* 실질 인수 0원은 2026.07.03.자 주택도시보증공사의 확약서가 해당 승계 임차권에 유효하게 적용되고, 별도로 인수할 권리가 없다는 조건부 판단입니다. 매각대금 외 취득세·등기비용·관리비·명도비용 등은 별도입니다.

서울중앙지방법원 2025타경102614. 종로구 창신동 제이타워 4층 415호, 전용면적 15.51㎡의 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 감정가가 267,000,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 최저매각가는 170,880,000원으로 내려왔습니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보면 관심을 가질 만하지만, 권리관계는 결코 단순하지 않습니다.

임차인 목지윤의 255,000,000원 보증금이 말소기준권리보다 앞서고, 임차권등기까지 존재합니다. 이 권리가 그대로 유지된다면 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가하여 실질취득액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 하지만 임차권 승계인인 주택도시보증공사의 명시적인 대항력 포기·잔존청구권 포기 확약이 존재하므로, 이 사건에서는 확약 적용 전후의 매수인 부담을 구분하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준권리

말소기준권리는 2024.09.09 경기신용보증재단 가압류입니다. 이보다 앞서 임차인 목지윤은 2022.04.22 전입·점유를 시작했고, 2022.04.04 확정일자를 받았으며, 2024.01.03 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

따라서 해당 임차권은 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 권리입니다. 일반적인 매각이라면 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 반면 경기신용보증재단 가압류와 그 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 확약서가 권리의 결론을 바꾼다

이 사건의 확인된 실제 임차인은 목지윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 나타나므로 별도의 실제 임차인으로 계산하거나, 임차보증금 255,000,000원에 동일한 금액을 다시 더해서는 안 됩니다.

③ 회차별 인수 시나리오 — 낙찰가 하락의 착시

선순위 대항력 임차인의 보증금이 매각가격을 초과할 때는 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 확약이 없다면 실질취득액은 보증금 255,000,000원 부근에 머무르며, 최저가만 내려갔다는 이유로 저렴해졌다고 볼 수 없습니다.

회차별 룰상 인수액은 각 회차의 집행비용 등을 반영한 추정값입니다. 확약 미적용 시 낙찰가와 인수액을 합한 부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 확약 인정 시에는 해당 승계 임차권의 실질 인수액을 0원으로 보되, 다른 비용 및 별도 권리의 위험은 제외합니다. 미래 회차 금액은 예정 시나리오로 실제 매각조건과 다를 수 있습니다.

이 사건에서 중요한 차이는 명확합니다. 확약이 인정되지 않으면 최저가의 할인율은 실질취득 부담을 설명하지 못합니다. 반대로 확약이 유효하게 적용된다면 낙찰가격 인하는 실제 취득 부담의 인하로 연결될 수 있습니다. 다만 확약 적용 여부가 확정되지 않은 상태에서 이를 무조건적인 저가 매수 기회로 평가해서는 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만, 하락 추세를 봐야 한다

제이타워의 유사 면적 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 239,750,000원입니다. 그러나 과거 거래가 많이 포함되어 있으므로 투자 판단에는 집계상 최근 12개월 평균 222,500,000원(2건)과 최신 거래, 최근 가격 추세를 우선 참고해야 합니다.

확약을 인정한 실질취득액 170,880,000원은 집계상 최근 평균 222,500,000원의 76.8%입니다. 수치상으로는 평균보다 낮지만, 이 비교만으로 현재 실거래 시세보다 확실히 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 최근 2건이라는 적은 표본, -8.5%의 하락 추세, 과거 거래와 매각기일 사이의 시차를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)

집행비용 3,192,320원은 추정치입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 우선변제에 사용되어 후순위 채권자 및 소유자에게 배당할 잔여금이 없는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액은 승계 관계에 따른 청구로, 별도의 실제 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

여기서 배당 부족액과 낙찰자 인수액을 구분해야 합니다. 임차보증금 255,000,000원 가운데 예상배당 167,687,680원을 제외한 87,312,320원은 확약이 없다면 매수인 인수 위험이 있는 금액입니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약이 유효하면 이 승계 임차권에 따른 매수인에 대한 잔여 보증금 청구는 실질 0원*으로 취급합니다. 배당표의 부족액이 존재한다는 사실만으로 확약 이후에도 낙찰자가 그 금액을 부담한다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 종로구 창신동 소재 종로구민회관 북동측 인근입니다. 주변에는 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·6호선 동묘앞역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2021.05.28 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 11층 건물입니다. 도시가스, 개별난방, 승강기, 기계식주차장, 스프링클러 및 소방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 동측 폭 약 3~4m 포장도로를 통해 지봉로와 연결되며, 서측은 상대적으로 높은 위치의 종로구민회관 진입도로에 접합니다. 차량 동선 및 주차 편의는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 표시됩니다. 토지거래계약허가구역 관련 표시도 있으므로 매수 목적과 적용 여부를 확인해야 합니다. 공시지가 기준값은 7,328,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 이용 현황까지 확인되었다는 의미는 아닙니다.
• 민간임대주택등기. 2022.04.22 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있으므로, 등록 유지 여부 및 매각 이후 법적 효과를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 48세대 규모의 소형 도시형생활주택으로, 최근 실거래 표본이 적고 거래 시점도 오래되었습니다. 단지 평균 5.4회 유찰 이력까지 고려하면 실제 매도 가능한 가격을 보수적으로 추정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.03.자 주택도시보증공사 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 정확히 확인되는지 검토하세요.
• 승계 범위 확인. 목지윤의 임차보증금 255,000,000원에 관한 주택도시보증공사의 승계 범위와 원 임차인의 별도 잔존 권리 여부를 대조하세요. 승계된 보증금을 이중으로 계산해서도, 확약 밖 권리를 자동으로 소멸한 것으로 간주해서도 안 됩니다.
• 임차권등기 말소. 확약에 말소 동의가 있다는 사실과 실제 말소 이행은 별개의 문제입니다. 낙찰 이후 말소 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유자가 확정되는 것은 아닙니다. 현황조사 및 현장 방문을 통해 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 기존 등록의 상태와 낙찰자에게 미칠 수 있는 의무·제한을 확인하세요. 권리 말소 여부와 별도로 검토해야 할 사항입니다.
• 현재 시세 재확인. 표시된 최신 개별 실거래는 2024.07입니다. 2026.11.12 매각을 앞둔 현재 가격 판단에는 추가 실거래, 인근 유사 주거시설 매물 및 실제 매도 가능 가격의 확인이 필요합니다.
• 유찰과 자금 계획. 감정가의 64%까지 하락했으나, 권리 위험이 해소되지 않으면 실질 부담은 오히려 높을 수 있습니다. 확약 인정과 미인정의 두 상황을 분리해 입찰 상한을 검토하세요.
• 관리비·제세공과금. 체납 관리비, 공용부분 부담, 취득세 및 기타 취득 부대비용을 확인하세요. 실질 인수 0원은 모든 취득 관련 비용이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
• 법원 원본 및 매각기일. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 사건 진행 상태를 직접 확인하세요. 특히 확약서 제출 이후의 권리관계 변동과 매각조건을 점검해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 것은 확약의 효력

이 물건은 얼핏 보면 감정가 267,000,000원짜리 도시형생활주택을 170,880,000원에 매수할 수 있는 경매입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 255,000,000원이므로 확약이 없다면 최저가에 낙찰되더라도 룰상 인수액을 더한 실질취득 부담은 258,192,320원에 이릅니다. 유찰이 곧 경제적 이익으로 연결되지 않는 구조입니다.

반면 이 사건에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 그 효력이 인정된다면 해당 권리의 실질 인수액은 0원*이고, 현재 최저가 170,880,000원을 기준으로 가격을 검토할 수 있습니다.

그럼에도 단지 평균 5.4회 유찰, 최근 가격 하락 추세 -8.5%, 오래된 거래 표본, 도시형생활주택이라는 용도의 환금성 제약이 남습니다. 집계상 최근 시세 대비 76.8%라는 숫자는 관심을 가질 이유는 되지만, 현재 시세보다 확실히 싸다는 증거로 충분하지는 않습니다.

종합 판단은 C등급. 확약 덕분에 주요 선순위 임차권 인수위험은 조건부로 해소되지만, 권리 정리의 실행 가능성과 현시세·환금성을 추가 검증해야 합니다. 권리는 확약 확인이 먼저, 가격은 최신 거래 검증이 먼저. 이 두 조건이 충족될 때에만 실제 입찰가를 판단할 수 있습니다.