서울중앙지방법원 2025타경102405. 동작구 상도1동 더포레스트 2층 203호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 권리의 핵심은 말소기준인 2023.09.15. 국 압류보다 하루 앞선 2023.09.14. 김다빈의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 230,000,000원, 전입·점유개시는 2022.05.19., 확정일자는 2022.04.28.로 대항력과 우선변제권이 확인되는 구조입니다.
원칙대로라면 현재 최저매각가 113,920,000원에서 김다빈에게 배당되는 금액은 111,525,120원이고, 부족한 118,474,880원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 즉 확약이 없었다면 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 커져 실질취득이 보증금 230,000,000원 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 확약서가 그 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102405 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 2층 203호 · 도로명 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물 내 2층 203호 · 사용승인일 2021.12.10. |
| 소유자 | 문지우 · 2022.04.20. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 113,920,000원 (6회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기상 가장 먼저 확인할 것은 2021.12.27. 수협은행 근저당권 채권최고액 5,376,000,000원이지만, 이 권리는 2022.05.16. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.09.15. 국 압류입니다. 따라서 그보다 하루 앞선 김다빈 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있고, 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 조사된 점유·임차인 2명
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다빈 | 2022.05.19 · 전유부분 전부 | 230,000,000원 | 원칙상 有 확약으로 포기 | 有 · 확정일자 2022.04.28 | 해당 없음 |
| 박세인 | 2024.09.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박세인의 전입신고일은 말소기준인 2023.09.15.보다 뒤인 2024.09.19.이므로 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 현장 점유 형태와 임대차 조건은 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 김다빈과 관련된 확약은 김다빈 임차권에만 적용되는 것이므로 다른 점유자의 사실관계까지 대신 해소하는 것은 아닙니다.
③ 가격 구조 — 6회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 178,000,000원, 현재 최저매각가는 113,920,000원으로 감정가의 64%입니다. 현재 회차까지 6회 유찰됐고, 다음 시나리오는 7회 유찰 시 91,136,000원, 8회 유찰 시 72,908,800원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에서 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가할 근거는 부족합니다. 비교할 실거래 가격을 근거로 최저가가 시세보다 낮다고 확인된 것은 아니므로 “감정가 64%니까 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 오피스텔은 권리가 정리돼도 실제 거래가격과 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,394,880원 |
| 1. 임차인 김다빈 보증금 | 230,000,000원 | 111,525,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원칙상 김다빈 보증금 부족분은 118,474,880원으로 산출돼 매수인 인수로 표시됩니다. 그러나 2026.05.11. 확약서가 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의를 명시하므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강남초등학교 서측 인근이며 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로변에 버스정류장 및 지하철 7호선 상도역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물로 사용승인일은 2021.12.10.입니다. 승강기·도시가스 난방·기계실 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 사다리형 토지, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 5,668,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.05.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 현재 매각조건에도 그대로 적용되는지 확인하세요.
- 김다빈 배당 부족분. 배당표상 118,474,880원이 미배당됩니다. 확약이 없다면 실질취득이 보증금 230,000,000원 수준으로 묶이는 구조입니다.
- 박세인 점유 확인. 2024.09.19. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 점유·계약관계를 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.05.19. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 후 말소·승계 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 6회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격과 환금성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 0원”
이 사건의 본질은 아주 명확합니다. 말소기준보다 앞선 김다빈의 230,000,000원 임차권 때문에 원칙적으로는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 배당 부족분 118,474,880원이 발생해, 확약이 없다면 낮은 최저가만 보고 접근할 수 없는 물건입니다.
하지만 2026.05.11. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다고 명시하면서 핵심 위험이 해소됩니다. 이를 그대로 반영하면 현재 회차의 실질 인수는 0원, 실질취득은 113,920,000원입니다. 다만 이미 6회 유찰된 오피스텔이고 실거래 기준의 가격 우위를 확인하지 않은 상태이므로 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증입니다.
