서울중앙지방법원 2025타경102779. 관악구 봉천동 635-3, 지하 1층·지상 5층 다세대주택 중 4층 401호입니다. 전용면적은 24.49㎡이고, 소유자 송민우가 2016년 거래가 157,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 280,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 최저가가 아닙니다. 임차인 오성희는 2022.03.04. 전입·점유했고, 말소기준권리인 2022.04.12. 관악세무서 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.02.21.로 확인되고 배당요구를 했으므로, 배당으로 반환받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 매각가 220,000,000원 가정 시 임차인 배당액은 216,120,000원, 미배당액은 63,880,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-3 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 관악구 국회단지길 136-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 24.49㎡ · 지하 1층/지상 5층 중 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 다세대주택 이용 · 총 8세대 · 2015.05.13. 사용승인 |
| 소유자 | 송민우 (2016.01.20. 소유권이전, 거래가 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (3회 유찰, 현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
2015년 설정된 안양북부새마을금고 근저당권과 그 이전·근질권은 2022.02.22. 이미 말소됐습니다. 이에 따라 현재 권리분석의 말소기준은 2022.04.12. 국 명의 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 미배당 보증금까지 함께 없애지는 못합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오성희 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2022.03.04 | 2022.02.21 | 280,000,000원 | 2024.03.12 배당요구 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 합산한 구조가 아닙니다. 임차권등기는 2024.03.12. 접수됐지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.03.04.입니다. 매각물건명세서에도 보증금 280,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총비용이 줄지 않는다
| 회차 가정 | 낙찰가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 100% | 220,000,000원 | 63,880,000원 | 283,880,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 80% | 176,000,000원 | 107,264,000원 | 283,264,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 64% | 140,800,000원 | 141,971,200원 | 282,771,200원 |
④ 실거래 비교 — 실질취득액이 시세 위
전용 24.49㎡로 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 2022.03. 2층 거래가 210,000,000원, 2022.04. 4층 거래가 280,000,000원이며 평균은 245,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04. 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 24.49㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 24.49㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 평균 | 24.49㎡ | 2건 | 245,000,000원 |
현재 회차 실질취득액 283,880,000원은 실거래 평균보다 38,880,000원, 비율로는 15.9% 높습니다. 최신이자 최고 거래인 280,000,000원보다도 3,880,000원 높습니다. 거래 표본이 2건이고 거래 시점도 2022년이므로 개별 상태에 따른 차이는 확인해야 하지만, 제공된 실거래 기준으로는 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 오성희 보증금 | 280,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 216,120,000원이 배당되고 63,880,000원이 부족한 계산입니다. 세금 압류가 당해세에 해당해 선순위로 차감되면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
| 낙찰대금 | 220,000,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 인수 | 63,880,000원 |
| 매수인 실질취득 | 283,880,000원 |
| 실거래 평균 | 245,000,000원 |
| 평균 대비 초과 | 38,880,000원 · 115.9% |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 총 8세대 규모입니다.
- 입지. 서울관광고등학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 봉천역이 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 완경사 세로장방형 토지이며 공시지가는 3,090,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건이므로 매도 시 가격 판단과 매수층 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총비용 계산. 낙찰가에 임차인 미배당 보증금을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 배당표 최신 확인. 조세채권의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액·인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 상태 확인. 임차권등기 이후 실제 점유·퇴거·열쇠 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰과 현재 최저가 확인. 유찰 횟수는 3회로 표시되지만 현재 최저매각가는 감정가와 같은 220,000,000원입니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2022년 2건이므로 현재 내부 상태와 개별 입지 차이를 별도로 점검해야 합니다.
- 소규모 다세대 점검. 누수·결로·주차·공용부분 관리 상태와 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 조세채권 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 약 2.83억”
이 물건은 최저가 220,000,000원만 보면 실거래 평균 245,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크기 때문에, 낮아진 낙찰가는 인수액 증가로 되돌아옵니다. 현재 회차 실질취득액은 283,880,000원이고, 4회·5회 유찰을 가정해도 각각 283,264,000원과 282,771,200원입니다.
제공된 실거래 평균은 245,000,000원, 최신 거래는 280,000,000원입니다. 실질취득액은 평균보다 15.9% 높고 최신 거래도 넘어섭니다. 여기에 조세채권 배당으로 임차인의 미배당액이 증가할 가능성, 3회 유찰, 8세대 소규모 다세대라는 조건까지 고려하면 결론은 명확합니다. 최저가는 할인돼 보여도 실질취득액에는 가격 메리트가 없습니다.
