서울중앙지방법원 2025타경102464. 서울 동작구 상도1동 더포레스트 6층 601호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 문지우이고 2022.03.17 소유권을 이전받았으며 거래가액은 230,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 가격보다 김지현의 선순위 임차권과 2026.05.04 확약서입니다.
등기상 김지현은 주민등록일자 2022.03.10, 점유개시일자 2022.03.17, 확정일자 2022.03.07, 보증금 230,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2023.09.15 압류보다 앞서 있어 원래는 대항력이 있는 구조이고, 현재 최저가 109,440,000원 가정 배당에서는 임차보증금 중 107,107,840원만 배당돼 122,892,160원이 남습니다. 확약이 없다면 바로 이 미배당액이 매수인 인수 위험이 됩니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.05.04 제출한 확약서에는 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 김지현에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102464 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층 601호 · 서울특별시 동작구 매봉로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제6층 제601호 |
| 사용승인 | 2021.12.10 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.03.17 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 109,440,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 청구액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
등기부에는 2021.12.27 수협은행 근저당권이 있었지만 2022.03.17 일부포기로 이미 말소돼 있습니다. 이후 김지현의 임차권등기가 2023.08.02 접수됐고, 말소기준권리는 2023.09.15 영등포세무서장의 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 2023.10.17 가압류와 2025.03.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 2022.03.10 | 2022.03.07 | 있음 | 있음 | 0원 |
김지현의 배당요구는 확인돼 있고, 현재 최저가 기준 배당 예상액은 107,107,840원입니다. 배당만 놓고 보면 보증금 중 122,892,160원이 남습니다. 다만 2026.05.04 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인에 관해서는 이 금액을 매수인이 실질적으로 인수하는 금액으로 보지 않습니다.
등기부의 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 3번 임차권의 경정입니다. 임대차계약일자를 2022.03.05로 바로잡는 내용이므로 실제 임차인은 김지현 1명으로 정리됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%라도 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 109,440,000원으로 감정가 171,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 추세를 확인할 수 있는 비교값이 없어 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 6회 유찰이라는 사실 자체도 시장가격보다 저렴하다는 증거가 되지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,332,160원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금 | 230,000,000원 | 107,107,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김지현 보증금 부족분은 122,892,160원입니다. 다만 2026.05.04 확약에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강남초등학교 서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고, 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2021.12.10입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지의 오피스텔 건부지이며 남동측 매봉로에 접합니다. 토지면적은 422.5㎡, 공시지가는 5,668,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되고 도로·건축선에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김지현 보증금 230,000,000원의 실질 인수 0원 판단은 2026.05.04 확약을 전제로 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.17 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 점검해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 6회 유찰·감정가 64%만 보고 저가 낙찰로 판단하지 말고 주변 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 변동될 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “이 사건의 가격표보다 먼저 볼 것은 확약서다”
이 물건은 표면만 보면 171,000,000원짜리 오피스텔이 6회 유찰돼 109,440,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 원래의 권리구조만 적용하면 김지현 보증금 230,000,000원 중 122,892,160원이 미배당돼 매수인에게 이어질 수 있는 구조였습니다.
결론을 바꾼 것은 2026.05.04 확약서입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 실질취득 기준은 현재 최저가 109,440,000원입니다.
다만 이 숫자가 곧바로 ‘싸다’는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 시세를 비교할 근거가 없으므로 가격 매력도는 별도 검증이 필요합니다. 이 사건은 권리상 핵심은 확약 확인, 가격상 핵심은 시세 검증으로 정리하는 것이 정확합니다.
