143,360,000원
서울중앙지방법원 2025타경102447. 동작구 상도1동 더포레스트 7층 704호, 현황상 주거용 오피스텔입니다. 이번 사건은 겉으로 보면 보증금 3.10억원의 선순위 대항력 임차권 때문에 낙찰자가 큰 금액을 떠안을 수 있는 구조입니다. 김아름은 2022.04.07. 주민등록, 2022.03.08. 확정일자, 2022.04.08. 점유개시로 기재돼 있고 2023.09.12. 임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 말소기준은 그 뒤인 2023.09.15. 영등포세무서장 압류입니다.
따라서 확약이 없다면 현재 최저가 143,360,000원에서 우선변제 후 남는 169,447,040원이 매수인 인수액으로 계산되고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 총액이 임차보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 결론을 뒤집는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사에서 2026.05.11. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층 704호 · 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 7층 704호 |
| 소유자 | 문지우 (2022.03.12. 매매 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 143,360,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2023.09.15. 갑구 3번 압류 · 국(처분청 영등포세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
2021.12.27. 수협은행의 채권최고액 5,376,000,000원 근저당권은 2022.04.08. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 문지우가 2022.04.11. 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택 등기도 기재됐습니다. 김아름의 임차권등기는 2023.09.12.로 말소기준 압류보다 앞서며, 주민등록과 점유개시 역시 더 이릅니다.
그 뒤 2023.09.15. 국의 압류가 말소기준이 되고, 2025.03.25. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기 순서만 놓고 보면 김아름 임차권은 매수인 인수 대상이지만, 2026.05.11. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 주된 인수 위험이 해소된 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 2명, 승계 신고는 중복합산 금지
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아름 | 2022.04.07 · 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 대항력 있음 확약으로 포기 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| SHLKENOVA AINURA | 2025.02.05 · 현황조사 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 2022.04.07 · 김아름 보증금 승계 신고 | 310,000,000원 중복합산 금지 | 승계 신고 | 승계 신고 | 보증기관 대위·승계 |
보증기관 대위·승계 신고는 김아름의 보증금 310,000,000원을 다시 신고한 것이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 김아름과 SHLKENOVA AINURA, 2명으로 봅니다. SHLKENOVA AINURA는 전입일이 말소기준권리 뒤로 기재돼 있지만 보증금과 확정일자가 미상인 점유자이므로, 이번 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 두고 원본 명세서 확인 대상으로 남깁니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,040원 |
| 1. 임차인 김아름 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 140,552,960원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 원칙상 김아름 보증금 부족분은 169,447,040원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.05.11. 확약서의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의를 적용하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 64% | 143,360,000원 | 169,447,040원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 114,688,000원 | 197,717,632원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 41% | 91,750,400원 | 220,301,107원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 강남초등학교 서측 인근. 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 상도역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현황 주거용 오피스텔이며 위생·급배수·화재탐지·난방·도시가스·승강기·기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 업무시설(오피스텔 47호) 부지로 이용 중이며, 남동측 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 도로·건축선 저촉이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공시지가. 5,668,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11.자 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의의 제출주체와 적용 대상이 김아름 임차권과 정확히 연결되는지 원본으로 대조해야 합니다.
- SHLKENOVA AINURA 확인. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 점유자입니다. 김아름 확약과 별개로 점유·임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 승계 중복 금지. 시보증의 310,000,000원은 김아름 보증금 대위·승계 신고이므로 별도의 310,000,000원 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.11. 민간임대주택 등록 등기에 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있으므로 입찰 전 적용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 현장 가격조사를 별도로 해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인하고 입찰 조건을 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “3.10억 인수형”을 확약이 뒤집은 사건
이 사건의 첫인상은 강한 인수형입니다. 김아름의 보증금은 310,000,000원이고, 현 최저가 143,360,000원에서는 원칙상 미배당 169,447,040원을 매수인이 떠안아 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 2026.05.11. 제출된 확약서가 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의를 명시해, 김아름에 대한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 권리검토가 끝난 것은 아닙니다. 확약 밖에 SHLKENOVA AINURA라는 점유자가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 민간임대주택 등기도 존재합니다. 여기에 6회 유찰 사실만으로는 시세 대비 저렴함을 입증할 수 없습니다. 따라서 결론은 주된 3.10억 인수 리스크는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 점유관계와 등기 특약을 확인한 뒤 가격을 별도로 판단해야 하는 오피스텔입니다.
