실질취득액을 기준으로 보더라도 최근 거래보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 44.84㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2025.02 | 43.04㎡ | 3 | 455,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 447,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 336,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,515,200원 |
| 1. 임차인 고호영 보증금 | 450,000,000원 | 331,284,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 118,715,200원입니다. 다만 2026.06.19. 확약으로 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전·후 판단은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 336,800,000원 | 118,715,200원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 269,440,000원 | 185,132,160원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 | 215,552,000원 | 238,265,728원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 450,000,000원이 낙찰가보다 크므로 단순한 최저가 하락을 가격 메리트로 볼 수 없었을 사건입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어, 확약을 반영하면 각 회차의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉림중학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 직선 약 420m 거리에 봉천역(2호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.09.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 외벽 석재 마감 등·하이새시 2중창·승강기·도시가스 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사 지대 6필지 일단의 직사각형 유사 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 남서측·북서측 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 포함되고 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2024.09.10.~2029.09.09.입니다.
- 환금성. 수팰리스FT는 29세대 규모이며 최근 확인 거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 8.3회·매각률 0.0%라는 수치는 가격 할인과 별개로 재매각 수요를 보수적으로 볼 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각기일까지 그대로 유효한지 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 미배당이 발생해도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 말소절차까지 이어지는지 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 2023.06.16. 국 압류와 2025.03.11. 서울특별시 압류가 있으므로 체납세액과 배당순위는 매각 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 확약 반영 실질취득 336,800,000원은 최근 12개월 평균 447,500,000원의 75.3%이고 최신 거래 440,000,000원보다 낮습니다.
- 환금성 판단. 최근 실거래 표본은 2건이고 29세대 규모이며 반복 유찰 이력이 크므로 재매각 기간과 수요층을 별도로 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 폐문·거주자 부재로 임대관계를 직접 조사하지 못했으므로 현장 점유상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약으로 가격형으로 바뀐 사건”
이 물건은 표면만 보면 보증금 450,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 118,715,200원의 미배당 보증금이 남는 전형적인 인수형 사건입니다. 이런 구조에서는 낙찰가만 보고 336,800,000원이 싸다고 평가하면 안 됩니다. 그러나 2026.06.19. 제출된 확약이 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의를 명시하면서 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 바뀌었습니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 336,800,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 447,500,000원의 75.3%입니다. 가격만 놓고 보면 할인 폭이 분명합니다. 다만 11회 유찰, 단지 평균 8.3회 유찰, 29세대 규모와 매각률 0.0%라는 환금성 지표가 함께 있습니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌고 가격도 시세보다 낮지만, 반복 유찰과 환금성을 반드시 함께 확인해야 하는 물건”입니다.
