인천지방법원 2024타경574854. 주안에쉐르 3층 324호, 전유부분 36.5539㎡의 연립주택형 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 보증금 127,000,000원의 선순위 임차권을 누가 최종 부담하느냐입니다. 원승찬 씨는 2021년 12월 20일 전입·점유를 시작했고, 2021년 11월 19일 확정일자를 갖췄습니다. 임차권등기는 2023년 8월 29일, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023년 9월 19일이므로 임차권이 앞섭니다.
확약이 없었다면 현재 최저가 44,933,000원에 낙찰받아도 배당 후 남는 임차보증금 83,275,794원을 승계해, 룰상 취득부담은 128,208,794원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 총부담이 보증금 부근에서 유지되는 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경574854 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 주승로 110, 3층 324호 (주안동, 주안에쉐르) |
| 물건종류 / 면적 | 근린주택 · 연립주택(도시형생활주택) · 제3층 제324호 36.5539㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 손재현 (2021.11.29. 소유권이전, 2021.11.23. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 44,933,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 127,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준은 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이보다 앞선 2023년 8월 29일의 원승찬 주택임차권등기는 매각으로 당연히 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 말소기준 가압류와 2024년 12월 5일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원승찬 임차권등기 2023.08.29 | 제3층 제324호 36.5539㎡ 전부 주거(임차권등기) | 127,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.12.20 | 우선변제 有 확정일자 2021.11.19 · 배당요구 | 승계 0원* 룰상 83,275,794원 |
③ 실질취득 구조 — 최저가와 인수액을 함께 봐야 한다
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 임차인 인수 | 룰상 총부담 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 44,933,000원 | 83,275,794원 | 128,208,794원 | 44,933,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 31,453,099원 | 96,513,057원 | 127,966,156원 | 31,453,099원* |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 22,017,169원 | 105,779,140원 | 127,796,309원 | 22,017,169원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 룰상 총부담은 약 1.28억원에서 크게 달라지지 않습니다. 이것이 대항력 인수형 물건의 핵심입니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인 인수는 0원이 되어 실질취득이 각 회차 낙찰가로 낮아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.7% 추정) | - | 1,208,794원 |
| 1. 임차인 원승찬 보증금 | 127,000,000원 | 43,724,206원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 127,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 원승찬 씨는 43,724,206원을 배당받고 83,275,794원이 미배당됩니다. 일반 원칙에서는 이 부족분이 매수인에게 승계되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 적용되면 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 관교동 소재 관교여자중학교 서측 인근이며, 주변에는 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 함께 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 연립주택형 도시형생활주택이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 324호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 31필지가 하나의 대체로 사다리형 토지를 이루며 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 북측 도로에 접합니다.
- 규제·현황. 제1종·제2종일반주거지역, 교육환경 보호구역과 과밀억제권역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용, 적용 대상 임차권, 조건과 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 승계액 이중 계산. 확약 적용 시 인수 0원*, 적용 불가 시 현재 회차 룰상 인수 83,275,794원으로 입찰 상한을 각각 계산해야 합니다.
- 별도 점유 확인. 확약은 원승찬 임차권에만 적용되므로 현황조사, 매각물건명세서와 현장 점유관계를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가의 34.3%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 같은 건물 또는 유사 도시형생활주택의 최근 거래와 매물 가격을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기명령, 배당요구와 확약서 원본을 최종 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,493만원인가, 1억 2,820만원인가”
이 물건은 같은 최저가를 보고도 확약서 적용 여부에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 83,275,794원을 승계해 현재 회차 룰상 총부담은 128,208,794원입니다. 반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 44,933,000원*이 됩니다.
다만 세 차례 유찰됐고 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 조건부 통과, 가격은 시세 검증 전까지 보류입니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서 원문과 실제 말소 이행입니다.