서울중앙지방법원 2025타경102558. 신림동 헤렌빌리지 101동 203호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 이길봉은 2022.02.04 거래가 315,000,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준은 같은 해 2022.04.06 설정된 김경민의 근저당권 300,000,000원입니다. 핵심은 임차인 안은혜의 전입일이 2022.01.21로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인 구조지만, 주택도시보증공사가 2026.06.26 제출한 확약서가 권리분석의 결론을 바꿉니다.
배당 계산만 보면 매각대금 287,000,000원에서 집행비용 4,818,000원을 먼저 제외한 뒤 안은혜에게 282,182,000원이 배당되어 보증금 315,000,000원 중 32,818,000원이 남습니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어지지만, 확약에는 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의”한다는 내용이 있으므로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1663-26 헤렌빌리지 101동 2층203호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 29.84㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 이길봉 (2022.02.04. 거래가 315,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 331,705,220원 |
| 말소기준 | 2022.04.06. 을구 5번 근저당권 · 김경민 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
안은혜의 임대차계약일은 2021.12.11, 전입·점유개시는 2022.01.21이며, 임차보증금은 315,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.01.26 이루어졌고, 등기상 확정일자는 2024.03.12 부기로 2022.01.07로 경정됐습니다. 전입이 2022.04.06 말소기준 근저당보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이며 배당요구도 했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안은혜 | 건물의 전부 | 315,000,000원 | 2022.01.21 | 2022.01.07 (경정) | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 을구 6-2는 별도 임차인이 아니라 을구 6번 임차권의 확정일자를 경정한 부기입니다. 이후 2024.10.18 국 압류, 2025.02.12 수원시 압류, 2025.04.03 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
* 확약은 안은혜 임차권에 한정해 적용됩니다. 본건에는 그 밖의 실제 임차인이 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 2.87억은 ‘큰 폭 할인’이 아니다
헤렌빌리지(1663-26)는 29세대, 2015.08.31 사용승인된 다세대입니다. 확인된 실거래는 3건이고, 평균은 299,000,000원, 최신 거래는 2022.06의 290,000,000원입니다. 현재 최저가 287,000,000원은 실거래 평균의 96.0%이며 최신 거래보다 3,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.84㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2022.05 | 29.04㎡ | 6 | 292,000,000원 |
| 2022.01 | 29.84㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 299,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 287,000,000원입니다. 실거래 평균 299,000,000원보다 12,000,000원 낮지만 할인율은 약 4%에 불과하고, 최신 거래 290,000,000원과도 차이가 작습니다. 더구나 확인된 거래가 모두 2022년이라는 점에서 현재 가격을 강하게 뒷받침하는 최신 표본으로 보기는 어렵습니다. 6회 유찰 사실까지 겹치므로 단순히 “시세보다 싸다”고 평가하기보다는 환금성과 실거래 공백을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 임차인 안은혜 보증금 | 315,000,000원 | 282,182,000원 |
| 2. 근저당권 · 김경민 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 331,705,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 안은혜의 보증금 부족분은 32,818,000원입니다. 그러나 2026.06.26 확약서에서 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 제출되었으므로 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 287,000,000원 | 32,818,000원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 · 80% | 229,600,000원 | 89,414,400원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 · 64% | 183,680,000원 | 134,691,520원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 315,000,000원이 매각가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 기준 단순 합계도 287,000,000원 + 32,818,000원으로 보증금 수준에 수렴합니다. 하지만 본건은 해당 임차인에 대해 대항력 포기·말소 동의 확약이 제출되어 실질취득은 낙찰가 자체로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며 토지도 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 KT 구로지사 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·점포·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 전철역 접근성 등을 기준으로 대중교통 이용 편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 203호이며 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 가장형의 평탄한 토지이며 남서측으로 소로와 접합니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 5,170,000원/㎡입니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 확인 실거래는 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 6.0회, 매각률 0.0%로 유찰 위험을 가볍게 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 대상, 서명·권한 및 조건을 매각기일 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 6-2에서 확정일자가 2022.01.07로 경정된 점을 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 가격 안전마진. 실질취득 2.87억은 실거래 평균 2.99억 대비 96.0%, 최신 거래 2.90억과는 300만원 차이에 불과합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 가격뿐 아니라 물건 상태·점유·대출 가능성·환금성 등 실제 응찰 저조 원인을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 풀렸지만, 가격은 여전히 보수적으로
이 물건의 가장 큰 함정은 보증금 315,000,000원의 선순위 대항력 임차인이었습니다. 현재 매각가만 놓고 계산하면 부족분 32,818,000원을 매수인이 떠안을 구조였지만, 2026.06.26 확약으로 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 제출돼 그 위험은 실질적으로 0원이 됩니다. 따라서 권리 결론은 크게 좋아졌습니다.
다만 가격은 별개입니다. 확약을 반영한 실질취득 287,000,000원은 실거래 평균 299,000,000원보다 낮지만 차이는 4%이고, 최신 거래 290,000,000원과는 거의 같은 수준입니다. 여기에 6회 유찰, 29세대 다세대, 제한적인 거래 표본까지 고려하면 공격적으로 높은 등급을 줄 물건은 아닙니다. 권리 리스크는 확약으로 해소, 가격·환금성은 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
