* 김다빈 임차권에 관한 주택도시보증공사의 2026.05.11.자 확약이 매각절차에서 유효하게 반영되고, 확약에 따른 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 박세인의 점유·보증금 관련 위험, 세금 및 기타 비용은 포함하지 않습니다.

서울중앙지방법원 2025타경102405. 서울 동작구 상도1동 더포레스트 2층 203호 오피스텔입니다. 감정가는 178,000,000원이지만 8회 유찰되면서 최저매각가가 72,909,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 권리관계를 보면 단순히 유찰률만으로 투자성을 판단해서는 안 되는 이유가 드러납니다.

이 물건에는 말소기준권리보다 앞선 김다빈의 주택임차권등기가 존재합니다. 보증금은 230,000,000원이고, 전입일은 2022.05.19., 확정일자는 2022.04.28.입니다. 임차권등기는 2023.09.14. 접수됐으며, 말소기준인 국의 압류는 그다음 날인 2023.09.15.입니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.

그런데 2026.05.11. 주택도시보증공사가 임차권자 김다빈으로부터 승계한 권리에 관하여 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 문서가 해당 임차권의 실질 인수위험을 해소하는 핵심 근거입니다. 주택도시보증공사는 이와 관련하여 별도 보증금을 가진 새로운 임차인으로 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준의 차이

권리분석의 출발점은 2023.09.15. 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시되어 있으며, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

반면 김다빈의 임차권등기는 말소기준보다 앞선 2023.09.14. 접수됐습니다. 전입일 역시 2022.05.19.이므로 선순위 대항력을 갖춘 임차권으로 분석됩니다. 특히 2021.12.27. 설정됐던 수협은행 근저당권은 2022.05.16. 이미 말소되어, 현재 경매에서 이를 그대로 선순위 담보권으로 취급해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 대상 2명, 보증기관 승계 중복 제외

임차 관련 조사 대상은 김다빈과 박세인 2명입니다. 김다빈은 등기된 임차권자이며, 박세인은 별도 전입자로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 김다빈의 권리 승계와 관련된 보증기관으로, 이를 제3의 임차인이나 별도의 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

김다빈은 배당요구와 우선변제권이 확인됩니다. 박세인은 후순위 전입으로 선순위 인수대항력은 인정되기 어렵지만, 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 미상인 상태입니다. 박세인의 인수액을 임의로 0원으로 확정하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 41%, 시세 대비 할인은 미확인

이 물건의 최저가는 감정가 178,000,000원의 40.96%입니다. 8회 유찰되었다는 사실과 함께 보면 가격 조정이 매우 크게 진행된 사건입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래가격과 시장 추세가 확인되지 않았으므로, 최저가 72,909,000원이 현재 시장가치에 비해 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

소유자 문지우의 2022년 취득 거래가액은 230,000,000원입니다. 이 금액은 과거 취득가격으로서 현재 시세를 직접 나타내지 않습니다. 선순위 임차보증금 230,000,000원 역시 시장에서 형성된 매매가격으로 간주할 수 없습니다. 따라서 과거 취득가·보증금·감정가와 현재 실거래 시세는 구분해서 판단해야 합니다.

확약이 없었다면 8회에서 10회 유찰 구간으로 최저가가 하락하더라도, 인수할 미배당 임차보증금이 반대로 증가합니다. 이 때문에 낙찰가만 내려갔다고 실질취득비용까지 같은 폭으로 내려가는 것이 아닙니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 김다빈의 보증금 인수는 실질 0원*으로 분석되므로, 매수인의 가격 부담을 판단할 때 낙찰가가 다시 중요한 기준이 됩니다. 다만 박세인의 미상 권리와 부대비용은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,909,000원 가정)

배당표는 제시된 우선순위와 추정 집행비용을 반영한 계산입니다. 임차보증금 배당은 김다빈의 원권리를 기준으로 표시한 것으로, 주택도시보증공사의 승계권리와 중복 합산한 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

현재 회차 예상배당액 71,196,638원을 보증금 230,000,000원에서 공제하면 158,803,362원이 남습니다. 이는 선순위 대항력을 행사할 경우 매수인에게 인수될 수 있는 산술상 금액입니다. 그러나 2026.05.11.자 확약에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 사실이 있으므로, 김다빈 임차권의 실제 인수 판단은 실질 0원*으로 구분해야 합니다.

주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,023,000,000원과 경매신청채권 230,000,000원은 별도 채권 항목으로 기재되어 있으나, 동일 기관의 권리라는 점에서 실제 채권관계와 중복 여부를 배당원부에서 확인해야 합니다. 이 금액들을 또 다른 임차인의 보증금으로 계산하거나, 미배당 채권 전액이 매수인에게 인수된다고 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 소재 서울강남초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 소재합니다. 다만 실제 역 접근성과 보행 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 2021.12.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 2층 203호입니다. 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스 난방설비, 기계식 주차시설 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 도로 및 건축선 저촉사항과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항은 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가·공부. 토지 공시지가는 5,668,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상도역 인근 주거지역의 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 8회 유찰 이력이 있으므로 개별 물건의 시장수요와 매도 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다. 실제 거래사례 확인 전에는 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 2026.05.11.자 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 실제 매각물건명세서에 어떻게 반영되어 있는지, 현재도 유효한지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행. 김다빈 명의 임차권등기의 말소 동의 범위와 주택도시보증공사의 승계관계를 확인하고, 낙찰 후 임차권등기 말소에 장애가 없는지 점검해야 합니다.
• 박세인 별도 확인. 2024.09.19. 전입한 박세인의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 명도관계를 확인해야 합니다. 김다빈 임차권 확약만으로 해결된다고 간주해서는 안 됩니다.
• 선순위·후순위 권리 구분. 2023.09.14. 임차권등기와 2023.09.15. 압류의 선후관계를 확인하고, 이미 말소된 수협은행 근저당권을 현재 유효한 담보권으로 잘못 계산하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.05.19. 접수된 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매에 따른 등록·의무사항의 처리 및 매수인에게 미치는 법적 효과를 관련 서류와 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.
• 현 시세 확인. 감정가 178,000,000원과 최저가 72,909,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일·유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수익, 거래량을 확인해야 합니다.
• 8회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 원인이 선순위 임차권 부담에 있었는지, 권리문제 외에 가격·물건상태·수요 부족 등의 요인이 있었는지 구분해야 합니다.
• 체납관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 기타 매각대금 외 추가 부담의 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 임차권등기 말소와 실제 점유자의 인도는 별개입니다. 현 점유자와 점유 권원을 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 최종 매각서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 대조하고 매각조건 변경 또는 추가 권리신고 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 핵심, 낮은 최저가는 그다음”

이 물건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 대비 40.96%라는 할인율이 아닙니다. 바로 230,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 확약이 없다면 72,909,000원에 낙찰받더라도 예상 미배당 보증금 158,803,362원을 인수할 수 있어, 단순 낙찰가가 낮다는 이유로 저렴한 취득이라고 볼 수 없습니다.

그러나 2026.05.11. 제출된 주택도시보증공사의 확약이 실제 매각절차에서 유효하게 이행된다면, 김다빈 임차권의 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 이는 본 사건의 핵심적인 위험 완화 요인입니다. 주택도시보증공사의 권리 승계를 별도의 임차인이나 중복 보증금으로 계산할 필요도 없습니다.

그럼에도 별도 전입자 박세인의 보증금·확정일자·점유관계가 미상이며, 8회 유찰된 오피스텔의 현재 시장가치와 환금성도 검증이 필요합니다. 따라서 현 단계에서 권리와 가격을 모두 안전하다고 평가하기는 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 주된 선순위 인수위험은 확약으로 완화되지만, 그 밖의 미상 점유관계와 다회 유찰, 시세 검증 부족이 남아 있기 때문입니다. 확약서 확인이 우선, 박세인 점유관계 확인이 다음, 최종 입찰가격 결정은 그 이후라는 순서가 적절합니다.