서울중앙지방법원 2025타경102614. 종로구 창신동 제이타워 4층 415호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 먼저 보이는 255,000,000원의 주택임차권과, 그 뒤에 제출된 2026.07.03.자 확약서를 함께 읽어야 한다는 점입니다. 임차권자 목지윤의 전입일은 2022.04.22., 확정일자는 2022.04.04.로 말소기준권리인 2024.09.09. 경기신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권이지만, 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다.
따라서 이 확약이 적용되는 해당 임차인에 관한 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 배당표의 원래 권리 구조에서는 255,000,000원의 임차보증금이 우선 배당 대상이지만, 매수인이 그 미배당 보증금을 추가로 떠안는 구조로 계산하지 않습니다. 다만 이 확약의 효력은 그 임차권에 한정해 판단해야 합니다. 이 사건에는 실제 임차인으로 확인되는 사람은 목지윤 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102614 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층415호 |
| 이용상태 / 전용 | 도시형생활주택(단지형연립) · 전용 15.51㎡ · 제4층 제415호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하2층/지상11층 · 사용승인 2021.05.28. |
| 소유자 | 민시영 · 2022.03.12. 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 |
| 청구액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 목지윤 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2022.04.22. | 2022.04.04. | 대항력 有 우선변제 확약 후 실질 인수 0원 |
말소기준권리는 2024.09.09. 경기신용보증재단의 가압류 20,438,627원입니다. 이 가압류와 2025.04.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 2023.11.16. 김정환 명의 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세·최신 거래·추세 모두 보수적으로 봐야 한다
제이타워의 전용 15.51㎡ 인근 면적 거래 12건 전체 평균은 239,750,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 2024.07. 250,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전보다 -8.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 후 실질취득액인 267,000,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 120.0%입니다. 최신 거래 250,000,000원보다도 17,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 239,750,000원과 비교해도 111.4% 수준입니다. 더구나 최근 추세가 -8.5%이므로 현재 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 임차인 목지윤 보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,438,627원 | 7,462,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 목지윤 보증금 255,000,000원이 우선 배당되고 경기신용보증재단에는 7,462,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사에는 이 계산상 배당이 없습니다. 다만 2026.07.03.자 확약으로 해당 임차권의 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로, 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 100% | 267,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 213,600,000원 | 45,190,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 170,880,000원 | 87,312,320원 | 0원 |
확약이 없다는 가정의 일반적인 선순위 대항력 임차 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수가 발생합니다. 이 사건의 시나리오에도 4회 유찰 시 45,190,400원, 5회 유찰 시 87,312,320원의 룰상 인수액이 나타납니다. 그러나 목지윤 임차권에 대해서는 제출된 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종로구민회관 북동측 인근이며 연립주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선·6호선 동묘앞역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2021.05.28. 사용승인된 지하2층/지상11층 철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기·기계식주차장·화재탐지·스프링클러·옥내소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 제이타워는 48세대이며 비교 거래 12건의 가격 범위는 195,000,000원~250,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.03.자 확약에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문언과 적용 주체를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세 우선. 전체 평균 239,750,000원보다 최근 12개월 평균 222,500,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전 대비 -8.5%이므로 과거 고가 거래만 보고 현재 가치를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 이력 확인. 현재 3회 유찰이며 제이타워 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.4회입니다. 권리 해소만을 이유로 현재 가격에 서두를 근거는 약합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.04.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기부와 매각물건명세서의 현재 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 등기부만 보면 255,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 강한 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.07.03. 제출된 확약으로 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권도 포기했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 267,000,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 120.0%이고, 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세도 -8.5%이며 현재까지 3회 유찰됐습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 현재 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차권 자체보다 확약의 원문 확인과 응찰가격 통제입니다.
