서울중앙지방법원 2025타경102367. 관악구 봉천동 수팰리스FT 101동 최상층인 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 전용면적은 41.11㎡이고, 2020.09.01 사용승인된 6층 철근콘크리트 건물입니다. 소유자 유선옥은 2021.04.23 거래가 450,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 표면적인 핵심은 보증금 450,000,000원의 대항력 임차권입니다. 임차인 고호영은 2021.04.20 전입·점유·확정일자를 갖추고 2023.05.30 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가 421,000,000원에서 집행비용을 제외하면 배당액은 414,390,000원이고, 계산상 미배당액은 35,610,000원입니다. 원칙대로라면 이 부족액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
하지만 주택도시보증공사는 2026.06.19 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 고호영 임차권의 미배당액은 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 다만 이 확약은 임차권에만 적용되며, 그보다 앞선 공동담보 근저당에는 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102367 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 101동 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 41.11㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 건물 | 2020.09.01 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 승강기 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.04.23 거래가 450,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 421,000,000원 |
| 유찰 표기 | 10회 유찰 · 현재 최저가 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 근저당은 원본 확인
말소기준은 2023.06.16 의정부세무서장의 압류입니다. 이후의 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준 이전의 권리는 별도 검토 대상입니다. 실제 임차인은 고호영 1명이며, 주택도시보증공사는 보증금 채권을 양수한 신청채권자로서 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있었지만 확약서로 포기
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고호영 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 450,000,000원 | 2021.04.20 배당요구 2023.05.30 | 있음→포기 | 행사 | HUG 양수 |
③ 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 낮지만 권리 확인이 우선
수팰리스FT는 2020.09.01 준공된 29세대 규모이며, 비교 가능한 최근 거래는 2건입니다. 2025.02 전용 43.04㎡ 3층이 455,000,000원, 2025.06 전용 44.84㎡ 3층이 440,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 447,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 44.84㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2025.02 | 43.04㎡ | 3 | 455,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 447,500,000원 |
최저가 421,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.1%이고, 최신 거래 440,000,000원보다 낮습니다. 임차권 확약만 놓고 보면 실질취득액도 최저가와 같은 421,000,000원입니다. 그러나 선순위 공동담보 근저당의 잔존액이 확인되지 않은 상태에서는 이 차이를 곧바로 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 421,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,610,000원 |
| 1. 임차인 고호영 보증금 | 450,000,000원 | 414,390,000원 |
| 2. 냉동냉장수산업협동조합 근저당 | 6,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족액은 35,610,000원이지만, 2026.06.19 확약서에 따라 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원*입니다. 선순위 근저당의 배당액 0원은 해당 권리의 소멸을 뜻하지 않으며, 잔존 범위를 별도로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 후 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰·100% | 421,000,000원 | 35,610,000원 | 0원* | 421,000,000원 + α |
| 11회 유찰 시 80% | 336,800,000원 | 118,715,200원 | 0원* | 336,800,000원 + α |
| 12회 유찰 시 64% | 269,440,000원 | 185,132,160원 | 0원* | 269,440,000원 + α |
* 확약서가 없을 때의 임차보증금 미배당 인수액을 병기한 것입니다. α는 선순위 공동담보 근저당의 실제 잔존액이며, 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉림중학교 남동측 인근으로 다세대·연립·단독·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 약 420m 거리의 지하철 2호선 봉천역을 이용할 수 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.09.01 사용승인된 6층 건물의 최상층 물건으로 승강기, 급배수, 위생설비, 도시가스 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 단지이고 비교 거래가 2건으로 제한적이며, 단지 경매물건 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 원본 확인. 공동담보목록 제2020-142호와 2021.02.26 일부포기 말소등기를 대조해 이 호실의 근저당 잔존 여부와 범위를 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 당사자, 적용 보증금, 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰과 배당 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 회차 확인. 10회 유찰 표기에도 최저가가 감정가 100%이므로 변경된 매각조건과 매각기일 공고를 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사 당시 폐문·부재로 실제 점유상태를 확인하지 못했으므로 현장 방문과 전입세대 열람이 필요합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 표본. 최근 거래가 2건뿐이고 비교 호수의 면적과 층이 달라 내부 상태·층·향을 반영한 개별 가격 검토가 필요합니다.
맺으며 — “임차권 0원과 권리 안전은 같은 말이 아니다”
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 전형적인 인수형 구조였지만, 주택도시보증공사의 확약으로 임차보증금 미배당액은 실질 0원*이 됐습니다. 최저가 421,000,000원도 최근 거래 평균 447,500,000원의 94.1%로 가격만 보면 최근 시세 아래입니다.
하지만 결론을 바꾸는 권리가 하나 남습니다. 말소기준보다 앞선 채권최고액 6,071,000,000원의 공동담보 근저당입니다. 2021년 일부포기 말소등기가 있어 전액 잔존을 단정할 수는 없지만, 반대로 소멸했다고 단정할 수도 없습니다. 임차권은 해소, 선순위 근저당은 미확인. 이 물건은 가격을 계산하기 전에 공동담보목록과 말소등기의 효력을 먼저 확정해야 하며, 확인 전에는 입찰 보류가 타당합니다.