서울중앙지방법원 2025타경102537. 신대방동 디앤씨타워 7층 703호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이현중이며 2021.02.08. 매매, 거래가액 290,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 오경진의 주택임차권입니다. 전입·점유개시는 2021.02.26., 확정일자는 2021.01.14., 임차보증금은 290,000,000원으로 확인됩니다.

말소기준으로 선언된 권리는 2024.11.22. 남부천세무서장의 압류입니다. 오경진의 전입은 이보다 앞서므로 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 원칙대로라면 현재 최저가 165,120,000원에서 집행비용 3,111,680원을 제외한 162,008,320원이 임차보증금에 배당되고, 부족한 127,991,680원은 매수인에게 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다

2020년 설정된 신한은행 근저당권 2건은 2021.02.05. 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 2021.02.26. 이현중에게 이전됐고 같은 날 민간임대주택등기가 마쳐졌습니다. 그 뒤 오경진의 임차권등기가 2023.08.25. 이루어졌습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 압류보다 뒤지만, 등기에 적힌 주민등록일자·점유개시일자가 2021.02.26.이므로 대항력 판단의 기초시점은 말소기준보다 앞섭니다.

2024.11.22. 국의 압류가 말소기준이며, 이후 2025.04.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.08.06. 동작구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 오경진 임차권은 원칙상 선순위 대항력 때문에 별도 검토가 필요하고, 이 사건에서는 앞서 본 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 그 위험을 실질적으로 제거합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

오경진은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사 가능한 상태입니다. 현재 회차 배당표만 기계적으로 적용하면 보증금 290,000,000원 중 162,008,320원만 배당되어 127,991,680원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족액을 매수인이 인수하여 실질취득가를 다시 계산해야 합니다. 그러나 이 사건은 확약에 의해 그 부족액을 매수인이 실질 부담하지 않는 것으로 처리합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 면적이 다르다

디앤씨타워의 제시된 최근 거래는 2026년 7월·8월 2건으로, 모두 전용 35.02㎡입니다. 평균은 322,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 335,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가 165,120,000원은 이 최근 12개월 평균의 51.2% 수준입니다.

또한 이 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.2회이고, 제시된 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 이미 5회 유찰됐습니다. 가격 할인폭만 볼 것이 아니라 소규모 다세대의 환금성, 면적 특성, 실제 수요층을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,120,000원 가정)

배당계산상 오경진 보증금의 미배당액은 127,991,680원입니다. 다만 2026.05.11. 제출된 확약에 따라 이 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 배당표의 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아닌 소규모 집합건물로 봐야 합니다.
• 입지. 신대방삼거리역 남측 방향에 위치하며, 주변에 다세대·아파트·근린생활시설이 분포하는 주거지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2020.11.25. 사용승인된 디앤씨타워로 16세대이며, 승강기·기계식 주차장·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역이며 중로3류에 접하고 건축선 저촉 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 8,822,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 제공된 감정 정보상 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 소규모 16세대 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.2회입니다. 실거래 표본도 2건뿐이며 대상 면적과 불일치해 재매각 가격 판단의 불확실성이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 주체를 매각기일 전 반드시 대조해야 합니다.
• 실질 인수와 배당상 부족액 구분. 배당표의 미배당 보증금 127,991,680원은 룰상 계산값이고, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
• 동일면적 시세 재확인. 제시된 실거래는 35.02㎡이고 대상은 17.25㎡입니다. 322,500,000원 평균을 대상 호실의 직접 시세로 사용하지 마세요.
• 5회 유찰 원인 점검. 현재 사건은 5회 유찰됐고 건물 경매 통계 평균도 5.2회입니다. 단순 권리 문제 외에 면적·수요·환금성 요인을 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2021.02.26. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각에 따른 등기 정리와 관련 서류를 원본으로 확인하세요.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기 및 확약이 있더라도 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있어도 확약이 있으면 결론은 달라진다”

이 사건을 등기만 보면 보증금 290,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가에서는 127,991,680원이 미배당되는 전형적인 인수 위험 물건처럼 보입니다. 그러나 2026.05.11. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 이 때문에 오경진 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득가는 165,120,000원으로 정리됩니다.

다만 가격 판단은 별개입니다. 최근 거래평균 322,500,000원과 비교하면 절반 수준처럼 보이지만, 그 거래들은 모두 35.02㎡이고 대상은 17.25㎡입니다. 동일면적 비교가 아니므로 이를 근거로 ‘시세의 반값’이라고 단정할 수 없습니다. 여기에 5회 유찰, 16세대 소규모 다세대, 평균 유찰 5.2회라는 환금성 신호까지 감안하면, 이 물건은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격 메리트는 동일면적 시세를 추가 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.